Klage nr. 2019264

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 23. mars 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                         

                                      v/advokat Ingvild Slettebø

                                      Advokatfirma Sporsheim AS

Innklaget:                      Romsdal Eiendomsmegling AS

                                      v/advokat Rønnaug Ringstad

                                      Advokatfirma Henriksen & Co ANS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen, herunder håndteringen av oppgjøret etter frivillig salg av overbeheftet eiendom. Krav om vederlagsnedsettelse.     

Saksfremstilling:

Klageren inngikk 12. oktober 2018 oppdragsavtale med innklagede om formidling av hans daværende bolig. Boligen ble lagt ut for salg samme måned, med en prisantydning på            kr 3 490 000. Boligen ble solgt i januar 2019 for kr 3 150 000. På salgstidspunktet var det fire kreditorer med pant i eiendommen. Tre av disse hadde sikret seg rettsvern gjennom tinglysning. Det ble etter hvert klart at eiendommen var overbeheftet. Megleren la først til grunn at den pantesikrede kreditoren som følge av manglende rettsvern ikke skulle inntas i oppgjøret. Dette med den følge at klageren fikk søksmålsvarsel mot seg fra vedkommende kreditor, med kort frist for å rydde opp i situasjonen. Etter salget og i forbindelse med sletting av panteheftelsene, gav megleren klageren uriktige opplysninger om forutsetningene for oppgjøret. Det ble gitt inntrykk av at kreditorene hadde akseptert ettergivelse av restgjelden mot å få utbetalt en forholdsmessig lik andel av kjøpesummen. Dette viste seg senere å ikke være tilfelle.

Klageren hevder at megleren gjennom sin håndtering av oppdraget, herunder gjennomføringen av oppgjøret og sletting av panteheftelser, har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som igjen gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Innklagede bestrider klagerens anførsler og krav.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Klageren har i korte trekk anført: 

Pr januar 2019 var det fire kreditorer som hadde panterett i eiendommen, men bare tre av disse var tinglyst. På grunn av en feil fra boliglånsbankens side var bankens panterett ikke tinglyst. Dette ble megleren gjort oppmerksom på senest i desember 2018.

Klageren var ikke klar over at eiendommen var betydelig overbeheftet. Han la til grunn at den private panthaverens panterett ikke var gyldig, ettersom dommen hvor denne var stiftet var påanket og dermed ikke rettskraftig. Så man bort fra dette pantet og la prisantydningen til grunn, var eiendommen ikke overbeheftet og kun ubetydelig overbeheftet om salgssummen ble lagt til grunn. Klagerens syn på pantet var tydelig tilkjennegitt ovenfor megleren uten at meglerne korrigerte denne oppfatningen. I kontraktsmøtet ble klageren anmodet om å korrigere oppgjørsskjemaet da megleren mente at byggelånsbankens pant ikke skulle ha oppgjør, mens den private panthaveren derimot skulle ha oppgjør. Klageren forholdt seg til dette og korrigerte oppgjørsskjemaet. Da megleren orienterte boliglånsbanken om dette, resulterte det i et søksmålsvarsel fra banken til klageren med en 24-timers frist for å rydde opp. Etter at megler senere erkjente at samtlige panthavere skulle inntas i oppgjøret, ble det klart for klageren at eiendommen var betydelig overbeheftet.

For klageren var det uaktuelt å sitte igjen med restgjeld, noe han tydelig formidlet til megleren. Da ville han heller stanse salget og leie ut boligen. Imidlertid klarte megleren å få de pantesikrede kreditorene med på en løsning som gjorde at salget likevel kunne gjennomføres. Denne løsningen gikk, slik klageren forstod det, ut på at de fire pantesikrede kreditorene aksepterte å få utbetalt en forholdsmessig lik dividende, mot at resterende del av kravene ble ettergitt. I etterkant av oppgjøret har det vist seg at dette ikke stemte. Kreditorene på sin side gjør gjeldende at det aldri var tale om å ettergi gjelden, men kun slette selve pantesikkerheten i eiendommen uten å få fullt oppgjør.

Etter klagerens syn foreligger det to forhold i saken som både hver for seg og samlet utgjør brudd på kravene til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3. I tillegg til at de utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir klageren krav på prisavslag tilsvarende vederlaget i sin helhet, jf. eiendomsmeglingslovens § 7-7.

Innklagedes håndtering av pantekravet uten tinglyst sikkerhet i eiendommen

I e-post til klageren av 18. januar 2019 la innklagede til grunn at pantekravet til banken uten tinglyst sikkerhet i eiendommen, ikke skulle inntas i oppgjøret. En slik fremgangsmåte ville vært i strid med meglers plikter til å gjennomføre et korrekt oppgjør, samt påført partene økonomisk risiko, se eiendomsmeglerloven § 6-9 første ledd. Meglerens tilbakemelding til banken på dette påførte klageren stress og ubehag ved et søksmålsvarsel med svært kort frist for å rydde opp i situasjonen.

Det er lite troverdig at den opprinnelige tilbakemeldingen fra innklagede berodde på en misforståelse, og at meningen var å gi uttrykk for manglende rettsvern, slik det er hevdet i ettertid. Bankens pantekrav ble også samme dato tatt ut av det korrigerte oppgjørsskjemaet.

Innklagede håndterte situasjonen på en lite tillitsvekkende og uprofesjonell måte. Dette utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt gir klageren krav på prisavslag, se eiendomsmeglingslovens § 7-7.

Uriktige opplysninger rundt forutsetningene for oppgjøret

Innklagede har gitt klageren uriktige opplysninger om forutsetningene for oppgjøret ved å gi inntrykk av at de fire pantesikrede kreditorene hadde akseptert å ettergi restgjelden mot å få utbetalt en forholdsmessig lik andel av kjøpesummen. Noe som viste seg å ikke være tilfelle. Som følge av den uriktige informasjonen fra megleren, valgte klageren å selge eiendommen for en salgssum på kr 3 150 000. Hadde klageren fått korrekt informasjon rundt dette hadde det vært uaktuelt å gjennomføre salg til denne prisen.

Klageren er ikke enig i innklagedes anførsel om at det kun ble formidlet til klageren at de pantesikrede kreditorene aksepterte å slette pantesikkerheten, uten å få fullt oppgjør.

Klagerens oppfatning underbygges av innholdet i e-post fra innklagede av 3. februar 2019, hvor megleren orienterte om at de forsøkte å få alle kreditorene til å ta et «forholdsmessig likt tap», basert på en «dividende» etter likhetsprinsippet. Av samme e-post fremkom det videre at banken forutsatte at også meglerforetaket tok tilsvarende del i et tap.

En naturlig forståelse av dette er at megleren refererer til en løsning hvor kreditorene tar et økonomisk tap mot et dividendeoppgjør, hvorpå de ettergir gjelden som ikke dekkes av oppgjøret. Det er ikke naturlig å innfortolke at ordlyden i begrepet «tap» måtte forstås som «tap av pantesikkerheten». Det gir heller ikke innholdsmessig mening å referere til et forholdsmessig tap av pantesikkerhet, mens det gir god mening å referere til et forholdsmessig økonomisk tap. Dette ble ytterligere forsterket av meglerens henvisning til bankens forutsetning om at også meglerforetaket måtte ta del i et tap. For innklagedes del vil et tap naturligvis være av økonomisk karakter og ikke knytte seg til tap av pantesikkerhet.

Klageren kan ikke se at det er grunnlag for at megleren har ment å referere til tap av pantesikkerhet. Uansett kan det under ingen omstendigheter forventes at klageren skulle ha innfortolket et slikt meningsinnhold i e-posten fra innklagede. Risikoen for at klageren fikk den oppfatningen han gjorde, må påhvile innklagede.

