Klage nr. 2019254

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. mars 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Liavaag Eiendom AS (PrivatMegleren Drammen)

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Etter kjøpet viste det seg at kjelleren var ulovlig innredet og ikke godkjent til varig opphold, og det er ikke mulig å få den godkjent på grunn av flomfaren i området. Klageren anfører at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og krever 720 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter kjøpet viste det seg at kjelleren var ulovlig innredet, og at den ikke kan benyttes til varig opphold. Det er ikke mulig å gjøre noe med ulovligheten fordi boligen ifølge kommunen ligger i et flomutsatt område. I salgsoppgaven ble kjelleren likevel fremhevet som et høydepunkt av megleren. En megler kan ikke fremheve en kjeller som et høydepunkt uten å undersøke om den er lovlig innredet. I denne forbindelse er det ikke tilstrekkelig å bare innhente lovpålagte opplysninger uten å kontrollere at disse samsvarer med faktisk bruk. Siden megleren ikke gjorde nærmere undersøkelser om kjellerens lovlighet, har han opptrådt uaktsomt. I tillegg bidro han til at selgeren ga uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet, og at takstmannen fremstilte kjelleren på en tendensiøs måte i takstrapporten.

Megleren har etter dette brutt sin opplysningsplikt, og klagerne krever 720 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede erkjenner at megleren kan kritiseres for at han ikke presiserte i salgsoppgaven at rommene i kjelleren ikke var godkjente til varig opphold, men det bestrides at megleren har brutt sin opplysningsplikt. I salgsoppgaven sto det at rombeskrivelsen tok utgangspunkt i dagens bruk, og at vedlagte byggetegninger viste hva de ulike rommene var definert som. Interessenter ble videre oppfordret til å sette seg inn i tegningene, og kontakte megleren ved spørsmål. Det sto i byggetegningene at rommene i kjelleren var definert som «bod», «trim» og «hobby», og klagerne tok ikke kontakt med megleren for å spørre om de var godkjent til varig opphold.

Når det gjelder erstatningskravet, er det ikke slik at all adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet. Uansett må spørsmålet om megleren har opptrådt uaktsomt vurderes i relasjon til den påståtte skadelidte. I denne saken er den ene klageren advokat med erfaring fra eiendomsmeglerbransjen, og det må legges til grunn at han var innforstått med at godkjenning ikke forelå. Dette underbygges også av hans etterfølgende opptreden. Klagerne satte i gang med å søke om å få underetasjen godkjent til varig opphold kort tid etter overtagelsen. Dersom det kom som en overraskelse på dem at kjelleren ikke var godkjent, er det merkelig at de ikke reklamerte over dette da de reklamerte over mangler ved el-anlegget.

Skulle nemnda komme til at det foreligger ansvarsgrunnlag, må erstatningen uansett settes ned eller falle bort på grunn av klagernes medvirkning.

Innklagede har fremsatt slik påstand:

«Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem. Det fremsatte erstatningskravet avvises.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brutt opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Innklagede har erkjent at megleren kan kritiseres for at han ikke presiserte i salgsoppgaven at rommene i underetasjen ikke var godkjent til varig opphold. Nemnda mener at megleren her ikke overholdt sin opplysningsplikt, se eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Når det gjelder erstatningskravet, må tre vilkår være oppfylt for at innklagede skal kunne holdes erstatningsansvarlig: For det første må megleren ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For det andre må klagerne ha lidt et økonomisk tap, og for det tredje må det være adekvat (påregnelig) årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og tapet.

I salgsoppgaven skrev megleren følgende om rommene i underetasjen:

«Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte takstdokumenter. Takstmannen sin beskrivelse og rombetegnelse tar utgangspunkt i dagens bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Meglerforetaket har innhentet byggetegninger fra kommunen som ligger vedlagt salgsoppgaven. Byggetegningene viser hva de ulike rommene er definert som. Kjøper anmodes til å sette seg inn i byggetegningene med tanke på hvilke rom som er godkjent til varig opphold. For ytterligere spørsmål kontakt megler.»

Selv om megleren skulle ha skrevet at rommene i underetasjen ikke var godkjent slik de nå brukes, fikk klagerne – hvor den ene er advokat som selv driver med eiendomsmegling – en klar oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser på egen hånd og eventuelt kontakte megleren ved spørsmål. Når det ikke ble gjort, kan ikke klagerne nå kreve erstatning av innklagede fordi rommene i underetasjen ikke var godkjent. Erstatningskravet kan dermed ikke føre frem. Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver ikke nemnda å ta stilling til om det hadde vært grunnlag for å tilkjenne erstatning dersom kjøper ikke hadde hatt den fagkunnskapen som kjøper i denne saken hadde.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.