Klage nr. 2019245
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. april 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Espen Eide & Partnere AS (Eie Eiendomsmegling Stavanger)
Saken gjelder: Formidling av bud før siste annonserte visning
Saksfremstilling:
Klageren var interessert i en bolig som innklagede formidlet, og anfører at megleren formidlet bud før siste annonserte visning i strid med formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften. Innklagede erkjenner at megleren formidlet bud før siste annonserte visning, men bestrider at megleren brøt formidlingsforbudet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren formidlet bud før siste annonserte visning i strid med formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften.
Innklagede har i korte trekk anført:
To timer etter at visningen var annonsert, oppdaget megleren at visningen falt på en dag i høstferien, og den ble derfor avlyst. Fire dager før datoen for den avlyste visningen, kom det inn et bud på boligen. Megleren vurderte situasjonen dithen at det ikke ville være i strid med formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften å formidle budet. Selgeren gikk i forhandlinger med budgiveren, og boligen ble solgt.
Saken reiser et prinsipielt spørsmål. Visningen ble ikke avlyst fordi det hadde kommet inn bud på boligen, men fordi datoen bare to timer etter annonsering ble vurdert som lite formålstjenlig. Visningen ble altså ikke avlyst for å omgå formidlingsforbudet, og innklagede kan ikke se at hensynet bak formidlingsforbudet gjør seg gjeldende i saken.
Dersom nemnda skulle komme til at megleren har brutt formidlingsforbudet, ber innklagede nemnda om å ta stilling til om enhver formidling av bud etter avlysning av annonsert visning er i strid med formidlingsforbudet. Det kan for eksempel tenkes situasjoner hvor rene tastefeil fører til at det annonseres visningstidspunkt som åpenbart ikke er egnet for visning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om megler har brutt formidlingsforbudet vedrørende bud i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd bestemmer:
I forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 1200 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag.
Dette formidlingsforbudet av bud gjelder kun annonserte visninger, og gjelder bare i forbrukerforhold.
Det er på det rene at megleren formidlet et bud med akseptfrist før siste annonserte visning, Spørsmålet er imidlertid om dette var i strid med formidlingsforbudet så lenge visningen ifølge innklagede var avlyst fordi visningen falt i skolens høstferie.
Nemnda bemerker at ordlyden i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd er klar. Det står uttrykkelig at forbudet mot videreformidling av bud gjelder bud med kortere akseptfrist enn kl. 1200 første virkedag etter siste annonserte visning. Det står ikke etter siste avholdte visning. Forskriften åpner ikke for unntak der en visning blir avlyst. Dette er heller ikke kommentert i Finanstilsynets rundskriv 16/2010 punkt 10.1. Nemnda kan ikke se at Reklamasjonsnemnda tidligere har tatt stilling til dette spørsmålet, eller at det er kommentert i juridisk litteratur.
Nemnda mener derfor at formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften må tas på ordet, og at det er uten betydning om en annonsert visning blir avlyst. En annen forståelse av regelen vil også lett skape bevisproblemer. For det første er det klart at hvis man avlyser en visning for å omgå formidlingsforbudet, vil dette rammes av bestemmelsen. Men hvis formidlingsforbudet ikke skal gjelde i noen tilfeller hvor en visning blir avlyst, vil det i praksis bli vanskelig å trekke grensen, noe som lett vil skape usikkerhet både for megler og interessenter.
Nemnda har derfor kommet til at megler i denne saken har overtrådt formidlingsforbudet. Men det er ikke noe som tilsier at megler her har forsøkt å omgå formidlingsforbudet, eller at han ikke trodde det var i orden å formidle budet da visningen i høstferien var avlyst.
Nemnda har ikke vurdert om formidlingsforbudet har en hensiktsmessig utforming sammenholdt med de øvrige regler som gjelder for budprosessen. Men det må være en lovgiveroppgave eventuelt å foreta endringer her.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Espen Eide & Partnere AS (Eie Eiendomsmegling Stavanger) har overtrådt formidlingsforbudet i eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd.