Saksfremstilling:

Innklagede var medhjelper oppnevnt av retten ved salg av klagerens leilighet. Klageren er misfornøyd med den prisen som ble oppnådd ved salget.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Et eiendomssalg basert på vedtak om tvangssalg innebærer at selgeren ofte er i en svært sårbar situasjon. Tvangssalget har sin forhistorie og innebærer at man er ekstra avhengig av eiendomsmeglerens behandling og gjennomføring. Salget i denne saken er gjennomført med et resultat som er overraskende dårlig for klageren, og han ønsker derfor å få oppreisning for det han mener er dårlig utført arbeid.

Prosessen med å få fastsatt takst var svært vanskelig, da det ble nødvendig med flere runder for å fastslå leilighetens areal, og klageren er enda ikke sikker på at riktig areal er lagt til grunn. Da klageren kjøpte leiligheten, var den på 72 m2 brutto og 67 m2 boligareal ifølge takst, mens boligarealet nå ble satt til 63 m2. Da leiligheten ble kjøpt i 1999 betalte han kr 1,6 mill og i 2001 vurderte et annet eiendomsmeglerfirma leiligheten til kr 2,1 mill.

Taksten ved dette salget (?) er vesentlig høyre enn den prisen som oppnås ved salget, til tross for at salget skjer i et opphetet boligmarked. Aftenposten sa i en artikkel 1/3 2005 at kun 4 av 100 leiligheter ble solgt under takst. Taksten burde ifølge annen megler vært 2,6 mill.

Salgsprosessen er gjennomført klanderverdig;

– areal i annonser har vært feil

– arealet som til slutt er blitt stående i takst, er det tvilsomt om er korrekt

– totalt bruttoareal på 85 m2 er ikke oppgitt i annonse, noe som burde vært gjort og som kunne bidratt til større interesse

– innklagede har ikke lykkes med å få særlig mange interessenter på visning, blant annet som følge av mangelfull skilting og vanskelig for interessenter å finne frem og lukket dør

– innklagede opplyser at det har vært 13 visninger og kun ett bud.

– salgssummen kr 1 700 000 er kr 500 000 under verditakst og prisantydning i første annonsering, et resultat som er bemerkelsesverdig i det markedet som eksisterte på salgstidspunktet. Leiligheten ligger på Frogner, ett av Norges beste og mest attraktive boligområder

Innklagede anfører:

Oppdrag ble mottatt i oktober 2004. Alt ble ivaretatt for å oppnå en høyest mulig pris. Det var ikke ønskelig fra saksøker med noen ytterligere utsettelse.

Annonse i Aftenposten viser et gulvareal på 77 m2, et bruttoareal på 85 m2 som klageren mener burde vært oppgitt, kan ikke innklagede se fremgår i noen takster.

Det er vanskelig å forholde seg til andre megleres vurdering. Innklagede ville sikkert fremkommet med antatt samme beløp. Men med noe nedslitt bad og kjøkken var medhjelpersalg dempende til pris, idet avhendingsloven ikke gjelder.

Klagen tilbakevises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede var gjort kjent med kjøpekontrakt/salgsoppgave og takst ved klagerens kjøp. Det var allerede på dette punktet vedrørende gulvareal/BTA/BOA at klageren var uenig med innklagede og derfor klaget til flere instanser og senere gikk til pressen. Klageren gjør oppmerksom på at i annonse 163918 er arealer oppgitt til Gulvareal 77 m2, mens i salgsoppgaven er arealet oppgitt til BTO/BOA 69/63 m2. I taksten er gulvareal 76 m2. I en tidligere salgsoppgave fra innklagede er BTA/BOA oppgitt til 68/58 m2.

Klageren klaget til namsmannen og andre parter i saken og tok selv inn nytakstmann som kom nær samme mål som de opprinnelige.

Pressen opplyser at deres kilder ikke en gang har sluppet inn i leiligheten da det ikke var noen der, eller at folk ikke har funnet frem til rett leilighet på grunn av dårlig skilting. Det er tre dører i 5. etasje, hvorav to dører er loftsdører.

Leiligheten var vurdert til 2,1 mil i 2001. I tillegg hadde prisene ifølge OBOS i dette strøket generelt økt med 70%.

Innklagede sier i tilsvaret at med noe nedslitt bad og kjøkken var medhjelpersalg dempende til pris, idet avhendingsloven ikke gjelder. Klageren er av den oppfatning at tvangssalg ved megler nettopp er ment å skulle sikre en best mulig pris og at innklagede her viser utstrakt mangel på selvkritikk. Innklagede imøtegår ikke kritikken på at det ble oppnådd en oppsiktsvekkende lav pris, noe Nemnda må vektlegge i sin vurdering.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede oppgir at han ikke kan finne oppgitt bruttoareal 85 m2 i noen takster. Han har imidlertid ikke påstått ikke å ha sett takst fra juli 1999 hvor det opereres med et bruttoareal på 72 m2 og et gulvareal 85 m2. Denne taksten og de oppgitte arealer kunne innklagede ikke forholde seg til.

