Klage nr. 2019207

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. mars 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Høyskoleparken

v/advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               E-takst (meglers verdivurdering)

Saksfremstilling:

I 2018 tok klageren og hennes tidligere ektefelle kontakt med innklagede for å få en e-takst på deres tidligere felles bolig. Bakgrunnen var at klagerens tidligere ektefelle skulle kjøpe ut klageren fra boligen fordi de skulle skilles. Da innklagede ble kontaktet forelå det allerede en e-takst fra en megler i et annet meglerforetak på 7 000 000 kroner, og planen var å legge gjennomsnittet mellom de to e-takstene til grunn for skifteoppgjøret. Megleren til innklagede ga først en e-takst på 7 500 000 kroner, men senere ble den nedjustert til 7 000 000 kroner uten at klageren ble involvert i prosessen. Klagerens tidligere ektefelle nekter nå å ta den første e-taksten på 7 500 000 kroner i betraktning.

Klageren anfører at megleren lot seg presse av hennes tidligere ektefelle til å nedjustere
e-taksten på feil grunnlag, og at han dessuten har tatt i betraktning en bolig i området som ikke er sammenlignbar. Som følge av meglerens opptreden får klageren 125 000 kroner mindre i skifteoppgjøret, og hun har i tillegg blitt påført advokatkostnader på 50 000 kroner. Dette krever klageren at innklagede erstatter henne.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klageren og hennes tidligere ektefelle tok kontakt med innklagede, forelå det allerede en
e-takst fra en megler i et annet meglerforetak på 7 000 000 kroner. Etter tips fra denne megleren tok de kontakt med innklagede for å kunne legge gjennomsnittet mellom to e-takster til grunn for skifteoppgjøret. Megleren til innklagede gav en e-takst på 7 500 000 kroner. Klageren og hennes tidligere ektefelle var enige om at badet i underetasjen skulle ferdigstilles, og meglerne hadde fått beskjed om å forutsette ferdigstillelse i e-taksten.

Senere ble megleren til innklagede kontaktet av broren til klagerens tidligere ektefelle. Han er økonom, og mente at e-taksten til megleren var for høy. Megleren gjorde en ny vurdering, og nedjusterte e-taksten med 500 000 kroner uten å si noe til klageren. Nå nekter klagerens tidligere ektefelle å ta e-taksten på 7 500 000 kroner i betraktning, og klageren taper dermed 125 000 kroner i skifteoppgjøret. Skifteoppgjøret har for øvrig blitt kraftig forsinket som følge av uenigheten om verdien, og klageren har blitt påført advokatkostnader på rundt 50 000 kroner.

Det er skremmende at megleren lot seg presse av klagerens tidligere ektefelle og hans bror til å nedjustere e-taksten med 500 000 kroner uten at klageren ble involvert i prosessen. Avtalen var at e-taksten skulle forutsette ferdigstillelse av badet, og det var ikke mye arbeid som gjenstod. Først et halvt år etter at megleren hadde nedjustert e-taksten fikk klageren vite at det var gjort en ny vurdering. Klageren bestrider at hun ga feil informasjon til megleren på den første befaringen. Uansett er den siste e-taksten feil fordi megleren har sammenlignet med en bolig hvor kvadratmeterprisen var langt lavere enn for sammenlignbare salg i området.

Klageren krever 175 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Den første e-taksten forutsatte at badet i underetasjen ble ferdigstilt. Senere tok broren til klagerens tidligere ektefelle kontakt med megleren og sa at det forelå to andre verdivurderinger på 7 000 000 kroner, og at det var feil å forutsette at badet i underetasjen ble ferdigstilt fordi det fortsatt var mye arbeid som gjenstod. Videre mente han at megleren hadde tatt i betraktning en bolig som ikke var sammenlignbare fordi kvadratmeterprisen var for høy. Megleren ble også kontaktet av klagerens tidligere ektefelle, og etter hvert sa megleren ja til å gjøre en ny vurdering.

Under den andre befaringen var klageren ikke til stede, og hennes tidligere ektefelle fremstilte boligen i et vesentlig dårligere lys enn hva klageren gjorde under den første befaringen. Megleren ble usikker på om den første e-taksten var riktig, særlig fordi det hadde kommet et nytt salg av en sammenlignbar bolig i området. Etter å ha diskutert saken med erfarne meglere på kontoret, besluttet megleren å nedjustere e-taksten til 7 000 000 kroner.

Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning. En megler må utvises et skjønn ved utarbeidelse av e-takster så lenge vurderingene som gjøres er forankret i faktum. Klageren har uansett ikke sannsynliggjort at hun har lidt et økonomisk tap. Det går ikke an å vite hva den faktiske verdien til en bolig er før den er testet i markedet. I denne saken foreligger det tre
e-takster på 7 000 000 kroner, og dette må uansett regnes som boligens mest sannsynlige markedsverdi. Når det gjelder advokatkostnadene, er ikke disse dokumentert av klageren.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder utarbeidelse av e-takst og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, men at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Meglerens håndtering av oppdraget med å avgi e-takst

Som det fremgår, ble megleren til innklagede engasjert av klageren og hennes tidligere ektefelle for å avgi en e-takst i forbindelse med skifteoppgjøret. Bakgrunnen for dette var at klagerens eksmann skulle løse henne ut i forbindelse med overtagelse av den tidligere felles bolig. Det er for nemnda ikke fremlagt noen skriftlig avtale om dette, men nemnda legger til grunn at klageren og eksmannen var enige om at det skulle innhentes e-takster fra to forskjellige meglere.

Megleren var klar over at det var et høyt konfliktnivå mellom klageren og hennes eksmann. I en slik situasjon er det viktig at megleren ikke “engasjerer” seg i skifteoppgjøret, men forholder seg lojalt til begge oppdragsgiverne.

I dette tilfellet reduserte megleren e-taksten med 500 000 kroner blant annet på bakgrunn av informasjon fra eksmannen og hans bror uten at klageren ble involvert, eller fikk muligheten til å uttale seg. Det gikk også lang tid før hun fikk beskjed om at taksten var redusert.  Meglerens håndtering her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda har med dette ikke tatt stilling til om det var riktig av megler å korrigere e-taksten som sådan.

Erstatningskravene

Klageren har for det første krevd 125 000 i erstatning, som utgjør halvparten av differansen mellom de to opprinnelige e-takstene. Nemnda finner at dette kravet ikke kan føre frem. Megler har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det er heller ikke sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap som er erstatningsmessig.

Kravet om dekning av advokatkostnader kan av samme grunner heller ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Høyskoleparken har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravene fører ikke frem.