Saksfremstilling:

Klageren solgte bolig gjennom innklagede.

Det er uenighet om meglers vederlag.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerens mor på 73 år skulle selge sin leilighet. Hun hadde ingen erfaring med dette, og ba om at klageren og hennes søster skulle bistå henne i salget. Klagerens mor hadde ved en anledning truffet innklagede, og ønsket at klageren skulle innhente tilbud fra ham. Dette ble gjort, i tillegg til innhenting av enda et tilbud. Etter klagerens vurdering kom de to tilbudene relativt likt ut, og innklagede ble valgt på bakgrunn av det positive inntrykket som klagerens mor hadde fått av innklagede.

Salgsprosessen gikk bra, men produktet som innklagede leverte var svært dårlig. Klageren måtte bruke mye tid på å gjennomgå både annonse og prospekt, da de var fulle av både fakta- og skrivefeil. Dette ble også påpekt til innklagede underveis.

Som det fremkommer av vedlagt dokumentasjon, ble det skrevet kontrakt (oppdragsavtale) med innklagede på feil grunnlag. Klageren mener at innklagede har sett, men bevisst fortiet, at klageren ikke forstod at tilbudet inneholdt en progressiv provisjon. Klagerens mor ble derfor svært overrasket da meglerprovisjonen viste seg å være kr 23000 høyere enn det hun hadde gått ut i fra. Klageren er klar over at det signerte oppdragsskjemaet er i samsvar med dette, men mener at all kommunikasjon mellom partene forut for signering av avtalen viser at klageren ikke forstod hva

pristilbudet innebar. Klageren mener innklagede burde opplyst om dette i tråd med god meglerskikk, fordi innklagede er den profesjonelle part.

Innklagede har avvist klagerens henvendelser. Klageren vil ha vurdert følgende:

Burde innklagede forstått og opplyst om at klageren ikke hadde innsikt i hva pristilbudet innebar, og at innklagede ble valgt på sviktende grunnlag? Bør i så fall provisjonen revurderes i ettertid?
1. Er provisjonene generelt for høy i forhold til den utførte tjenesten? I så fall, er klageren berettiget til et prisavslag?

Innklagede anfører:

Innklagede forstår klagen slik at de skal ha beregnet for høyt meglerhonorar og heller ikke ha utført oppdraget til klagerens tilfredshet. Innklagede tilbakeviser dette, og finner ikke noe grunnlag for å redusere provisjonen. Salgsoppdraget er gjennomført i overensstemmelse med god meglerskikk, og det belastede vederlaget samsvarer med det som er avtalt i salgsoppdraget.

Provisjonsberegningen er overensstemmende med det som er skriftlig avtalt i salgsoppdraget.

Klageren gjør gjeldende at hun ikke forsto hva 10 % progressiv provisjon i tillegg til 1,9 % av kjøpesummen innebar. Innklagede tilbakeviser bestemt en slik påstand. Forut for signering av oppdragsskjemaet, forhandlet klageren om vilkårene for oppdraget. Innklagede viser til skriftlig tilbud som ble gitt 5. oktober 2006, der godtgjørelsen er beskrevet slik:

Meglerprovisjon:

Alt. 1: Progressiv modell

Ved inngåelse av kjøpekontrakt betaler oppdragsgiver provisjon av omsetningsverdi (inkl. fellesgjeld), 1,6 % u/mva – 2 % inkl. mva

+ 10 % inkl. mva av overskytende over takst

Allerede samme dag takket klageren for et «oversiktlig tilbud», men nevner samtidig at hun har fått et tilbud fra et konkurrerende meglerforetak. Klageren spurte derfor om innklagede hadde «noe å gå på», hvorpå innklagede svarte at provisjonen var satt ned til 1,9 % inkl. mva. Sammenholdt med tilbudet, kan det ikke være noen tvil om at dette innebar en reduksjon av den flate provisjonen fra 2 % til 1,9 %. Uansett fremgikk det i hvert fall i klartekst av det etterfølgende oppdragsskjemaet at den progressive provisjonen var opprettholdt. Innklagede kan vanskelig forståhvordan klageren kunne misforstå dette.

Klageren er ansatt som personal- og organisasjonssjef i X selskap, mens klagerens søster er ansatt i Ys oppgjørsavdeling. Begge bør derfor forstå hva en progressiv beregning innebærer. Dersom de var i tvil, måtte det ha vært opp til disse å undersøke forholdet nærmere. Det er ingen grunn til å bebreide innklagede fordi temaet ikke ble nærmere utdypet. Innklagede kan ikke se at dette innebærer noe brudd på opplysnings- eller omsorgsplikten.

