Klage nr. 2019242

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. april 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Nord-Norge avd. Alta 

v/advokat Arne Johansen

Advokat Arne Johansen & Co AS

Saken gjelder:               Feil og manglende opplysninger om utbyggingsmuligheter         

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte høsten 2018 en eiendom formidlet gjennom innklagede foretak. Forutsetningene for kjøpet var at det lot seg gjøre å bygge ut boligen. Dette ble formidlet til megleren på visning, som bekreftet at utbygging både var mulig og fornuftig. Når klagerne etter kjøpet søkte kommunen om tillatelse til utbygging, ble de møtt med krav om geotekniske undersøkelser av grunnen, med der tilhørende ekstra kostnader. Klagerne mener at megleren ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten og krever at meglerforetaket erstatter de ekstra kostnadene de påføres som følge av dette, samt tapte utleieinntekter. Innklagede bestrider kravet. Ut fra utnyttelsesgraden på eiendommen var det fullt mulig å bygge ut, men det ble fra meglerens side aldri gitt noen garanti for at kommunen ville godkjenne slik utbygging. Videre var det ukjent for megleren at denne eiendommen skulle ligge i faresonen for kvikkleire. De innhentede kommunale opplysningene gav ingen indikasjoner på dette.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagerne kjøpte i oktober 2018 en boligeiendom formidlet gjennom innklagede foretak. På visning spurte de megleren om kloakken var tilknyttet det kommunale avløpsanlegget. Dette svarte megleren bekreftende på. Det ble videre spurt om mulighetene for utbygging av huset. Dette var en klar forutsetning for kjøpet av boligen, da den på salgstidspunktet ikke hadde nok soverom til å dekke familiens behov. Megler bekreftet utbyggingsmuligheten og anbefalte samtidig å gjøre dette for å øke boligens verdi. Det var muligheter for å bygge ut på alle sider av huset. Klagerne stolte på meglerens ord og inngikk avtale om kjøp av boligen. Bare noen dager etter innflytting fikk klagerne problemer med kloakken. Det viste seg da at den likevel ikke var tilknyttet det kommunale anlegget. Forholdet ble ordnet gjennom klagernes forsikring.

Da de noen måneder etter tok med tegningene på tilbygget til kommunen, fikk de beskjed om at det måtte gjøres grunnundersøkelser først, ettersom eiendommen lå i faresone 2 for kvikk-leire. Kostnadene ved dette ble anslått til 108 000 kroner. Skulle det vise seg å være kvikk- leire der, ville det i tillegg komme på ekstra utgifter til sikring av grunnen. I verste fall vil dette totalt koste klagerne ytterligere 200 000 kroner før de i det hele tatt kan begynne arbeidet med tilbygget.

Klagerne føler seg lurt av megleren og mener at han hadde en plikt til å opplyse om dette før kjøpet. Det medfører ikke riktighet at de fikk huset billig, slik innklagede har påpekt. Huset var et restaureringsprosjekt, men ble kjøpt til takst.

Slik saken står i dag, kan ikke begge klagerne flytte til huset på grunn av plassmangel. Planen var å bygge ut først, for så å flytte inn høsten 2019. Den ene sønnen til klagerne skulle også bo i huset grunnet skolegang. Han har nå måttet skaffe seg et annet sted å bo.

På kontraktsmøte sa megleren at det ikke var nødvendig med boligkjøpforsikring. Forsikringen ville bare koste klagerne ekstra mye penger, og i de aller fleste tilfeller er det ikke behov for den.

Klagerne krever at meglerforetaket erstatter kostnadene til boring og utskiftning av masser, samt tapt utleiefortjeneste med til sammen ca. 200 000–250 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

I klagen er det to forhold som er angitt som grunnlag for krav mot innklagede. Det ene er knyttet til problemer med kloakken, mens det andre relaterer seg til ekstrakostnader tilknyttet klagernes utbyggingsplaner. Klage relatert til kloakk og avløp er håndtert gjennom forlik mellom klagerne på den ene siden og selgers forsikringsselskap, samt innklagede på den andre siden.

Klagen dreier seg nå, etter det innklagede forstår, om hvorvidt megleren har opptrådt erstatningsbetingende i forhold til informasjonen som ble gitt om mulighetene til utbygging av eiendommen.

Det er riktig at klagerne la frem sine tanker om utbygging under salgsprosessen, men uten at megleren gav noen form for garanti om at kommunen ville godkjenne dette.

Klagerne spurte heller aldri megleren om forhold relatert byggetekniske godkjenninger m.v. Det er ikke bestridt at det rent faktisk er mulig å foreta utbygging, sett i forhold til eiendommens utnyttelsesgrad. Det viser seg imidlertid at klagerne i kontakt med kommunen har fått beskjed om at det er nødvendig med geotekniske undersøkelser av grunnen før utbygging kan finne sted.

Spørsmålet blir dermed hvorvidt megleren kan holdes ansvarlig for kostnadene ved de geotekniske undersøkelser, og dernest eventuelle kostnader forbundet med sikring av grunnen før utbyggingsarbeidene iverksettes.

Innklagede avviser klagernes krav. Megleren gav aldri noen garantier, utover å tilkjennegi at klagernes tanker om utbygging hørtes fornuftige ut. Megleren kunne ikke ha forutsett at kommunen skulle stille krav til geotekniske undersøkelser i forhold til utbygging på denne eiendommen. For det første hadde megleren ingen kunnskap om dette, noe som heller ikke synes å være omtvistet. Det foreligger ingen dokumentasjon i saken som avdekker at megleren kunne forutse muligheten for at kommunen ville stille slike betingelser.

I kommuneplankartet er den aktuelle eiendommen, angitt som «LNDF-areal, Spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse».

Situasjonskartet som fulgte salgsdokumentasjonen, dokumenterer at det er betydelig avstand til faresonen, og at det ligger flere andre eiendommer mellom den aktuelle eiendommen og den markerte faresonen. Sammenholder man kommuneplankartet for eiendommen med kommuneplanens arealdel, samt tegnforklaringen til dokumentene, følger det at megleren utfra offentlig tilgjengelig dokumentasjon, ikke hadde forutsetninger til å finne ut av eventuelle krav til utredning av grunnforholdene på det solgte eiendommen.

Megleren har aldri avgitt noen garantier for at utbygging var mulig. Klagernes krav må avvises på dette grunnlaget alene. Megleren hadde ingen muligheter til å forutse kommunens angivelige krav om iverksettelse av geotekniske undersøkelser. Klagernes krav kan etter dette ikke tas til følge.

Når det gjelder tegning av boligkjøperforsikring, er det alltid opp til kunden om man ønsker å tegne dette. Reklamasjonsmulighetene er i behold og klagerne står like sterkt juridisk, selv om slik forsikring ikke er tegnet. Forskjellen er at en uten slik forsikring må hyre inn egen advokat.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda nevner først at det som gjaldt tilknytning til offentlig kloakk, ikke er en del av saken for nemnda.

Spørsmålet for nemnda er om megleren har overholdt undersøkelses- opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 når det nå viser seg at kommunen har bedt klageren om å innhente en geoteknisk undersøkelse om kvikkleire.

Det fremgår av opplysningene i salgsoppgaven at klagerens eiendom ligger i såkalt LNDRF-areal med tillatelse til blant annet spredt boligbebyggelse. Av kommuneplankartet fremgår det at eiendommen ligger utenfor en «fare- og sikringssone». I en slik situasjon hadde megler ikke oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. Det at kommunen nå i forbindelse med at klageren har innsendt byggesøknad, har krevd at det blir utført en geoteknisk undersøkelse, kan i denne sammenheng ikke få betydning.

Når det gjelder det forhold at megler ifølge klager skal ha frarådet klageren å tegne boligkjøperforsikring, er det opp til en kjøper å ta stilling til om slik forsikring skal tegnes. En megler kan gi informasjon om hva en boligkjøperforsikring er, men skal på generelt grunnlag hverken råde til eller fraråde en kjøper å tegne slik forsikring. Slik saken er opplyst, er det ikke sannsynliggjort for nemnda at megler her har frarådet klager å tegne boligkjøpeforsikring.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.