Klage nr. 2019198

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. april 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Stavanger Klubbgata

Saken gjelder:               Meglerens krav på vederlag ved oppsigelse          

Saksfremstilling:

Klageren gav innklagede i oppdrag å selge leiligheten sin i april 2018. Det ble muntlig avtalt at dersom leiligheten ikke ble solgt skulle megleren heller ikke kreve vederlag. Leiligheten lå lenge ute for salg uten å bli solgt. Megleren viste liten interesse for oppdraget. Han glemte å annonsere boligen før visning, og salgsoppgaven inneholdt feil opplysninger. Klageren krever at meglerforetaket frafaller hele eller deler av sitt vederlagskrav.

Innklagede bestrider kravet. Klageren plikter å betale det som fremgår av oppdragsavtalen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av leiligheten sin den 24. april 2018. Det ble muntlig avtalt at dersom leiligheten ikke ble solgt, skulle megleren heller ikke fakturere klageren for vederlag. Dette ble gjentatt ved to anledninger, også foran en annen eiendomsmegler, da klageren var i møte på innklagedes kontor. Leiligheten ble ikke solgt, men klageren fikk likevel en regning på 30 713 kroner. I tillegg til at det allerede var betalt 4 600 kroner for takst.

Salgsoppgaven inneholdt flere feil, blant annet var det tatt med loft og en bod som ikke hørte til klagerens leilighet. Klageren engasjerte en ny megler etter utløpet av oppdragsavtalen. Da den nye megleren gikk gjennom salgsoppgaven, ble det videre lagt merke til at felleskostnadene stod oppført med et beløp på 7 166 kroner. Kostnadene til strøm var lagt inn i beløpet, noe som etter den nye meglernes oppfatning, var egnet til å skremme bort interessentene. Disse kostnadene skulle vært ført separat. Dette forklarer hvorfor det nesten ikke var noen interessenter på visning.

Megleren mente prisen var for høy, til tross for at det på samme tid ble solgt en tilsvarende leilighet til en høyere pris i samme området. Klageren følte at megleren presset ned prisen for å selge, uavhengig av om klageren tapte penger på dette. Salgsprosessen var i sin helhet treg og i tillegg glemte megleren å annonsere forut for en av visningene. Han hadde ingen tro på visninger og heller ikke bruk av til salgsplakat. Det tok mange måneder før klageren fikk gjennomslag for å få satt opp til salgsplakat på huset. Det var flere naboer som spurte om klageren ønsket å selge, og da klageren og hans familie var på ferie var det interessenter som ikke visste hvor de skulle henvende seg eller hvem de skulle kontakte. Familien som kjøpte leilighet i samme bygg sommeren før, ønsket å kjøpe ny leilighet på størrelse med den klageren skulle selge, men de fikk aldri med seg at klagerens leilighet var til salgs. Klageren er svært misfornøyd med salgsforsøket og spesielt mangelen på kommunikasjon. Klageren hadde ingen tidligere erfaring med salg av eiendom.

Klageren krever at meglerforetaket frafaller deler av eller hele sitt krav på vederlag, totalt 30 713 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ligger i et meget prissensitivt område, hvor omsetningshastigheten gjennomsnittlig er høy. Det er derfor svært viktig å prise seg riktig. Dette ble kommunisert til klageren fra første møte. Megleren var klar på at en prisantydning på denne leiligheten ikke burde overstige 1 950 000 kroner pluss fellesgjeld, da det var en del å gjøre med leiligheten. Meglerens e-takst var på 1 880 000 kroner pluss fellesgjeld. Klageren var ikke enig i denne vurderingen og ønsket å gå ut høyere i markedet. Han sammenlignet sin leilighet med en naboleilighet som gikk for 2 280 000 kroner pluss fellesgjeld. Forskjellen var at den andre leiligheten hadde en betydelig høyere standard og lå høyere oppe i etasjene. Dette forklarte megleren til klageren som likevel ønsket å gå ut høyere. Megleren var da klar på at det måtte bli for klagerens egen risiko.

Klageren ønsket allerede i juni 2018 å vite hva det kostet å trekke seg fra oppdraget. Innklagede sendte da en epost med oversikt over kostnadene som på dette tidspunktet var påløpt, nærmere bestemt 22 032 kroner. Innklagede avviser at det muntlig ble kommunisert at det ikke var noen kostnad knyttet til å trekke oppdraget. Det som ble kommunisert var at provisjonen på 39 000 kroner ikke ville bli belastet klageren. Klageren bestemte seg etter å ha sett hvilke kostnader som kom, at de skulle fortsette salgsprosessen ut 2018. Prisantydningen ble satt ned med 100 000 kroner, men det kom dessverre ingen på visning.

Da oppdraget gikk ut ble klager tilbudt å forlenge oppdraget med ytterligere seks måneder. Klageren hadde da møte med megleren. I dette møte hadde han med seg en kamerat som visstnok hadde meglerbakgrunn. Det kom til enighet om å sette ned prisantydningen ytterligere, og oppdraget ble forlenget i nye seks måneder fra november 2018. Megleren mente justeringen var for lav og anbefalte å gå ytterligere ned i pris. Det ble da muntlig avtalt at de skulle gå ned til 2 090 000 kroner pluss fellesgjeld. Da boligen skulle legges ut på nytt i 2019, hadde klageren ombestemt seg og ønsket likevel ikke å gå ned i pris. Leiligheten ble lagt ut på nytt med pris på 2 190 000 kroner pluss fellesgjeld. Heller ikke denne gangen kom det noen på visning. Det var til sammen kun to interessenter innom på i alt 5-6 fellesvisninger.

Klageren godkjente salgsoppgaven 17. august 2018. Det var først etter omfattende markedsføring uten salg at feil i salgsoppgaven ble påpekt. Feilen har etter innklagedes oppfatning ingen sammenheng med den manglende interessen for eiendommen og oppmøte på visning. Felles strøm betales a-konto i fellesutgiftene, og dette er opplysninger megleren plikter å ta inn i salgsoppgaven.

Etter utløpet av den nye oppdragsperioden ble ikke klageren og megleren enige om prosessen videre, og da oppdraget gikk ut, sa megleren fra om at det ikke kunne forlenges uten å gå ytterligere ned i pris.

Klageren og hans familie var underveis i salgsprosessen uenige, noe som gjorde kommunikasjonen vanskelig for megleren. I tillegg var de til tider vanskelige å få tak i, og brukte lang tid på å svare på meglerens henvendelser. Klagerens påstand om utfordringer knyttet til ferieavvikling, visning, uteglemt annonsering og salgsplakat har sammenheng med klagerens utilgjengelighet. Da daglig leder prøvde å få kontakt med klageren i anledning et møte for å se om det var mulig å finne en løsning på tvisten, eventuelt få bistand fra en annen megler, tok det igjen lang tid før de svarte. Da klageren svarte, kom han tilbake med at han hadde meldt saken til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Innklagede kan ikke se at megleren har tilsidesatt sine plikter og forholder seg til oppdragsavtalen. Klageren plikter å betale det som er avtalt der.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav på vederlagsnedsettelser.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Klagen gjelder flere forhold.

Påstått avtale om at det ikke skulle betales noe ved ikke-salg / salgsgaranti

Klageren har gjort gjeldende at det var muntlig avtalt med megler at klager ikke skulle betale noe hvis leiligheten ikke ble solgt.Dette er i strid med den skriftlige oppdragsavtalen som klageren har undertegnet og kan ikke legges til grunn. Når det gjelder klagers anførsel om at garantert solgt-produktet var en del av oppdraget, kan ikke nemnda se at dette er tilfelle og anførselen fører ikke frem.

Feil i salgsoppgaven om hva av areal (rom) som fulgte leiligheten

Det synes å være på det rene at det var medtatt et rom på loftet og én bod i salgsoppgaven som ikke tilhørte leiligheten. Nemnda finner at det er kritikkverdig av megler og i strid med god meglerskikk å begå slike feil, og det kan i denne sammenheng ikke ha noen betydning at selger skal ha godkjent salgsoppgaven.

Fellesutgifter – strøm

Klageren gjør gjeldende at megler begikk en feil da de felleskostnader som ble oppgitt også inkluderte strøm i leiligheten, og at megleren burde skilt ut utgiften til strøm. Nemnda bemerker at strøm i egen leilighet vanligvis ikke inngår i fellesutgiftene, og at eieren av leiligheten normalt må tegne eget strømabonnement. I dette tilfellet var imidlertid også den strømmen som gikk til selve leiligheten medtatt i felleskostnadene med et á konto beløp hver måned, og som ble avregnet årlig.

Det som var opplyst i salgsoppgaven var for så vidt ikke feil. Men det å markedsføre leiligheten slik det ble gjort med angivelse av felleskostnader, var uheldig. Strøm til leiligheten er som nevnt ikke en del av fellesutgiftene. Sammenligningsgrunnlaget for interessenter som ser på flere leiligheter og vurderer størrelsen av fellesutgiftene, blir da lett skjevt sammenholdt med andre leiligheter hvor strøm til egen leilighet kommer i tillegg. Megler skulle derfor fremhevet på en klar måte i salgsoppgaven at også strømkostnader til leiligheten ble innkrevet sammen med fellesutgiftene, og at man her i motsetning til det som er vanlig slipper å tegne eget strømabonnement for leiligheten.

Øvrige forhold

Klageren har videre pekt på meglers manglende bruk av til salgsplakat. Nemnda bemerker at i dag er det helt vanlig for en megler å benytte salgsplakater, og i dette tilfellet har også klager etterlyst dette ved flere anledninger.

Klageren har også påpekt manglende annonse ved visning. Nemnda mener at dette også er kritikkverdig av megler, og særlig da megler heller ikke benyttet seg av salgsplakater.

Når det gjelder prisantydningen på boligen, fremstår det som åpenbart at selger og megler har vært uenige her, noe som også kan ha en sammenheng med at boligen ikke ble solgt. Begge parter har for øvrig anført at den annen part har vært lite tilgjengelig. Her er det i det alt vesentlige påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til.

Vederlagsnedsettelse

Klageren har fått et krav på 30 713 kroner og krever vederlagnedsettelse.

Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i sin helhet i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg. For at vederlaget eventuelt skal settes ned, er det ikke noe krav om at klageren har lidt noe økonomisk tap.

Samlet sett mener nemnda at megler her har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Av fakturaen på 30 713 kroner er tilrettelegging 12 900 kroner å anse som vederlag, mens resten er utlegg som innklagede uansett har krav på å få dekket. Nemnda har kommet til at vederlaget må reduseres med 12 900 kroner (tilrettelegging).

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Stavanger Klubbgata har opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket må kreditere klageren 12 900 kroner.