Det foreligger ingen annen dokumentasjon som tilsier at megler mente å referere til tap av pantesikkerhet og ikke et økonomisk tap. Tvert imot støtter oppgjørsoppstillingen klagers forståelse. I beskrivelsen av de ulike utbetalingene som er gjort, er det for samtlige av de fire pantesikrede kreditorene brukt begrepet «[i]nnfridd lån». Den alminnelige språklige forståelsen av begrepet innfridd er nettopp at et lån er oppgjort i sin helhet. Det er ikke naturlig å omtale et lån som innfridd, dersom det kun er foretatt en delbetaling av gjelden.

Et økonomisk tap er noe ganske annet enn tap av pantesikkerhet. På bakgrunn av e-posten og oppgjørsoppstillingen, har det etter klagerens syn formodningen mot seg at innklagede faktisk mente å referere til tap av pantesikkerhet. Det kan i stedet se ut til at innklagede har gitt en opplysning som viste seg å ikke stemme, for så i ettertid å bestride den naturlige forståelsen av meningsinnholdet.

Ved å gi klageren uriktige opplysninger om forutsetningene for oppgjøret har innklagede brutt eiendomsmeglingslovens § 6-3. Forholdet utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir klageren krav på prisavslag i henhold til eiendomsmeglingslovens § 7-7.

Det er ikke grunnlag for avvisning. Saken fremstår etter klagers syn som godt egnet for nemndsbehandling.

På vegne av klageren er det nedlagt slik påstand;

[Klageren] tilkjennes et prisavslag på kr 62 000 fra Romsdal Eiendomsmegling AS.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble inngått et ordinært megleroppdrag mellom klageren og innklagede. Innklagede hadde ikke påtatt seg oppdrag i forhold til forhandlinger knyttet til klagerens gjeldssituasjon.

Det ble heller ikke utstedt fullmakt eller lignende som kunne gitt innklagede mulighet til å binde klageren i en forhandlingssituasjon om restgjelden med kreditorene. Dette er fra klagerens side ikke bestridt. Klagen gjelder utførelsen av eiendomsmeglingsoppdraget.

Innklagedes oppgave i henhold til oppdragsavtalen var å selge eiendommen og sørge for at kjøpekontrakten mellom selger og hans kjøper kunne gjennomføres som avtalt.

I møte i forkant av oppdragsinngåelsen ble klagerens behov for å selge boligen for å unngå et eventuelt fremtidig tvangssalg diskutert, og klagerens økonomiske situasjon ble gjennomgått. På tidspunktet for oppdragsinngåelsen var innklagede kjent med alle aktuelle pantekrav i eiendommen, men var ukjent med at bankens pant ikke var riktig tinglyst. Pantet var nevnt i grunnboken i forbindelse med en fravikelse og arrest. Nevnte pant var således tatt høyde for både av klageren og av innklagede.

Det at pantet ikke var tinglyst, kompliserte heftelsesbilde. Etter avklaring av bankens rett til oppgjør og av prioritetsrekkefølgen, ble det klart at det ikke var dekning for samtlige pantefordringer. Panthaver uten dekning ble da tilskrevet med anmodning om pantefrafall. Eiendommen var på dette tidspunktet solgt. Det ble deretter, i samråd med innklagedes advokat og klageren, sendt ut et forslag til løsning som medførte redusert dekning til alle panthavere. Denne løsningen ble etter hvert akseptert av samtlige kreditorer. Frem til en slik løsning kom på plass, var klageren flere ganger i kontakt med kreditorene hvor både selve oppgjøret og gjenstående gjeld var et tema.

Håndtering av bankens pant uten tinglyst sikkerhet i eiendommen

Innklagede sørget for en avklaring av dekningsrett og prioritet for pantet klagerens bank ikke hadde tinglyst ved å søke bistand hos advokat.

Klageren har på sin side ikke fulgt opp eller besvart gjentatte henvendelser fra boliglånsbanken før det ble sendt prosessvarsel. Klageren har vært fullt ut innforstått med at pantet heftet ved eiendommen og skulle innfris ved salget.  

Håndteringen av oppgjøret

Ved oppgjør skal en eiendomsmegler forholde seg til grunnbokens heftelsesbilde og gjøre opp i henhold til kreditors opplysninger om saldo.

Innklagede fastholder at det ikke ble gitt uriktige informasjon til klageren om forutsetningene for oppgjøret. Innklagede har ikke på noe tidspunkt gitt inntrykk av at de fire pantesikrede kreditorene hadde akseptert ettergivelse av restgjelden mot utbetaling i henhold til oppgjørsoppstillingen. Realiteten i oppgjøret har flere ganger vært presisert for klageren. Klagerens anførte oppfatning om at restgjelden etter oppgjør av kjøpesummen var bortfalt, baserer seg utelukkende på tolkning av løsrevne ord i en enkeltstående e-post og i oppgjørsoppstillingen. Det er ingen ting i det øvrige skriftlige marialet i saken som bærer preg av at en gjeldssanering har vært tema for innklagedes arbeid.

Innklagede er uenig i at klagers anførte oppfatning av innholdet e-post av 3. februar 2019 er innklagedes risiko. Dersom klageren har lagt til grunn en slik oppfatning, vil det påhvile klageren å sørge for en kvalitetssikring av denne oppfatningen, ved å kontakte innklagede og de aktuelle kreditorene for bekreftelse for bortfall av restgjeld. Det er klager som har bevisbyrden for at hans oppfatning er en logisk og fornuftig tolkning av innholdet i e-posten. Ved denne tolkningen må man selvfølgelig iaktta alle andre faktiske forhold rundt eiendommen, herunder sakens dokumentasjon og klagerens egen opptreden i forhold til kreditorer og andre aktører underveis i salgsprosessen.

Det finnes ut fra dette ikke holdepunkter for at innklagede har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av eiendomsmeglingsoppdraget.

Etter innklagedes syn reiser saken en rekke bevisspørsmål som ikke på forsvarlig vis og med betryggende kontradiksjon kan klarlegges gjennom en skriftlig saksbehandling i nemnda.

På vegne av innklagede gjøres det gjeldende at saken skal avvises, subsidiært at de fremsatte krav ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers håndtering av oppgjøret i forbindelse med sletting av panteheftelser ved frivillig salg av overbeheftet eiendom, og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Slik saken er opplyst, kan det tyde på at megler her ikke har forstått at det er en forskjell på pantefrafall, slik at eiendommen kan overskjøtes heftelsesfri, og ettergivelse av gjeld. Nemnda viser her til de formuleringer megler har brukt i kommunikasjonen med klageren, panthavere og i oppgjørsoppstillingen. Megleren unnlot blant annet å ta inn i oppgjøret
S-bankens krav da S-banken ikke hadde fått rettsvern for sitt lån. Det ble gitt uriktige opplysninger rundt forutsetningene for oppgjøret, noe som ble endret etter at klageren hadde fått søksmålsvarsel fra S-banken.

Nemnda mener at meglers håndtering av kreditorene sammenholdt med informasjonen megleren ga til klageren, er i strid med god meglerskikk, se eiendomsmeglingsloven § 6-3. Men det må legges til grunn at klageren var fullt klar over sine gjeldsforpliktelser, og særlig forholdet til S-banken.

Nemnda har kommet til at meglers håndtering av gjeldsforpliktelsene her, utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», og at klageren har krav på vederlagsnedsettelse eller prisavslag, se eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette forutsetter ikke at klageren har lidt noe økonomisk tap, da det er tilstrekkelig at megler ikke har gjort en god nok jobb.

Nemnda finner skjønnsmessig at vederlaget passende kan halveres, det vil si at innklagede må kreditere klageren 31 000 kroner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Romsdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket må kreditere klageren 31 000 kroner av vederlaget.