Klage nr. 2019262

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. april 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Mekleriet AS

Saken gjelder:                    Manglende og uriktige opplysninger – trinnlyd      

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Klageren anfører at det var av avgjørende betydning for henne at det ikke var beboelse over leiligheten. Dette ble ifølge klageren påpekt og gjentatt ovenfor megleren på visning. Klageren registrerte trinnlyd over leiligheten på overtagelsen, og det ble avdekket at leiligheten ved siden av hadde bygget ut loftet både over egen leilighet og over klagerens leilighet. Klageren mener derfor at megleren gav uriktig informasjon om leiligheten og har krevd 100 000 kroner i erstatning. Innklagede kan ikke se at megleren har forsømt sin undersøkelses og/eller opplysningsplikt. Erstatningskravet bestrides, og det er hverken begrunnet eller dokumentert.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren var på to visninger forut for kjøp av leiligheten og fortalte da til megler at hun hadde tre kriterier ved kjøp av leilighet. Dette var utsikt, ingen gjenboere, samt at det ikke var beboelse over leiligheten. På begge visningene ble dette påpekt og gjentatt. Klageren oppdaget første gang trinnlyd over leiligheten på selve overtagelsen. Både selgeren og megleren var til stede på overtagelsen.

Megleren sa ingen ting om trinnlyd og informerte heller ikke klageren om at det var beboelse i leiligheten over. Dette gjorde megleren heller ikke på andre gangs visning til tross for at megleren da burde ha kjent til dette. Derimot pekte megleren på skilleveggen mot naboleiligheten og sa at skillet til hemsen de hadde bygget over leiligheten, ikke strakte seg over klagerens del, men kun gikk over deres leilighet.

Megleren har opptrådt uprofesjonelt gjennom å anta at det ikke var beboelse over leiligheten uten hverken å innhente tegninger, snakke med eier eller på annen måte få avklart faktum. Selgeren har i ettertid opplyst at hun informerte megleren om at det var beboelse over den solgte leiligheten. Det var ingen på hemsen under de to visningene og derfor ingen hørbar trinnlyd. Megleren har tilbakeholdt informasjon under salgsprosessen. Det ble heller ikke gitt korrekt informasjon da klageren stilte spørsmål rundt dette med beboelse over leiligheten på visning. Klageren opplever dette som en verdiforringelse sett i forhold til hva hun forventet å ha kjøpt, nemlig størst mulig stillhet.

En eiendomsmegler skal ikke anta, men sette seg inn i de faktiske forhold og gi korrekt informasjon. Spesielt må dette gjelde når forholdet er av vesentlig betydning for kjøper, og når informasjonene etterspørres spesifikt med ønske om at megler gjør nærmere undersøkelser etter første visning. Det har i ettertid også vist seg å være beboelse over leilighetens soveroms del. Klageren ville ikke ha lagt inn bud på denne leiligheten dersom hun visste at det var trinnlyd/pianospill med mer fra beboere over leiligheten.

Megleren skriver i e-post til klageren at det ikke ser ut til at det er beboelse over klagerens del av leiligheten fra utsiden. Dersom en ser på bygget på avstand, ser man store takvinduer som dekker midtpartiet av taket over begge leilighetene i 4. etasje. Hvis megleren faktisk har inspisert bygget fra utsiden, slik hun hevder, ville det kanskje vært tydeligere at det var beboelse over to tredjedeler av leiligheten. Klagerens samboer påpekte på visningen at det var bygget en vegg på loftet som de ønsket å få vite hva innebar for enheten. Da megler ikke kunne svare på dette påvisningen, ble det enighet om at hun skulle ta kontakt pr. telefon og informere neste dag. Det kom da frem at det fantes en hems i tilknytning til naboleiligheten, men slik klageren oppfattet det, var denne ikke bygget over leiligheten, men over naboleiligheten og skulle derfor ikke være til sjenanse. Med denne informasjonen bød klageren på leiligheten og fikk tilslaget. Under overtagelsen var derfor overraskelsen stor da det ble oppdaget at det likevel var beboelse og derfor trinnlyd over stuedelen av leiligheten. Dette har, slik klageren oppfattet det, ikke blitt opplyst om på en tydelig nok måte.

Klageren krever erstatning fra meglerforetaket på 100 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble lagt ut for salg høsten 2019. Det ble deretter gjennomført visning første gang 3. september 2019. Klageren og klagerens samboer deltok på denne visningen. Klageren opplyste på visning at hun bodde i området og ønsket å kjøpe en leilighet hun kunne bruke til utleie.

Klageren ble vist loftet under visningen, og klagerens samboer spurte da megler om hva som befant seg bak den ene gipsveggen. Megleren kunne ikke svare på dette, og det ble avtalt at vedkommende skulle forhøre seg med selgeren og komme tilbake. Megleren tok dette opp med selgeren i etterkant av visningen. Selgeren opplyste da at naboleiligheten går over to plan, og at naboens hems befant seg bak gipsplaten. Denne informasjonen ble videreformidlet til klageren og hennes samboer på visning nummer to, som ble gjennomført 16. september. Megler er sikker på at informasjonen ble videreformidlet nøyaktig slik den ble mottatt fra selgeren. Det vil si at naboleiligheten går over to plan, og at naboens hems/loft befant seg bak den aktuelle gipsplaten. Det ble ikke gitt informasjon om hvorvidt det var beboelse over leiligheten, ei heller avkreftet at dette var tilfellet. Dette var ikke gjenstand for spørsmål.

Klageren skriver i sin klage at hun på visning nummer to fikk opplyst av megler at det ikke var beboelse over leiligheten. Megleren bestrider dette. Megleren kan kun erindre at det på visning nummer en ble stilt spørsmål om hva som befant seg bak ovennevnte gipsplate, og at dette spørsmålet ble besvart på visning nummer to. Megleren mener bestemt at hun ikke har uttalt seg om hvorvidt det er beboelse i etasjen over leiligheten, ei heller at klager stilte spørsmål om dette eller ga uttrykk for at dette var av betydning for henne. Det er ikke bestridt at megleren informerte om at naboleiligheten går over to plan. Begge de to meglerne som var til sted på visningene bestrider at klageren skal ha gitt megleren informasjon om at hun hadde flere kriterier for salg, hvorav ingen beboelse over leiligheten var en av disse. Det bestrides også at klageren på begge visningene, og ved flere anledninger, informerte megleren om at det var av avgjørende betydning.

Klageren stilte spørsmål om hvorvidt det bodde noen i etasjen over på overtagelsen. Da selgeren bekreftet dette, ble klageren svært overraskelse og uttalte at dette var ukjent for henne, og at hun i tilfellet hadde fått uriktig informasjon fra megleren. Hun uttalte videre at hun ikke ville kjøpt boligen dersom hun hadde visst dette, da det var prinsipielt for henne.

Klagerens samboer ga da overfor klageren uttrykk for at de jo var klar over at naboleiligheten gikk over to plan, da de hadde observert dette på loftet. Klageren stilte deretter selgeren en rekke spørsmål knyttet til støy med videre, hvorpå selgeren besvarte spørsmålene. Klageren tok deretter forbehold om forholdet i overtagelsesprotokollen.

Innklagede mener at megleren har oppfylt sin undersøkelses- og informasjonsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7. De mener megler ikke har alminnelig opplysningsplikt om hvorvidt det er beboelse i etasjen over eller ei. Klageren hadde god tid til å stille spørsmål rundt, og eventuelt. gjøre de undersøkelser hun ønsket knyttet til forholdet i perioden mellom første visning og selve budrunden. Til tross for dette har hun ikke på noe tidspunkt gitt uttrykk for at dette var viktig eller av avgjørende betydning for henne. Hun har ikke stilt spørsmål om hvorvidt det var beboelse over den aktuelle leiligheten. Megleren har på denne bakgrunn heller ikke uttalt seg om dette, og har ikke under noen omstendighet avkreftet at det er beboelse i overliggende etasje. Det er således ikke gitt uriktig informasjon ved salget.

Klageren var til stede omtrent fra start til slutt på to visninger sammen med sin samboer, som etter hva megleren har forstått, er tømrer/byggmester. De observerte loftet, fikk beskjed om at naboleiligheten gikk over to plan, og at naboleilighetens hems er beliggende bak gipsveggen på loftet. Ifølge klageren er forholdet videre synlig ved alminnelig observasjon av bygget fra utsiden.

Innklagede kan ikke se at megleren har forsømt sin undersøkelses og/eller opplysningsplikt.

Innklagede kan heller ikke se at eiendomsmegleren har opptrådt kritikkverdig på annen måte, ei heller at det foreligger rettslig grunnlag for erstatning. Erstatningskravet er hverken begrunnet eller dokumentert.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende om det bodde noen over klagerens leilighet, og krav om erstatning som følge av påstått verdiforringelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

Nemnda nevner først at det dels står ord mot ord når det gjelder hva som er blitt sagt på visningene mellom klageren og megleren, og nemnda kan ikke ta stilling til dette ved sin skriftlige saksbehandling av klagen.

Nemnda legger til grunn at de forhold som klagen gjelder, ikke utgjør noen mangel ved andelsleiligheten som sådan, men er knyttet til klagerens spesielle krav om at ingen skulle bo over leiligheten. Klagerens andelsleilighet er én av flere leiligheter i borettslaget. Dersom det var et absolutt krav om at det ikke skulle være beboelse over leiligheten, burde klageren tatt forbehold om dette i budet eller på annen måte sørget for at det forelå dokumentasjon på, for eksempel ved e-post, at hun hadde informert megler om dette spesielle kravet.

Nemnda finner det klart at megler her har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klagen kan derfor ikke føre frem.

Nemnda vil i tillegg bemerke at klageren ikke har sannsynliggjort at hun har lidt noe økonomisk tap. Hennes erstatningskrav må i realiteten anses som et krav om erstatning for tort og svie (oppreisning), noe nemnda ikke under noen omstendighet kan pålegge meglerforetaket (innklagede) å betale.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.