Det er fortsatt full anledning til å beregne progressiv provisjon, og dette er også vanlig praksis i bransjen. Den endelige kjøpesummen endte på kr 1650000, altså kr 230000 over takst, er ikke et uvanlig resultat sett i lys av dagens marked. Klageren takket dessuten for innsatsen etter at salget var i havn. Den totale provisjonen er under enhver omstendighet lovlig og rettmessig beregnet i henhold til den signerte oppdragsavtalen. Innklagede ser derfor ingen grunn til å revurdere provisjonsgrunnlaget.

Som et ytterligere argument fra klagerens side, gjør hun gjeldende at «salgsprosessen gikk bra, men produktet innklagede leverte var svært dårlig». Innklagede beklager at det i en hektisk hverdag ikke ble lest god nok korrektur på annonsen. Dette var imidlertid rene skrivefeil og bagateller som ikke har hatt noen betydning verken for markedsføringen, gjennomføringen av salget, eller den endelige salgssummen. Det fremgår for øvrig av vedlagt mail-korrespondanse at klageren neppe kan ha brukt svært mye tid på korrektur. Annonsen ble sendt klageren på e-post kl 1333 og allerede samme dag kl 1421 mottok innklagede klagerens forslag til endringer. Nytt utkast ble deretter sendt kl 1450, og godtatt av klageren kl 1456 med beskjed om at den «ser helt fin ut». På bakgrunn av denne korrespondansen, virker det noe overdrevent når klageren og søsteren gjør gjeldende at de brukte en stor del av sine arbeidsdager på å lese korrektur før annonsen og prospektet ble korrekt og presentabelt. Innklagede mener slik egeninnsats må påregnes ved gjennomføringen av et slikt salg.

Innklagede fastholder å ha gjennomført et vellykket salg til en god pris, noe både klageren, søsteren og moren har gitt uttrykk for. Innklagede tilbakeviser derfor ethvert krav på reduksjon av den rettmessige beregnede provisjonen som fullstendig grunnlag.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren er fullt ut innforstått med at det signerte oppdragsskjemaet inneholder en provisjonsmodell inkludert progressiv provisjon. Klageren er også innforstått med at innklagede har beregnet sin provisjon i tråd med den inngåtte avtalen. Klagerens poeng er imidlertid at hun ikke forsto den prismodell innklagede tilbød i sitt skriftlige tilbud. Innklagede nevnte aldri progressiv provisjon i løpet av telefonsamtaler med klageren. Klageren var derfor ikke forberedt på dette. I henhold til vedlagt e-post til innklagede, regnet klageren ut provisjonen i kroner ved en tenkt salgssum, og sammenlignet med et konkurrerende pristilbud. Dette viser med all tydelighet at klageren ikke har forstått at det ville påløpe en progressiv provisjon i tillegg. Klageren ville selvsagt valgt det konkurrerende tilbudet dersom hun hadde forstått dette. Innklagede burde forstått uklarheten, og opplyst klageren om misforståelsen. Dette ble ikke gjort.

Innklagede har levert et produkt som ligger under ethvert rimelig krav til kvalitet. Det er klagerens fortjeneste at faktafeil og skrivefeil i annonse og prospekt ikke fikk betydning for salget. Den annonsen innklagede vise til i sitt tilsvar, var en liten annonse som skulle stå i foretakets egen avis. Internettannonsen inneholdt mange feil, bl.a. var det opplyst at leiligheten lå i en stille og rolig gate. Leiligheten ligger i et trafikkert kryss, hvor sjenerende trafikkstøy var en av salgsårsakene til klagerens mor.

Det er belastetprovisjon på totalt i underkant av 3,8 %, noe klageren mener er altfor høyt i forhold til det leverte produktet. Både faglig og daglig leder møtte klageren med manglende profesjonalitet i etterkant av salget. Den ansvarlige megleren på saken har sluttet i eiendomsmeglerbransjen, og klageren tolker det som at vedkommendes jobbutførelse ikke kan ha vært tilfredsstillende.

Klageren opprettholder sitt krav om at deler av provisjonen bør tilbakebetales.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder uenighet om meglers vederlag.

Reklamasjonsnemnda har ved behandlingen av denne saken delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet anfører:

Partene er ikke uenige om at det belastede vederlaget er i samsvar med det signerte oppdragsskjemaet. Reklamasjonsnemnda finner ikke at den fremlagte e-post korrespondansen gir tilstrekkelig grunnlag for å vurdere om det foreligger bristende forutsetninger for den inngåtte oppdragsavtalen. Partene må selv forsikre seg om å ha forstått hva man signerer på.

Reklamasjonsnemndas flertall finner heller ikke tilstrekkelige holdepunkter for at meglers vederlag skal settes helt eller delvis ned i samsvar med emgll. § 4-6.

