Klage nr:
32/07

Avgjort:
23.05.2007

Saken gjelder:
Meglers vederlag

Foretakets navn:
ABCenter Risør AS

Saksfremstilling:

Klageren ga i juni 2005 innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdraget gjaldt fra 2. juni 2005. Prisantydningen var kr 3,5 millioner.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Høsten 2006 fikk klageren bud fra en interessent (A) på kr 2,3 mill, hvilket han fant for lavt. Han kontaktet innklagede og informerte om budet og ga ham 14 dager på å innhente et bud som klageren kunne akseptere. I telefonsamtale forut for e-posthenvendelsen gjorde klageren det klart at det var en forutsetning for salg at han fikk en netto utbetaling til seg på minimum kr 2,5 mill.

På fristens nest siste dag fikk klageren telefonbeskjed om at det var kommet inn et bud på kr 2,35 mill. Klageren gjentok at han ikke ville selge uten en netto utbetaling til seg på minst kr 2,5 mill. Han ga beskjed om at dersom kr 2,35 mill var det høyeste budet innklagede kunne oppnå, ville det ikke bli salg gjennom ham.

Noen timer senere fikk klageren beskjed om at det var kommet inn et bud på kr 2,5 mill som sto til dagen etter. Dette budet var gitt med forbehold om kommunens godkjenning av utbyggingsplaner. Klageren godkjente ikke et slikt forbehold og poengterte at budet jo ville medføre null provisjon til innklagede og mente at man burde få mer for eiendommen. Innklagede opplyste at han ikke hadde kontaktet A og informert om budet, derfor forsøkte klageren selv forgjeves å nå A per telefon. Etter det klageren har forstått, foregikk innklagedes telefonsamtale med ham på høyttalende telefon med budgivere til stede, uten at klageren var informert om dette.

Klageren fikk i ettertid vite at A, da han etter hvert fikk kjennskap til det høyere budet, kontaktet innklagede for å gi et bud på kr 2,56 mill. Innklagede skal da ha gitt beskjed om at det ikke var mulig da klageren hadde gitt et motbud på kr 2,55 mill. Også en tredje interessent kontaktet innklagede for å gi bud, men ble avvist med samme begrunnelse. A har i ettertid erklært at han var villig til å betale over kr 3 millioner for eiendommen.

Klageren ble ikke informert om kontakten mellom disse to og innklagede, og aksepterte derfor et salg for kr 2,55 mill i den tro at dette var den høyeste pris som var mulig å oppnå. Da han senere ble kjent med dette, ønsket han å trekke sin aksept, slik at man kunne få i gang en reell budrunde med alle interessenter. Han framholdt hele tiden at hans primære intensjon var å oppnå høyest mulig pris for eiendommen. Dette ble ikke akseptert av innklagede, som hevdet at klageren hadde gitt et motbud som utelukket andre budgivere. Etter en vurdering av klagerens advokat av forholdet mellom klageren og kjøpergruppen, samt vanlige prosessrisikovurderinger, ble kjøpekontrakt undertegnet av klageren. Kjøpesummen ble dog forhøyet til kr 2,56 mill. Av dette tilfaller kr 2,51 mill klageren, mens innklagede har beregnet seg kr 50 000 som provisjon.

Reklamasjonsnemnda bes vurdere hvorvidt innklagede ikke har krav på vederlag etter emgll. § 3-2 og treffe avgjørelse om dette, eventuelt at innklagedes vederlag skal settes ned helt eller delvis i medhold av emgll. § 4-6. Det bes videre vurdert hvorvidt innklagedes handlemåte innebærer grunnlag for erstatningsansvar for tap som måte foreligge som følge av at man ellers kunne oppnådd høyere pris.

Innklagede anfører:

Eiendommen er en næringseiendom som er forsøkt solgt av innklagede over en lengre periode, første salgsforsøk ble allerede påbegynt i 2002. Innklagede anfører at han selvsagt rutinemessig burde ha forlenget oppdraget når oppdragstiden var utgått for å forsikre seg om at det ikke ville oppstå en situasjon der oppdragsgiver og innklagede skulle bli uenige om avtalt provisjon ved salg. Innklagede har oppfattet dette som et næringsoppdrag og at klageren ville holde sitt ord. Innklagedehar tidligere solgt eiendom for klageren. Det har aldri vært uenighet i forkant eller i etterkant av budaksepten om at innklagede skulle ha dekket inn sin provisjon, utlegg og omkostninger. Innklagede presiserer at klageren kom med begrensningen i forhold til sin provisjon underveis i den 14-dagers perioden han fikk til å skaffe et akseptabelt bud. Innklagede så ingen annen mulighet enn å akseptere denne begrensningen, ellers ville han heller ikke hatt noe oppdrag lenger.

Innklagede mottok et bud stort kr 2 350 000 fra B den 10/11 2006, dette ble avslått av klageren. Budet ble deretter høynet til kr 2 500 000 med forbehold om kommunens godkjenning av utbyggingsplaner, budet ble avslått av klageren. På dette tidspunktet ble innklagede informert om at klageren ville ha minimum netto kr 2 500 000 på sin konto uten noen forbehold i budet, og at dette ville/kunne begrense innklagede muligheter til å oppnå full provisjon.

Den 14. november 2006 ble det av klageren gitt følgende motbud til B: «Kr. 2.500.000,- til min konto». Innklagede forklarte B at han burde ha totalt kr 50 000 for å dekke sin provisjon og utlegg. Klageren ble også på innklagedes anbefaling forespurt senere samme dag om han ønsket å sette en tidsfrist på motbudet sitt. Det ble enighet om å sette akseptfristen til dagen etter, 15. november 2006 kl 1200. Fristen ble formidlet til B. B kontaktet innklagede dagen etter kl 0900 og meldte at han ønsket å akseptere klagerens tilbud. Kl 1150 samme dag ble budaksepten formidlet til klageren. Bindende avtale var inngått. Det er korrekt at to representanter for B var på innklagedes kontor og diskuterte diverse rundt bud og forbehold, og at innklagede også hadde telefonsamtale med klageren. Det presiseres av innklagede at det ikke var en samtale på høyttalende telefon, men at telefonen kun ble satt på høyttaler under følgende setning: «bygget er deres for kr. 2.500.000,- rett på min konto uten noen forbehold».

A hadde på eget initiativ forhandlet direkte med klageren uten at de var kommet til enighet. A var ikke villig til å gi mer enn kr 2 300 000 ifølge klagerne. Klageren ønsket derfor å gi innklagede en 14 dagers frist til å finne annen kjøper. Klageren skal også ifølge innklagede ha bekreftet i telefonsamtale 10. november 2006 at B «.. er ute av det …». Klageren laget en stor sak i media da han etter aksepten skjønte at han kunne få et høyere bud av A og ønsket ikke å medvirke til gjennomføring av handelen. Først etter at innklagede hadde samtaler med klagerens advokat, ville klageren medvirke til å gjennomføre handelen. Klageren tok direkte kontakt med innklagede og ga et tilbud om at dersom kjøperen (B) ville høyne budet med kr 10 000 ville han signere kjøpekontrakten. B aksepterte dette for å bli ferdig med saken. Dagen etter kom det brev fra klagerens advokat om at han var villig til å medvirke til å gjennomføre handelen under forutsetning av at innklagede dekket inn differansen på kr 10 000 samt frasa seg sin provisjon. Innklagede kontaktet umiddelbart klagerens advokat og forklarte at det dagen før var en «ny» enighet mellom klageren og kjøperen, advokaten kjente ikke til dette. Etter dette ble kjøpekontrakt med tilleggsavtale signert.

En av de som står bak aksjeselskapet B som kjøpte eiendommen er gift med en ansatt i meglerforetaket. Forholdet ble vurdert av innklagede på forhånd og rammes etter hans skjønn ikke av egenhandelsbestemmelsen.

A og en annen interessent ble opplyst av innklagede om at det var gitt et motbud fra klageren, og at det måtte avklares før eventuelle andre interessenter kunne komme på banen.

Når det gjelder manglende oppdragsavtale mener innklagede det er helt klart at klageren med sin e-post 1. november forlenget avtalen med 14 dager på opprinnelige avtalevilkår som i oppdragsskjema datert 5. juni 2005. Dette bekrefter også klageren i sin telefaks av 21.november 2006 der han viser til oppdragsskjema og at han gav innklagede en ny 14 dagers mulighet. Klageren kom imidlertid med en muntlig innskrenkning i denne perioden i forhold til innklagedes mulighet til å få dekket inn sine utlegg og provisjon, klageren ville ha minimum kr 2 500 000 etter at innklagede hadde trukket sitt. Dette aksepterte innklagede.

Klagerens advokat henvendte seg til innklagede med en forespørsel om overtakelsen kunne utsettes til noe senere i januar enn den 2., da det var vanskelig for klagerne å få ryddet ut av eiendommen til denne datoen. B aksepterte å utsette overtakelsen til et sted mellom 15. og 30. januar 2007. Ved en forglemmelse ble ikke datoen rettet opp da innklagede sendte kontraktene for signatur til klagerens advokat. Innklagede stiller seg undrende til at advokaten ikke tok en telefon til innklagede for å sjekke dette før kontrakten ble signert og returnert.

Klageren og klagerens advokat ringte innklagede begge to den 2. januar 2007 og etterlyste oppgjøret, til tross for at det står i kjøpekontrakten at det tar inntil seks virkedager i forbindelse med tinglysing før oppgjøret overføres selgeren.

Da innklagede fikk telefonen, tok han umiddelbart affære, slik at klageren fikk oppgjøret på sin konto den 10. januar 2007. Dette er nøyaktig seks virkedager. Innklagede stiller seg derfor undrende til at dette har medført komplikasjoner i forhold til andre finansieringer han har gjort og som er samkjørt med oppgjøret her.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder hovedsakelig meglers krav på vederlag, og om klageren har gitt et motbud til kjøperen.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at denne saken dreier seg om en næringseiendom.

Nemnda kan behandle tvister som springer ut av kontraktsforholdet mellom eiendomsmegler og forbruker i henhold til gjeldende rett. Nemnda kan også behandle klage mot eiendomsmegler fra en næringsdrivende såfremt den interesse som fremmes ikke har særlig yrkes- eller næringsmessig tilknytting og henvendelsen for øvrig ligger til rette for vurdering i nemnda.

Det er påstand mot påstand når det gjelder hvorvidt klageren har gitt kjøperen et motbud. Der hvor det er påstand mot påstand, kan ikke nemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise.

Konklusjon

Saken avvises.

Oslo, den 23. mai 2007

(sign.)

Vegard Syvertsen

Forbrukerrådets representant
(sign.)

Tore Bråthen

formann
(sign.)

Kåre Mæland

Norges Eiendomsmeglerforbunds

Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant