Klage nr. 2019052

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 2. april 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Børke & Partners AS (PrivatMegleren Stabekk)

v/advokat Rønnaug Ringstad

Advokatfirmaet Henriksen & Co. ANS

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2018 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Senere oppdaget klageren mangler på badet og el-anlegget, og utbedringskostnadene er av en takstmann estimert til rundt 189 000 kroner. Klageren anfører at megleren har misligholdt meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krever erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har ikke etterkommet deler av nemndas avgjørelse.

Klageren har i korte trekk anført: 

Bad og el-anlegg

Etter overtakelsen oppdaget klageren flere feil og mangler. I salgsoppgaven sto det at det hadde blitt oppdaget fukt i veggen mellom kjøkkenet og badet før salget, men at fukten var fjernet og veggen bygget opp igjen. Det viste seg at arbeidet var gjort av ufaglærte, og at membranen var brutt. Badet må totalrenoveres, og en takstmann har estimert utbedringskostnadene til cirka 76 000 kroner.

Videre er det oppdaget omfattende mangler på el-anlegget. El-opplegget til vaskemaskinen og tørketrommelen er defekt og kan ikke brukes, kjøkkenventilatoren funker ikke og flere
el-installasjoner mangler godkjenning. Ifølge samme takstmann vil det koste cirka 50 000 kroner å utbedre manglene på el-anlegget, og i tillegg kommer 25 000 kroner for rivearbeider, vask og lignende.

Boligselgerforsikring

I både salgsoppgaven og kjøpekontrakten sto det at selgeren hadde tegnet boligselgerforsikring, men det viste seg å ikke stemme. Nå har selgeren flyttet til utlandet, og klageren får ikke tak i henne.

Krav om erstatning

Under befaringen burde megleren fått mistanke om de omfattende manglene på badet og
el-anlegget. I egenerklæringsskjemaet hadde selgeren skrevet at hun ikke husket hvem som hadde gjort arbeidet på badet, og megleren skrev i salgsoppgaven at badet var rehabilitert uten å undersøke dette nærmere. Når det gjelder el-anlegget, bar flere av el-installasjonene synlig preg av å være gjort av ufaglærte. Generelt var leiligheten i vesentlig dårligere stand enn det klageren hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og markedsføringen.

Megleren har etter dette opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må betale erstatning til klageren for hva det koster å utbedre manglene på badet og el-anlegget.  

Innklagede har i korte trekk anført:

Bad og el-anlegg

En megler har verken plikt eller mulighet til å kontrollere opplysninger om byggetekniske spørsmål i egenerklæringsskjemaet til selgeren, og under befaringen la ikke megleren merke til at det var noe galt med el-anlegget. I takstrapporten sto det at el-anlegget ikke var kontrollert av fagkyndig, og klageren ble oppfordret til å gjøre nærmere undersøkelser på egen hånd. Klageren var i leiligheten under hele visningen, og han stilte ingen spørsmål rundt forholdene han nå klager på. På grunn av leilighetens og el-anleggets alder burde det uansett ikke ha kommet som en overraskelse at det var nødvendig med oppgraderinger for å tilfredsstille dagens krav.

Når det gjelder veggen mellom kjøkkenet og badet, var dette et tema mellom megleren og klageren på visningen. Megleren redegjorde for hva han visste om fuktskaden og utbedringen av denne, men klageren sa at baderommet ikke var noe problem fordi han uansett skulle sette inn dusjkabinett. Innklagede kan ikke se hva megleren burde gjort annerledes når det gjelder byggeteknisk informasjon om leiligheten.

Boligselgerforsikring

Innklagede erkjenner at megleren kan kritiseres for at han glemte å fjerne teksten i salgsoppgaven og kjøpekontrakten, og beklager feilen som ble gjort. Megleren hadde allerede tatt inn i systemet sitt at forsikring skulle tegnes da selgeren ombestemte seg, og dette ble automatisk ført inn i senere dokumenter. Det fremgikk imidlertid i egenerklæringsskjemaet at selgeren ikke hadde tegnet forsikring, og klageren fikk også beskjed om dette muntlig. Klageren er uansett ikke stilt i en dårligere rettslig posisjon, og forglemmelsen kan derfor vanskelig sies å utgjøre et brudd på god meglerskikk.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem, men har ikke grunnlag for å utmåle den konkrete erstatningen.

Boligselgerforsikring

Det er på det rene at megler i salgsprosessen opplyste at selger hadde tegnet boligselgerforsikring. Dette medførte ikke riktighet, og innklagede har også erkjent at megleren glemte å fjerne den feilaktige opplysningen i salgsoppgaven og senere i kjøpekontrakten.

Nemnda mener at det er en alvorlig feil megler her begikk. Klageren har kjøpt eiendommen på feilaktige premisser, og betydningen av dette viser seg nettopp her hvor selgeren ikke synes å være søkegod og etter det opplyste har flyttet til utlandet. I praksis innebærer dette at klageren ikke har muligheter til å gå på selgeren for de erstatningskrav han mener å ha.

Nemnda finner at megleren har gitt uriktige opplysninger, se eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at megleren opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt ved feilaktig å opplyse at det var tegnet boligselgerforsikring.

El-anlegget

Når det gjelder el-anlegget, må det tas utgangspunkt i at en megler ikke er bygningskyndig. Eventuelle feil her er derfor i utgangspunktet et kjøper – selgerforhold.  Men i situasjonen her, hvor man kunne se at el-anlegget hadde løse ledninger og defekter, skulle megler bemerket dette i salgsoppgaven, og takstmannen burde også sett det. Megler har følgelig ikke overholdt opplysningsplikten, se eiendomsmeglingsloven § 6-7, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Bad

Når det gjelder fuktskaden og oppbyggingen av baderomsveggen mot kjøkkenet, må det også her tas i betraktning at megleren ikke er bygningskyndig, og at dette også i utgangspunktet er et kjøper-selger forhold. Selger informerte hverken i egenerklæringen eller på annen måte om hvem som hadde utført utbedringsarbeidene.

Men dette arbeidet ble utført kort tid før salget, og mens megler hadde salgsoppdraget. Følgende er også inntatt i salgsoppgaven: “Det ble ifm taksering oppdaget fukt i veggen mellom bad og kjøkken. Fukten er fjernet og veggen er bygget opp igjen på nytt.” I en slik situasjon burde megleren undersøkt nærmere med selgeren hvem som hadde utført arbeidet, og om det var fagmessig utført. I hvert fall måtte megler tydeliggjort i salgsoppgaven at det ikke forelå dokumentasjon på hvordan arbeidene var utført.

På dette punkt har megleren ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, se eiendomsmeglingsloven § 6-7, og har opptrådt uaktsomt.

Erstatningskravet
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, se skadeserstatningsloven § 2-1, må tre vilkår være oppfylt. Megleren må ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, klageren må ha lidt et økonomisk tap, og det må være adekvat årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og det økonomiske tapet.

Nemnda mener at vilkårene for erstatningsansvar er oppfylt, og at innklagede må erstatte klageren det som det vil koste å utbedre manglene ved el-anlegget og på badet. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å avgjøre erstatningens størrelse. For det første kan det blant fagfolk være uenighet om hva som må gjøres, og hva det vil koste. For det andre må det tas stilling til om det skal gjøres fradrag for eventuell standardforbedring, og klager har også en tapsbegrensningsplikt. Nemnda er også kjent med at takstmannen er felt i klagenemnda for takstmenn, og erstatningen må derfor hensynta eventuelle utbetalinger i henhold til det vedtaket. Dette for å unngå dobbelterstatning.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til PrivatMegleren Børke & Partners AS (PrivatMegleren Stabekk) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig overfor klageren for manglene på badet og ved el-anlegget, men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle den konkrete erstatningen.