Den første taksten som ble innhentet, opererte med arealer som var mindre enn da klageren kjøpte, noe klageren reagerte på. Innklagede har forståelse for dette. Etter anmodning fra innklagede tok takstmannen ny oppmåling med endelig resultat Bta/Boa 68/58. Denne taksten var grunnlag for første salgsoppgave. I taksten inngikk ikke bod/garderobe. Da denne var med i taksten fra 1999, ville klageren ha ny takst. Dette ble imøtegått ved at innklagede tok kontakt med en annen takstmann og arealene ble nå målt til 69/63.

Innklagede stiller seg noe uforstående til at eventuelle interessenter ikke har sluppet inn i leiligheten. Det ble skiltet i hver retning inn i gaten, ved nr 1, klistremerker på ringeklokke og på dører. Ved en visning sto det to utenfor døren i loftsetasjen, da plakaten var falt ned, de kom inn. Dersom noen hadde gått «bomtur» ville innklagede sikkert fått en telefon og han ville funnet en ny avtale for visning.

Innklagede har ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at prisen var god. Derimot har han oppgitt at det var liten interesse og at endelig beløp var det han på daværende tidspunkt kunne oppnå.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagede medgir at han har sett taksten og et gulvareal på 85 m2, og klageren spør hvorfor dette ikke ble medtatt i salgsoppgaven. Han stiller også spørsmål ved om det ikke er vanlig at man forholder seg til tidligere kjøpekontrakts arealer. Klageren stiller seg sterkt tvilende til innklagede og takstmannens fremgangsmåte å måle arealer og håndtere salget på. Å vingle slik med mål og takst i annonser gjør inntrykk på potensielle kjøpere og skaper usikkerhet.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Det er ikke vanlig for innklagede å forholde seg til tidligere kjøpekontrakts arealer. Han forholder seg til de data han selv innhenter. Det ble her tatt en ny oppmåling for at leiligheten skulle oppnå arealer nærmest mulig de m2 som var grunnlag for klagerens kjøp i 1999.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren stiller seg meget undrende til hvordan eventuelle kjøpere skal forholde seg til loftsleiligheten når det opereres med ulike mål ved hver annonsering. Klageren krever kr 800 000 – 1 000 000 for ikke oppnådd takst eller tapt fortjeneste, samt kr 1 000 000 for psykisk stress samt tort og svie.

Innklagedes atter yterligere anførsler:

Annonse med innrykk 5., 6., og 7. mars viser både at det er en loftsleilighet og bta, boa og fremhevet gulvareal. Det medfører således ikke riktighet at dette ikke er opplyst i annonse.

Reklamasjonsnemnda vilbemerke

Klagen gjelder misnøye med saksbehandling og derav pris oppnådd ved tvangssalg.

Når en eiendomsmegler mottar et oppdrag fra namsmannen på en eiendom som er begjært tvangssolgt, er det namsmannen som er oppdragsgiver. Medhjelperen (eiendomsmegleren) må således forholde seg til ham og ikke til eier av eiendommen. Medhjelperen plikter imidlertid å forvisse seg om at det er oppnådd best mulig pris på eiendommen på tidspunktet for anmodning om stadfestelse.

Det er beklagelig at det i dette tilfellet har fremkommet ulike arealangivelser. Det er imidlertid ikke vanlig at eiendomsmegleren går ut fra gamle kontrakter eller salgsoppgaver ved arealangivelse for en eiendom. Det er tvert i mot vanlig at tidligere kjente arealer blir kontrollmålt da det relativt ofte viser seg å være feil i oppmålingene. Det er derfor positivt at megleren besørger eiendommen målt ved salg. I dette tilfellet har en takstmann kommet til et lavere areal på grunn av at bod/klesskap ikke er medtatt i arealet. Når innklagede da besørger kontakt med annen takstmann etter oppfordring fra klageren, må meglerens plikter i denne forbindelse være oppfylt.

Når det gjelder mangelfull skilting ved visning, forklarer partene seg noe ulikt. Det samme gjelder påstanden om at innklagede var vanskelig å få kontakt med. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til dette. Saken avvises på dette punktet.

Ved salg av en eiendom vil prisen være avhengig av hva markedet er villig til å gi til enhver tid. Det kan være ganske tilfeldig hvem som er til stede på visning og tilstrekkelig interessert i eiendommen til å være med på en budrunde. Reklamasjonsnemnda ser at prisen ved salget avviker bemerkelsesverdig lite fra kjøpesummen i 1999, men har merket seg at det ble avholdt hele 13 visninger. Det er ikke dokumentert at innklagede har opptrådt kritikkverdig med hensyn til prisen.

Konklusjon

Innklagede gis ikke medhold.

Oslo, den 23. mai 2007

(sign.)Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.)Tore Bråthen formann

(sign.)Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant