Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte bolig gjennom innklagede.
Boligen var annonsert med «mulighet for utleie/praktikantdel». Klagerne påstår at utleiedelen ikke er godkjent for utleie.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne kjøpte bolig oktober 2006. Eiendommen var markedsført som «en flott innholdsrik enebolig med mulighet for utleiedel», både på internett og i salgsoppgaven. Utleiedelens planløsning med angivelse av de aktuelle boligrom var dessuten vedlagt salgsoppgaven. På prospektets forside var det fremhevet «mulighet for utleiedel». Taksten oppgir at kjelleren har 75 m2 BOA.
På befaring fremstod utleiedelen slik som plantegningen i salgsoppgaven. Kjelleren var fullt innredet, og hadde eget kjøkken, dusjbad og to soverom, samt egen inngangsdør. For klagerne var det helt avgjørende for kjøpet og finansieringen at boligen hadde en utleieenhet. I etterkant har det vist seg at utleiedelen ikke er godkjent for utleie.
Klagerne tok opp saken med innklagede, som har vedgått at boligen ble markedsført med mulighet for utleie. Innklagede avviser imidlertid eventuelle krav med at «en slik etablering vil selvfølgelig kreve nødvendige tiltak for godkjennelse». Klagerne
oppfatter denne avvisningen som uakseptabel. Det kan ikke være riktig å markedsføre/selge en eiendom med utleieenhet når denne ikke lovlig kan leies ut. Boligen har derfor en mangel.
Klagerne krever at innklagede bærer kostnadene for å få kjelleren godkjent som utleiedel. Dersom dette ikke kan gjennomføres, ønsker klagerne erstatning for det økonomiske tapet de lider som følge av manglende utleiedel. Klagerne krever også forsinkelsesrente på erstatningsbeløpet.
Innklagede anfører:
Innklagede stiller seg uforstående til klagen, da den fremstår som svært tynt begrunnet, og det er uklart hva som kreves. Det anføres derfor prinsipalt at saken avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda.
Under forutsetning av at avvisning ikke skjer, skal det innledningsvis bemerkes at klagerne i utgangspunktet skal fremme eventuelle mangelskrav overfor selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap, og ikke overfor innklagede. Etter det innklagede forstår, er det fremmet krav mot selger og forsikringsselskap. Det er først ved eventuell uaktsom opptreden, herunder brudd på kravet til god meglerskikk jfr. emgll. § 3-1, at innklagede kan holdes solidarisk ansvarlig med selger hva eventuelle mangler angår, jfr. også Rt. 2005 s. 870.
Det bestrides at eiendommen er mangelfull. Boligen er kjøpt «as is», og det foreligger åpenbart ikke opplysningssvikt etter avhl. § 3-8.
Klagerne anfører at boligen har mangler fordi «den markedsførte utleiedelen ikke er godkjent for utleie». Innklagede har verken i salgsoppgave, under visning eller ved annen markedsføring av boligen opplyst at boligen har en egen utleiedel. Det fremgår av salgsoppgavens første side at boligen har «mulighet for utleie/praktikantdel». Dette innebærer nettopp det som står beskrevet – at det, i en stor bolig som dette, er mulighet for utleie. Det er åpenbart en generell mulighet for å leie ut rom i boligen, eller å bruke deler av denom rom for en eventuell praktikant/au-pair. «Mulighet for» viser på denne bakgrunn kun til potensialet som ligger i boligens størrelse. Det er ikke fremlagt opplysninger om at boligen inneholder en egen utleieenhet, verken i salgsoppgave eller andre dokumenter i tilknytning til salget. I selgers egenerklæringsskjema har selgeren krysset av for «nei» under følende spørsmål:
«Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel eller lignende kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene?»
Boligens innhold hva angår påstått utleiedel burde på denne bakgrunn ha fremstått som klart for klagerne.
Av plantegning som er vedlagt klagen, fremkommer det at kjelleren er innredet med trappegang, wc, gang, bod, kjøkken/stue, dusjbad, bod, vaskerom/disponibelt rom og to soverom. Kjelleren er ikke betegnet som en egen enhet, og det er heller ikke noe annet sted spesifikt vist til utleie av kjelleren. I taksten som er vedlagt salgsoppgaven, er rom i kjelleren oppgitt som diverse innredede rom. Innklagede eller selger har ikke fremstilt kjelleren som en egen enhet for utleie. Det er klagers egen tolkning at kjeller skal kunne være en egen utleieenhet. Verken taksten eller andre dokumenter angir mulige leieinntekter eller opplysninger om at deler av boligen har vært utleid.
Hva gjelder eventuell utleie i boligen, er det som kjent mulig å leie ut rom eller mindre del av egen bolig uten at det utløser en plikt til å etablere en egen utleiedel. Klagerne har ikke fremlagt dokumentasjon som viser at utleie i boligen ikke er mulig.
Avslutningsvis skal det bemerkes at innklagede i etterkant av salget forgjeves har forsøkt å forklare klagerne forskjellen på generell utleie av arealer i egen bolig, og en egen utleiedel, samt at klagerne ikke har kjøpt en bolig som inneholder en egen utleiedel. Innklagede har også forklart klagerne at etablering av egen utleieenhet i kjelleren er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, og vil kreve diverse tiltak.
Klagerne har krevd at «mangelen rettes på en slik måte at leiligheten lovlig kan leies ut som forutsatt» eventuelt «å få erstattet det tapet vi lider ved at boligen ikke har utleiedel som avtalt». Boligen er ikke solgt med egen utleiedel og er derfor ikke mangelfull. Det er fullt mulig å leie ut enkelte rom eller mindre deler av boligen. Klagerne har derfor intet berettiget krav om retting eller krav på erstatning.
Det bemerkes videre at vilkår for erstatning åpenbart ikke foreligger, og at klagernes krav er oppgitt så lite spesifikt at Reklamasjonsnemnda ikke vil kunne ta stilling til en eventuell utmåling.
Klagerne har anført at innklagede ikke har opptrådt som «nøytral mellommann», men heller vært opptatt av egen og selgers vinning i saken. Innklagede har gitt de opplysninger som er påkrevd, og veiledet både selgeren og klagerne i saken på en nøytral måte. Det anføres på denne bakgrunn at innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk, og at det ikke er noe å utsette på innklagedes utførelse av oppdraget.
I lys av ovennevnte kan ikke innklagede se at det er grunnlag for klagen. Innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk, og klagerne kan ikke gis medhold.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er enighet om at innklagede har markedsført boligenmed mulighet for utleie, og spørsmålet blir da om denne muligheten er til stede. Det er videre enighet mellom partene om at leiligheten i kjelleren ikke kan leies ut. Innklagede mener han har sine ord i behold ved at man kan leie ut ett eller flere rom i den delen av huset hvor vi selv bor. Dette argumentet fremstår som noe kunstig, og medfører at man kan selge enhver bolig med «mulighet for utleie».
Innklagede vil uansett være ansvarlig på uaktsomhetsgrunnlag, jfr. emgll. § 3-1 jfr. § 3-7. Klagerne ønsker å presisere at det av selgerens egenerklæringsskjema kun går frem at selgeren ikke kjenner til hvorvidt utleieenheten er godkjent. Selgeren har ikke oppgitt at utleieenheten ikke lovlig kan leies ut. Når selgeren oppgir usikkerhet i forhold til lovligheten av sin utleie, faller dette inn under forhold som innklagede plikter å undersøke nærmere før eiendommen selges, jfr. emgll. § 3-7. Dette må gjøres både av hensyn til selgeren og kjøperen. Denne plikten er åpenbart brutt når innklagede neglisjerer sin plikt til å avklare lovligheten av utleie. Klagerne er aldri blitt orientert om at dette forholdet ikke er avklart. Et brudd på emgll. § 3-7 vil være et klart brudd på omsorgsplikten i § 3-1. Dersom innklagede hadde tatt en telefon til Plan- og bygningsetaten, ville han fått bekreftet at de aktuelle rommene i kjelleren ikke er godkjent for beboelse/varig opphold, og at godkjent planløsning er en helt annen. Dette forsterkes av at taksten, i følge innklagede, indikerer manglende godkjenning. Klagerne henviser til Ot. prp. nr 59 vedrørende meglers undersøkelsesplikt når det kan være grunn til mistanke om ulovligheter.