Mindretallet, Forbrukerrådets representant, er enig med flertallet i at det belastede vederlaget er i samsvar med det signerte oppdragskjemaet. Dette er da heller ikke bestridt av klageren. Kjernen i klagen er at klageren ikke forsto den prismodellen innklagede tilbød i sitt skriftlige tilbud. Klageren hevder videre at hun ikke ble opplyst om dette i telefonsamtaler med innklagede. Mindretallet har ingen holdepunkter for å trekke dette i tvil.

Sentralt i saken står e-post korrespondansen mellom partene 5. og 6. oktober 2006. Denne viser etter mindretallets oppfatning med tydelighet at klageren ikke forsto hva tilbudet fra innklagede innebar, dvs. at klageren ikke forstod at det i tillegg til provisjonen på 1,9 % også skulle tilkomme en progressiv provisjon på 10 % for pris over takst. Klageren presenterer i sin e-post av 5. oktober 2006 et regnestykke med utgangspunkt i tilbudet fra innklagede på 2 % provisjon. Ved en salgssum på kr 1600 000, kommer hun frem til at hun skal betale ham kr 33 140. I samme e-post nevner hun at hun har innhentet et annet tilbud fra DnB NOR Eiendom, som har en minsteprovisjon på kr 25 500, og bruker dette tilbudet som bakgrunn for om innklagede kan se på «dette en gang til om du har noe å gå på». Senere samme dag får hun et svar fra innklagede som skriver at «jeg satt ned til 1,9 inkl. mva». Den 6. oktober 2006 svarer klageren (aksepterer tilbudet) og sier at hun har vurdert de ulike tilbudene, og at de takker ja til innklagedes siste tilbud.

Etter mindretallets oppfatning viser dette at klageren sammenligner to tilbud, der tilbudet fra DnB NOR eiendom ikke inneholdt en klausul om progressiv provisjon. Ut fra sammenhengen ville det i denne situasjonen etter mindretallets oppfatning ha hatt formodningen mot seg om klageren skulle ha valgt å takke ja til innklagedes tilbud, om hun hadde skjønt at dette også innbefattet en klausul om progressiv provisjon.

Mindretallet er enig med klageren i at innklagede som den profesjonelle part her burde ha skjønt at hun ikke hadde fått dette med seg, i hvert fall ikke hva det innebar, og i tråd med god meglerskikk, herunder særlig omsorgsplikten en eiendomsmegler har i forhold til begge parter, ha sørget for at hun fikk dette forklart på en tydelig måte. Innklagedes siste tilbud, jfr. ovenfor, kan tolkes slik at tilbudet fra dennes side var en provisjonssats på 1,9 % uten progressiv provisjon. Særlig ettersom tilbudet ble gitt etter at klageren hadde informert om tilbudet fra DnB NOR Eiendom, som lå betydelig lavere i pris enn hva provisjonssatsen på 2 % ville betydd for klager ved en salgssum på kr 1600000. Den uklarhet som her er skapt må i medhold av «uklarhetsregelen» gå ut over den profesjonelle part som her har skapt uklarheten. Det må i denne vurderingen også tillegges vekt at innklagede på en enkel måte kunne ha tilføyd at progressiv provisjon ville bli belastet for kjøpesum over takst.

Av eiendomsmeglerloven § 3-1 (2) følger det at begge parter skal ha råd og opplysninger av betydning for handelen. Ifølge Ot.prp. nr 59 (1988-89) og juridisk litteratur (Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, Rosén og Torsteinsen) vil dette dreie seg om alle opplysninger av rettslig og faktisk art om de forhold som ut fra eiendomsmeglerens forsvarlige vurdering er viktig for partene. Et krav som også fremkommer i Norges Eiendomsmegleforbunds etiske regler § 6.

Etter mindretallets oppfatning burde innklagede i dette tilfellet skjønt at klageren ikke forsto hva pristilbudet innebar, selv om den undertegnede oppdragsavtalen inneholder progressiv provisjon. Megler skal ved en nøytral opptreden også ivareta medkontrahentens interesser, slik at denne ikke skal behøve å måtte rådføre seg med profesjonelle hjelpere. Innklagede har etter mindretallets oppfatning ikke veiledet og informert klageren på en god nok måte, og har ikke handlet i samsvar med det grunnleggende kravet i eiendomsmeglerloven § 3-1 om å opptre i samsvar med god meglerskikk. Etter mindretallets syn vil innklagede således ikke ha krav på provisjon utover 1,9 %.

Konklusjon i henhold til flertallets syn

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 24. mai/13. juni 2007

(sign.)Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.)Tore Bråthen formann

(sign.)Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant