Klage nr. 2019248
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. mars 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/advokat Andreas Møller
v/advokatfullmektig Katrine Håtuft Høylandskjær
Advokatfirmaet Møller AS
Innklaget: Bg30 Eiendomsmegling AS (Nordvik Lørenskog)
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klagerne en andelsleilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at fellesgjelden var på 24 000 kroner, og i bilagene fremgikk det at borettslaget planla å ta opp et lån på 75 000 000 kroner for å finansiere et større vedlikeholdsprosjekt. Klagerne var kjent med det planlagte lånopptaket, men de forstod ikke at det ville få betydning for deres andel av fellesgjelden. Klagerne anfører at megleren, som var kjent med lånopptaket, burde skrevet i salgsoppgaven at fellesgjelden kom til å øke, og krever erstatning.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I innkallingen til generalforsamlingen på side 69 i salgsoppgaven var det et forslag fra styret med overskriften «[i]gangsettelse av større vedlikeholdsprosjekt i 2018». Her fremgikk det at styret planla å ta opp et lån på 55 000 000 kroner for å sette i gang et større vedlikeholdsprosjekt. I protokollen fra generalforsamlingen på side 73 i salgsoppgaven sto det at prosjektet ble presentert på generalforsamlingen med en ny kostnadsramme på 73 000 000 kroner, og at forslaget ble vedtatt mot én stemme. Det var også tatt inn en likviditetsanalyse over forventet økning i fellesutgifter basert på et lånopptak på 55 000 000 kroner, men det stod ingenting om at lånopptaket ville få betydning for fellesgjelden.
Klagerne leste salgsoppgaven godt, og fikk med seg at felleskostnadene ville øke. På visningen spurte de likevel megleren for å forsikre seg om at økningen ville bli for stor, som svarte at de maksimalt ville øke med 1 000 kroner i måneden. Megleren sa ingenting om fellesgjelden, og slik klagerne forstod opplysningene i salgsoppgaven, trodde de at det bare var felleskostnadene som ville bli påvirket av lånopptaket. De la derfor til grunn at fellesgjelden var 24 000 kroner. Etter kjøpet viste det seg at styret i borettslaget flere måneder tidligere hadde tatt opp et lån 75 000 000 kroner, og at klagerens andel av fellesgjelden ville øke med 628 000 kroner.
Megleren var klar over at lånopptaket ville påvirke fellesgjelden, og selv om han ikke visste hvor mye fellesgjelden ville øke, burde han ha skrevet i salgsoppgaven det han visste. Det var ikke tilstrekkelig å bare ta inn dokumentene fra generalforsamlingen, hvor det uansett ikke stod noe om at lånopptaket ville få betydning for fellesgjelden. Klagerne bestrider for øvrig at megleren ga informasjon på visningen om at fellesgjelden ville øke.
Megleren har brutt sin opplysningsplikt og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må holdes erstatningsansvarlig. På grunn av de feil opplysningene har klagerne betalt 628 000 kroner for mye for boligen, og dette må innklagede erstatte dem.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven sto det at fellesgjelden var på 24 000 kroner, noe som var riktig på markedsføringstidspunktet. I bilagene til salgsoppgaven sto det at styret kom til å ta opp et lån på 75 000 000 kroner for å finansiere et vedlikeholdsprosjekt. Klagerne leste salgsoppgaven grundig, og var kjent med dette. Hverken selgeren eller forretningsføreren opplyste megleren om at styret allerede hadde signert låneavtalen. Det eneste megleren visste om, var det som fremgikk i salgsoppgaven om det planlagte lånopptaket. Siden det ikke stod noe om hvordan lånopptaket ville påvirke fellesgjelden, tok megleren kontakt med forretningsføreren to ganger, men forretningsføreren kunne ikke svare på hvilke konsekvenser lånopptaket ville få. På visningen pratet meglerne med klagerne om det planlagte lånopptaket, og da sa megleren at selv om han ikke kunne si hvor myefelleskostnadene og fellesgjelden ville øke, ville lånopptaket påvirke disse postene.
Siden salgsoppgaven på markedsføringstidspunktet inneholdt korrekte opplysninger, og klagerne var kjent med lånopptaket, og at dette ville få betydning for fellesgjeldens størrelse, har megleren ikke brutt sin opplysningsplikt. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning. Skulle nemnda komme til at det foreligger ansvarsgrunnlag, bestrider innklagede at klagerne har lidt et økonomisk tap, og uansett er det ikke grunnlag for å fastsette dets størrelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at megleren ikke har overholdt opplysningsplikten, men at erstatningskravet ikke fører frem.
Når det gjelder opplysninger om fellesgjeld og fellesutgifter, er dette helt sentrale opplysninger som megler er forpliktet til å gi informasjon om på sentral plass i salgsoppgaven, se eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd. Det er på det rene at opplysninger om at det var besluttet å ta opp et større lån i borettslaget, og at fellesutgiftene vil øke som følge av dette, var kjent for megler, men det ble ikke fremhevet i salgsoppgaven. Megler var dog ikke kjent med hvor mye fellesgjelden ville øke med på andelen. Nemnda mener at megler ikke har overholdt lovens strenge krav til opplysningsplikt. Det er ikke tilstrekkelig at disse opplysningene bare fremgår som vedlegg til salgsoppgaven.
I denne konkrete saken har imidlertid klagerne erkjent at de før det ble inngått bindende avtale, var klar over at det var besluttet å ta opp et større lån i borettslaget, og at fellesutgiftene nettopp ville øke som følge av dette. Klageren burde derfor forstått at også andel fellesgjeld ville øke. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Bg30 Eiendomsmegling AS (Nordvik Lørenskog) har ikke overholdt sin opplysningsplikt. Erstatningskravet fører ikke frem.