Klagerne mener nærværende sak har paralleller til Reklamasjonsnemndas avgjørelser i sak 147/05 og 165/05.
At innklagede på eget initiativ oppgir at det er mulighet for utleie/-del, og vedlegger plantegninger av kjelleren som ikke medfører riktighet, vil i denne saken kun bidra til å styrke den oppfatningen at det nettopp var kjelleren som var angitt som utleiedelen. Klagerne fikk opplyst av selgeren på kontraktsmøtet at han inntil nylig hadde fått kr 8000 pr mnd ved utleie av leiligheten i kjelleren, men at han antakelig kunne fått mer i dagens marked. Innklagede var her tilstede, og kommenterte ikke dette nærmere.
Klagernes bank fikk kopi av salgsoppgaven, og la til grunn at det var mulig å leie ut leiligheten i kjelleren. Dette var en av forutsetningene for finansieringsplanen til klagerne.
Dersom innklagede skulle få medhold i at det er «mulig å etablere leieforhold et annet sted i boligen», vil kjellerleiligheten fremdeles mangle to godkjente soverom.
Vedrørende økonomisk tap, har klagerne vedlagt en artikkel fra Dagens Næringsliv. Det fremgår av denne at gjennomsnittlig utleieinntekter på boliger i Oslo har vært stigende de siste årene, og er nå kr 1745 pr m2 pr år. Dette tilsvarer et tap på kr 11000 pr mnd for klagerne, eller kr 132000 pr år. Dette beløpet må kapitaliseres i henhold til renten på oppgjørstidspunktet. I tillegg kreves lovens forsinkelsesrente på det aktuell beløpet.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede kan åpenbart ikke holdes ansvarlig for informasjon gitt direkte mellom partene. Etter det innklagede forstår, har selgeren opplyst at kjelleren er leid ut for kr 8000 pr mnd. Innklagede har ikke formidlet slik informasjon overfor klagerne. Innklagede har kun informert om at det er «mulighet for utleie». Denne muligheten har aldri vært knyttet til kjellerarealet. Selve salgsoppgaven viser kun at kjelleren inneholder «disponibleinnredede rom», hvilket åpenbart indikerer at disse ikke nødvendigvis er godkjent for varig opphold. Takstrapporten fremhever dessuten at det er «lav takhøyde i kjelleren». Dersom innklagede var av den oppfatning at boligen inneholdt en egen utleieleilighet, ville dette åpenbart vært markedsført på en helt annen måte enn den foreliggende.
Innklagede påpeker at klagernes anførsler i stor grad knytter seg til muntlige utsagn, samt faktiske forhold på eiendommen. Reklamasjonsnemnda kan således ikke vurdere disse aspektene.
Klagerne var kun på privatvisninger der innklagede ikke var tilstede, altså visninger utenom de annonserte fellesvisningene. Eiendommen ble da gjennomgått, og eventuelle avvik fra tegninger burde vært oppdaget. På grunn av privatvisningene, har ikke innklagede hatt full kontroll over hvilken informasjon klagerne har mottatt. Eventuelle feil i tegningene kan eventuelt benyttes som grunnlag for krav mot selgeren, men ikke mot innklagede. Tegningene er – så vidt innklagede forstår – ikke utarbeidet av den aktuelle takstmannen. Sammenligningen med tidligere avgjørelser fra Reklamasjonsnemnda som klagerne anfører, er således ikke relevant.
Det medfører ikke riktighet at henvendelse til Plan- og bygningsetaten kan avdekke at de aktuelle delene av kjelleren ikke er godkjent for beboelse/varig opphold. Det vises videre til taksten, hvor det fremgår at kjelleren har lav takhøyde. Det er uansett ikke dokumentert at det ikke er muligheter for utleie i boligen, og det er heller ikke dokumentert at kjelleren ikke er godkjent for varig opphold. Hvis så er tilfellet, var dette uansett noe klagerne burde forstått.
Hva angår størrelsen på en eventuell erstatning, anføres det at Reklamasjonsnemnda ikke kan ta standpunkt til dette på bakgrunn av den foreliggende informasjonen. Det foreligger ikke culpa på innklagedes hånd, og en beregning av erstatning blir hypotetisk så lenge det ikke er dokumentert at utleiemulighet ikke er tilstede.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Etter å ha sett eiendommen annonsert på Internett, tok klagerne kontakt med innklagede for å få nærmere opplysninger om eiendommen. Ordinær visning hadde vært avholdt, men innklagede tilbød visning samme dag. Klagerne fikk utlevert nøkler, samt de vedlegg som er lagt ved klagen til RfE som dokumentasjon. Innklagede beklaget at han ikke hadde mulighet til å være til stede. I tilknytning til dette presiseres følgende: All informasjon som klagerne har fått om eiendommen, har de fått direkte fra innklagede. Klagerne hadde ikke kontakt med selgeren før kontraktsmøtet. Den vedlagte plantegningen stemmer overens med dagens planløsning i kjelleren. Mangelen er ikke synlig på visninger.
Ved henvendelse til Plan- og bygningsetaten får man oversendt en annen plantegning. Denne viser hva slags planløsning som er godkjent på dette arealet. Det understrekes i tilknytning til dette at det er innklagede som har bevisbyrden for følgende: At eiendommen inneholder en lovlig og reell utleiedel. At arealene i kjelleren er godkjent til det bruk de fremstår som i salgsoppgaven og på plantegning – dvs. for beboelse, varig opphold – og utleie.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder påstått feil/manglende opplysninger vedrørende utleiedel i bolig.
Innklagede har markedsført boligen som enebolig med «mulighet for utleie/praktikantdel», jfr. salgsoppgavensforside. Denne muligheten er ikke nærmere spesifisert, verken i salgsoppgaven for øvrig eller i takstrapporten.
I selgers egenerklæringsskjema er det krysset av for «nei» når det gjelder kunnskap om en eventuell utleiedel er godkjent hos bygningsmyndighetene. Dette er en klar oppfordring til innklagede om å undersøke nærmere; om det har vært søkt om godkjenning for varig oppholdsrom, eller muligheten for dette. Når innklagede ikke undersøker forholdet nærmere, løper han en risiko ved å markedsføre boligen som «mulighet for utleie/praktikantdel». Innklagede må forsikre seg om at det er en reell mulighet for å få utleiedelen godkjent som varig oppholdsrom. I tillegg må innklagede gi utfyllende opplysninger i salgsoppgaven: Enten at utleiedelen ikke er godkjent, og at kjøperen bærer risikoen for å få den godkjent, eller at bygningsmyndighetene opplyser at det vil være mulig å få utleiedelen godkjent.
Det går dessuten frem av takstrapporten at takhøyden i kjelleren er lav. Dette burde vært nok en oppfordring til innklagede å undersøke om det er en reell mulighet til å få kjelleren godkjent som varig oppholdsrom etter reglene i plan- og bygningsloven.
Det er korrekt at man ikke trenger særskilt tillatelse for å leie ut et rom i egen bolig, herunder «hybel». For Reklamasjonsnemnda har ikke bruken av ordet «utleie» alene vært avgjørende, men derimot uttrykket «praktikantdel» sett i sammenheng med ordet «utleie». Dette skaper en forventning om at boligen har en egen del som lovlig vil kunne leies ut. Spesielt gjelder dette når kjelleren ut fra tegningen fremstår som en egen bruksenhet.
Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som klagerne har lidt. Dersom det lar seg gjøre å bringe forholdet i orden, vil dette trolig være erstatningens størrelse. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å gå nærmere inn på størrelsen av erstatningen.
Konklusjon
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke klagernes økonomiske tap som følge av innklagedes forsømmelse.
Oslo, den 23. mai 2007
| (sign.) Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen
formann |
(sign.) Kåre Mæland
Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |
Merk: Innklagede har meddelt Reklamasjonsnemnda at de ikke vil etterkomme vedtaket.