Saksfremstilling:
Klageren solgte bolig gjennom innklagede.
Partene er uenige om hendelsesforløpet underveis i budprosessen.
Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren forhandlet frem avtale med innklagede om å selge boligen for minimum kr 1700 000. Klageren var fornøyd med taksten på kr 1650000. Klageren hadde presisert at kr 1700000 var et absolutt minimum, og at hun i utgangspunktet hadde behov for å oppnå høyere salgssum. Dette var årsaken til at klageren valgte innklagede, fordi man har anledning til å trekke seg fra oppdraget uten nærmere begrunnelse. Innklagede informerte aldri om at de ikke kunne stå inne for at klageren avslo bud over prisantydning. Det ble heller ikke gitt råd om at klageren ikke burde komme med motbud. Innklagede opplyste aldri at de ikke kunne innestå for en prisantydning på kr 1750000 slik de nå hevder.
Det kom inn bud på kr 1700000 som isolert sett var bra. Etter noen overveielser valgte klageren å avslå dette, og kom med et motbud på kr 1810000. Dette ble formidlet av innklagede, men budgiver avslo tilbudet. Budgiver forlenget heller budfristen på sitt bud på kr 1700000. Etter nøye vurderinger, ba klageren innklagede om å formidle et bud på kr 1750000. Innklagede nektet å meddele budgiveren om motbudet, og klageren valgte i stedet å avslå budet på kr 1700000. I etterkant, og innenfor den nærmeste timen, ombestemte klageren seg igjen, og gav beskjed om at hun likevel var villig til å selge for kr 1700000. Etter noen timer ringte innklagede tilbake, og opplyste at budgiveren ikke var villig til å by kr 1700000. I stedet var
budgiver villig til å gi takst, altså kr 1650000. Samtidig opplyste innklagede at de ville trekke seg fra oppdraget. De begrunnet oppsigelsen med at de ikke kunne innestå for hendelsesforløpet, fordi klageren ikke ville akseptere bud over takst. Videre benyttet innklagede ord som «etikk», noe klageren finner uforståelig. Det kan umulig være god meglerskikk å opptre overfor oppdragsgiver med press og trusler. Klageren opplevde dette som et sjokk, som en trussel og som utidig press. Daglig leder ble også koplet inn i saken, fordi innklagede ville understreke at situasjonen var alvorlig. På bakgrunn av det voldsomme presset som ble utøvet, sa klageren seg villig til å gi motbud på kr 1675000. Dette ble akseptert av interessenten.
Klageren opplevde ikke at innklagede ivaretok hennes interesser. Situasjonen førte til at klageren aksepterte et dårligere bud enn hun ellers ville gjort. Klageren krever derfor erstatning på kr 75000 fra innklagede.
Innklagede anfører:
Innklagede fremholder at prisantydning på kr 1750000 ble ansett som klart over markedspris.
Innklagede var første gang på befaring hos klageren våren 2006. Klageren ytret at hun ønsket kr 1750000 for boligen. Innklagede synes ikke dette var i overensstemmelse med prisene i markedet, og takket nei til oppdraget. Klageren henvendte seg til innklagede etter sommeren, og ønsket likevel å benytte innklagedes tjenester. Innklagede meddelte da at taksten måtte danne grunnlaget for prisantydningen. Taksten vurderte boligen til kr 1650000, og klageren godkjente annonsen som ble benyttet i markedsføringen.
Klageren kjøpte boligen for kr 1550000 i desember 2005. Taksten som ble innhentet i forbindelse med klagerens salg, viste at verdien på boligen var steget med kr 100000 på 8 mnd. Klageren aksepterte å annonsere med prisantydning lik taksten, men ønsket likevel ikke å selge for denne summen. Etter innklagedes vurdering faller dette inn under lokkeprisbegrepet, somaltså er i strid med markedsføringsloven.
Dersom klageren var avhengig av en salgssum som var kr 150000 høyere enn hun selv kjøpte for, var ikke forventningen reell. Klageren kjøpte boligen for kr 25000 under det forrige eier betalte for eiendommen. Innklagede kan derfor ikke se at klageren har lidd noe økonomisk tap.
Det var to interessenter på eiendommen. Budgiveren som tilbød kr 1200000 trakk seg fra budrunden. Man stod da igjen med én interessent, som gav bud på kr 1675000 – altså kr 25000 over prisantydning. Budet ble forkastet av klageren, og innklagede måtte forklare budgiveren hvorfor boligen var annonsert med prisantydning på kr 1650000 når klageren likevel ikke ønsket å selge for denne prisen. Innklagede forklarte at klageren ønsket kompensasjon for oppussing og lignende, og at hun hadde uttrykt mulig vilje til å akseptere bud på kr 1700000. Budgiveren valgte derfor å inngi bud på kr 1700000 med kort akseptfrist. Klageren ble meddelt budet, og innklagede understreket at det var et godt bud. Akseptfristen gikk ut, uten at klageren aksepterte budet. I stedet ba klageren om å fremme motbud på kr 1810000. Dette ble avslått av budgiverne, som heller valgte å forlenge budfristen til over helgen. Klageren ville imidlertid ikke akseptere dette budet, og fremmet nok et motbud på kr 1750000. Innklagede redegjorde for lokkeprisbegrepet, og forklarte at budgiverne ikke ønsket å by kr 50000 over sitt eget bud når det ikke var andre interessenter i bildet.
Innklagede opptrådte som nøytral mellommann, og hadde dialog med budgiveren. Denne opplyste at de ikke kunne eller ønsket å strekke seg høyere enn kr 1700000. Klageren ville ikke forstå dette, uansett hvor mye innklagede forsøkte å forklare situasjonen. Budgiveren var klar over at klageren hadde kjøpt eiendommen for kr 1550000 for 8 mnd siden.
På bakgrunn av hendelsesforløpet, ble klageren informert om at hun gjerne måtte trekke seg fra oppdraget vederlagsfritt. Innklagede følte de ikke klarte å oppnå hva klageren ønsket innenfor de etiske grensene som foreligger. Det ble aldri utøvd press eller trusler fra innklagedes side. Klageren stod fritt til å trekke oppdraget i henhold til innklagedes salgsgaranti. For innklagedes del kunne de ikke innestå for utviklingen i budprosessen.
Budet på kr 1700000 utløp uten aksept. Klageren ringte innklagede, og lurte på om budgiveren likevel ville opprettholde sitt bud. Budgiveren la heller inn et nytt bud på kr 1675000, noe klageren aksepterte. Da klageren avslo budet på kr 1700000, ble hun informert om at budgiveren antakelig ikke ville komme med et like godt bud ved en eventuell senere anledning. Innklagede kan ikke være ansvarlig for at klageren valgte å akseptere et lavere bud, altså kr 1675000.
Innklagede foreslo å avslutte oppdraget fordi det var kommet inn 7 bud, uten at det var inngått avtale med noen. Innklagede anså det derfor som ganske umulig å få til et salg.
Innklagede kan ikke se at klageren skal ha lidt noe økonomisk tap, og avviser hennes krav om erstatning.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede hevdet at «alt var mulig», og det kun skulle en villig kjøper til for å oppnå salgssum på kr 1700000. Det stemmer ikke at innklagede først takket nei til oppdraget. Det gikk 15 mnd fra klageren kjøpte til hun solgte boligen.
Innklagede gav aldri de råd og den informasjonen de hevder. Tvert imot fikk klageren villedende informasjon med innklagedes salgsgaranti. Klageren ble «psyket ut», og fikk panikk. Dette førte til at hun aksepterte en salgssum hun ellers ikke ville godtatt.
Reklamasjonsnemnda vilbemerke
Klagen gjelder misnøye med meglers håndtering av oppdraget.
Reklamasjonsnemnda vil først bemerke at det gikk ca 9 mnd fra klageren kjøpte boligen og til hun solgte den, jfr. dokumentasjon fremlagt av innklagede. I henhold til denne kjøpte klageren boligen 14. desember 2005, og solgte boligen 11. september 2006. Dette er imidlertid ikke avgjørende for Reklamasjonsnemndas avgjørelse.
Reklamasjonsnemnda har ikke mulighet til å ta stilling til hva som verserte muntlig mellom partene underveis i budprosessen. Det synes imidlertid ganske klart at klageren har opptrådt uklart og ubestemt både overfor innklagede og budgivere. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan ikke innklagede lastes for at salgssummen ble lavere enn klageren ønsket. Klageren valgte selv å akseptere budet på kr 1675000, på samme måte som hun ikke aksepterte bud på kr 1700000 innenfor akseptfristen. Det finnes ingen holdepunkter for at klageren har blitt utsatt for press fra innklagede.
Både oppdragsgiver og oppdragstaker har anledning til å si opp en oppdragsavtale når som helst. I visse situasjoner vil oppsigelse fra oppdragstakers side kunne ha uheldige konsekvenser for oppdragsgiveren. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at dette har vært av betydning i nærværende tilfelle.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 23. mai 2007
| (sign.)Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant |
(sign.)Tore Bråthen
formann |
(sign.)Kåre Mæland
Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |