Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2019276

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. april 2020

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:
v/advokat Ninja Roede
Codex Avokat Oslo AS

Innklaget: Majorstuen Eiendomsmegling AS (Nordvik Majorstuen)

v/advokat Marius A. Rød
Bing Hodneland advokatselskap DA

Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar

Saksfremstilling:

November 2017 inngikk klagerens foreldre en oppdragsavtale med innklagede om salg av deres enebolig. Klageren fikk fullmakt til å opptre på deres vegne i forbindelse med salget. Etter at boligen ble solgt i juli 2019 ble klageren fakturert i henhold til opprinnelig oppdragsavtale. Klageren anfører at innklagede ikke har krav på vederlag, da det ikke forelå en oppdragsavtale på salgstidspunktet. Ifølge klageren ble salgsoppdraget ikke fornyet etter at oppdraget utløp i november 2018. Videre anfører klageren at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi informasjon knyttet til off market-salg, etter gjentatte forespørsler om dette. I tillegg har innklagede fakturert for tre visninger som klageren ikke ble informert om, og som innklagede ikke kan dokumentere er blitt gjennomført.

Innklagede anfører at det forelå en oppdragsavtale på salgspunktet, og har derfor krav på vederlag i henhold til den opprinnelige oppdragsavtalen. Innklagede bestrider klagerens øvrige anførsler.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:

Fornyelse av oppdragsavtalen

Begge parter er enige om at opprinnelig oppdragsavtale av 22. november 2017 og avtale om fornyelse av 22. mai 2018 var bindende for partene. Klageren anfører at oppdraget ikke ble fornyet etter dette.

En avtale om eiendomsmeglingsoppdrag skal i forbrukerforhold inngås skriftlig og være undertegnet av oppdragsgiver og ansvarlig megler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første og tredje ledd, jf. §§ 1-3 og 1-4 fjerde ledd, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 1-2. Klageren anfører at de samme kravene må gjelde for at en avtale om fornyelse skal være gyldig. Dette støttes av uttalelser i Ot.prp. 16 (2006-2007) og Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2008, side 177. En slik forståelse er også blitt lagt til grunn i nemndspraksis, se RFE-2012-138. Det finnes ingen forskrift som regulerer hvorvidt skriftlighetskravet, herunder kravet om signering, kan fravikes ved bruk av elektronisk kommunikasjon. Ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd taler for at kravet om signering ikke kan fravikes inntil en slik forskrift foreligger.

Innklagede har ikke fremlagt e-poster eller SMS-er som dokumenterer at det ble sendt avtale om fornyelse da oppdraget utløp i november 2018. Det er heller ikke fremlagt noen dokumentasjon på at oppdragsavtalen ble fornyet, slik innklagede anfører. Det bemerkes videre at oppdragsgiverne har betalt for utlegg. Etter klagerens mening hadde ikke innklagede en rimelig grunn til å tro at oppdragsavtalen ble fornyet.

Klageren bemerker videre at e-postkorrespondansen som innklagede viser til, er fra april/mai 2019. På dette tidspunkt var det gått over ett år siden oppdraget ble fornyet skriftlig. Megleren sendte først avtale om fornyelse i e-post av 13. mai 2019. I denne e-posten stod det også at oppdraget sist ble forlenget 22. mai 2018. Klageren har ikke signert oppdragsskjemaet, og heller ikke gitt noen bekreftelse per e-post eller SMS.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 at et eiendomsmegleroppdrag ikke kan vare lenger enn seks måneder. Denne regelen er ufravikelig i forbrukerforhold. Fornyelse kan bare skje for inntil seks måneder fra fornyelsestidspunktet, jf. NOU 1987: 14 side 70. Ettersom innklagede ikke kan stadfeste fornyelsestidspunktet, og har «hoppet over» en fornyelse, var det ikke adgang til å fornye oppdraget i april/mai 2019. Siden det har gått mer enn seks måneder siden siste dokumenterte fornyelsestidspunkt, skulle partene i så fall ha inngått en ny oppdragsavtale.

Det bemerkes at eiendommen ble solgt i juli 2019 etter at familien selv tok kontakt med potensielle interessenter. Megleren medvirket ikke til salget, og kjøperen var ukjent for megler.

Handelen kom ikke i stand i løpet av oppdragstiden, da det ikke forelå en gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktet. Megler har derfor ikke krav på vederlaget på totalt
209 585 kroner og påløpte renter fra forfallsdato til betaling skjer.

Fakturering for visninger

Innklagede har fakturert for tre visninger som klageren ikke ble informert om, og som innklagede ikke kan dokumentere er blitt gjennomført.

Informasjon knyttet til salg off-market

Klageren og hennes foreldre ga uttrykk for at de ønsket å selge eiendommen off-market. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi informasjon knyttet til off-market salg i samsvar med Finanstilsynets retningslinjer, til tross for flere purringer fra klageren.

Krav om erstatning

Klageren krever at innklagede dekker advokatutgiftene som klageren er blitt påført i forbindelse med saken for Reklamasjonsnemnda, på 50 300 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Fornyelse av oppdragsavtale

Innklagede bestrider ikke at det oppstilles et krav om skriftlighet for avtaler om fornyelse av oppdraget. Skriftlighetskravet kan oppfylles ved bruk av e-post. For det første følger det av eiendomsmeglingsloven § 3-7 at oppdragsavtaler kan inngås ved bruk av elektronisk kommunikasjon. En slik forståelse av skriftlighetskravet har støtte i rettspraksis, herunder
LB-2008-55346. Det vises også til Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 276, og nemndspraksis, herunder RFE-2014-77.

Det vises til Rt. 2001 side 1288 og Rt. 2017 side 971 og at vurderingen av om det forelå en bindende avtale om fornyelse må vurderes etter alminnelige avtalerettslige prinsipper. Det vises til e-postkorrespondansen som er lagt frem for nemnda. Megleren har ved en rekke anledninger i perioden april-mai 2019 sendt avtale om fornyelse til klageren og hennes foreldre. Klageren har gjennom e-postkorrespondanse og annen konkludent adferd inngått bindende avtale om fornyelse. I brev av 30. april 2019 stod det at fornyelsen av oppdraget kunne bekreftes per e-post eller SMS. Det ble gitt flere skriftlige bekreftelser eller utsagn fra klager og klagerens foreldre (oppdragsgiver), både pr. e-post og SMS, som klart tilkjennega overfor megleren at oppdraget var ønsket fornyet. Innklagede hadde således rimelig grunn til å tro at oppdragsavtalen ble fornyet en gang etter 22. november 2018. Den manglende signeringen skyldtes at klageren ikke hadde tilgang til printer/skanner.

Slik det fremgår av e-postkorrespondansen som er lagt frem for nemnda, godkjente klageren både den innhentede takstrapporten og salgsoppgaven i mai 2019. Takstrapporten ble dessuten bestilt av klageren. Egenerklæringsskjemaet ble utfylt av klagerens foreldre og deretter sendt til megler. Klageren ga også megleren skriftlige instrukser knyttet til salgsprosessen, se eksempelvis e-post av 14 mai 2019 om bestilling av fotograf. Denne opptreden vitner etter innklagedes syn om at avtale om fornyelse allerede var inngått. Det bemerkes videre at klageren ikke ga uttrykk for noen tvil eller reservasjoner rundt meglerens salgsarbeid før i e-post av 1. juli 2019.

Eiendomsmeglingsloven oppstiller ikke et absolutt krav om signering for at avtale om fornyelse skal være bindende. Det vises til uttalelsene i Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013, side 272. I tillegg kan det ikke utledes av ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 6-5 at det stilles et krav om signering ved avtaler om fornyelser. Videre vil et slikt krav utgjøre et avvik fra alminnelig norsk kontraktsrett og vil medføre en unødvendig stor risiko for partene. I et tilfelle der partene entydig og eksplisitt har gitt uttrykk for et ønske om å fornye oppdragsavtalen, vil en slik regel utgjøre en «felle» for partene. Det bemerkes videre at uttalelsene i Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2008, side 177 og Ot.prp. nr. 16 (2006-2007), som klageren viser til, knytter seg til betydningen av signering på selve oppdragsavtalen, ikke avtaler om fornyelse.

Innklagede anfører at det forelå en oppdragsavtale mellom partene på salgstidspunktet. Megleren har derfor krav på vederlag i henhold til den opprinnelige oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-3, samt krav på forsinkelsesrenter fra forfallsdato og frem til betaling skjer.

Fakturering for visninger

Innklagede bestrider klagerens påstand. Det har kun blitt fakturert for visninger i henhold til oppdragsavtalen og i overensstemmelse med klager og klagerens foreldre sine ønsker.

Informasjon knyttet til salg off-market
Megleren har besvart alle spørsmål knyttet til off-market salg og andre forhold relevant for oppdraget. Innklagede kan ikke se når, og på hvilket grunnlag, det oppstod en forpliktelse for megleren til å gi informasjon til familien om slikt salg, utover det som ble gitt i løpet av oppdragstiden.

Krav om erstatning

Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav. Innklagede krever at klageren dekker advokatutgiftene som de er blitt påført i forbindelse med saken for Reklamasjonsnemnda, på 40 000 kroner.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmålet om det forelå gyldig oppdragsavtale da salget fant sted, samt påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til klagen fører delvis frem.

Om oppdraget var fornyet?

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd at en fornyelse av oppdraget skal være skriftlig. I dette tilfellet var den siste oppdragsavtalen utløpt nærmere et halvt år før det spørsmålet som denne saken reiser, ble et tema. I en slik situasjon og med et så langt tidsforløp uten gyldig oppdragsavtale kan man etter nemndas syn ikke snakke om en fornyelse av oppdraget, men i realiteten inngåelse av et nytt oppdrag. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om det ville vært en gyldig fornyelse av oppdraget hvis man legger innklagedes fremstilling til grunn.

Konsekvensen av dette er at innklagede har krav på vederlag i henhold til den tidligere oppdragsavtalens bestemmelser om krav på vederlag ved avslutning av oppdraget uavhengig av om avtalen sies opp eller utløper. Vederlaget skal være basert på påløpte timer (timesats
2 500 kroner) begrenset opp til minimumsprovisjonen på 40 000 kroner. I tillegg er det krav på å få dekket utlegg og påløpte visninger. Det er for nemnda ikke fremlagt noen timeliste, eller fremlagt oversikt over avholdte visninger, slik at nemnda har ikke grunnlag for å fastsette hva innklagede nå har krav på. Men vederlaget kan maksimalt være 40 000 kroner med tillegg av dokumenterte visninger og dekning av utlegg (uten tilrettelegging). Nemnda har for øvrig merket seg at megler ikke har fulgt opp oppdragsgivers krav om at eiendommen skal rettes mot et off-market salg, men nemnda kan ikke se at det får noen betydning for resultatet av avgjørelsen.

Nemnda vil også bemerke at de totale kostnadene i den oppdragsavtalen som nå legges til grunn for oppgjøret, ikke er summert og følgelig ikke forskriftsmessig.

Advokatutgifter

Nemnda har som fast praksis ikke å dekke utgifter til advokat i forbindelse med behandlingen i nemnda. Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak i dette tilfellet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Majorstuen Eiendomsmegling AS (Nordvik Majorstuen) har krav på timevederlag for utgått oppdrag i henhold til det som fremgår av den signerte oppdragsavtalen 22. november 2017, maksimum 40 000 kroner, med tillegg av dokumenterte utlegg og visninger. Advokatutgifter dekkes ikke.