Klage nr. 2019297
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 27. april 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Z-Eiendom AS
v/advokat Håkon M. Johannessen
Advokatfirmaet Johannessen AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klagerne en eierseksjon som innklagede formidlet. Klagerne anfører at det ikke kom klart nok frem i salgsoppgaven at loftsetasjen – som på markedsføringstidspunktet var innredet som soverom – ikke var godkjent for varig opphold, og at heller ikke gavlvinduet var godkjent av kommunen. Klagerne krever først og fremst å heve kjøpet, men hvis det ikke lar seg gjøre, krever de at innklagede sørger for å få loftsetasjen godkjent for varig opphold.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Innklagede er representert ved advokat
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Leiligheten dukket opp på FINN da klagerne søkte etter leiligheter med tre soverom, og at det var tre soverom sto det også flere steder i salgsoppgaven. Senere viste det seg at loftsetasjen ikke var godkjent for varig opphold. I ettertid ser klagerne at dette fremgikk med liten skrift i salgsoppgaven, men det burde ha kommet tydeligere frem. Megleren kunne for eksempel ha skrevet under bildene av loftsetasjen at den ikke var godkjent for varig opphold, noe som er vanlig i bransjen. Det viste seg for øvrig at heller ikke gavlvinduet var godkjent av kommunen.
I tillegg burde megleren gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at området var foreslått fredet av kommunen, noe som gjør at klagerne ikke får bygget garasje utenfor leiligheten. Før kjøpet sa megleren at det bare var å søke om bygging av garasje fordi området ikke var regulert av kommunen.
Klagerne krever å få heve kjøpet, men hvis det ikke lar seg gjøre, krever de at innklagede sørger for å få loftsetasjen godkjent for varig opphold.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven sto det flere steder at loftsetasjen ikke var godkjent for varig opphold, og det sto også at innredningen av rommene var avgjørende for hvilken rombetegnelse som ble brukt. Som budgiver hadde klagerne plikt til å sette seg inn i salgsoppgaven, og innklagede kan ikke forstå hvordan klagerne ikke kan ha fått med seg at loftsetasjen ikke var godkjent for varig opphold. At de ikke leste salgsoppgaven godt nok, må klagerne selv bære risikoen for.
Innklagede bestrider for øvrig at klageren stilte megleren spørsmål om antall soverom i forbindelse med budgivningen. Megleren har dermed overholdt sin opplysningsplikt.
Videre bestrider innklagede at megleren skal ha sagt til klageren at han ville få godkjent en søknad om bygging av garasje på sameiets eiendom. Når det gjelder kravet om heving, er dette et krav som må rettes mot selgeren. Det ligger også utenfor innklagedes kompetanse å søke kommunen om godkjenning av loftstuen som soverom.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om heving.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Det er på det rene at loftsetasjen ikke var godkjent til varig opphold, noe som også fremgår av salgsoppgaven under punktet om arealer og fordeling av etasjer. Selv om det fremgår her at kjøper bør søke bygningsmyndighetene om å få rommene godkjent til varig opphold, og at kjøperen bærer risikoen for at dette lar seg gjøre, er disse forhold ikke tilstrekkelig fremhevet i markedsføringen for øvrig, se Forbrukertilsynets veileder om markedsføring om bolig. Boligen ble tydelig markedsført med tre soverom uten noen opplysninger om at det rommet som ble brukt som soverom i loftsetasjen ikke var godkjent til varig opphold, bortsett fra det som er nevnt ovenfor. Dette er en vesentlig opplysning som skulle kommet klart tydeligere frem. Nemnda nevner også at det er en salgsoppgave med mye tekst, hvor det er viktig at helt sentrale opplysninger blir tydelig fremhevet.
Megler har her ikke overholdt sin opplysningsplikt, og markedsføringen er også i strid med markedsføringsloven. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klagerne har fremsatt krav om at kjøpet skal heves, eventuelt at innklagede skal få loftsetasjen godkjent. Nemnda kan imidlertid ikke under noen omstendighet pålegge innklagede slike forpliktelser. Et krav om hevning kan bare fremsettes overfor selgeren, og innklagede kan kun eventuelt pålegges å betale erstatning til en kjøper av eiendom. Men nemnda forstår klagen slik, at klagerne ønsker å bli holdt skadesløs. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til hva innklagede eventuelt må betale i erstatning eller hvilken betydning en godkjenning vil få for verdien av boligen. Disse forholdene har heller ikke vært undergitt såkalt kontradiksjon.
Når det gjelder forholdet rundt garasje, står det påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Z-Eiendom AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært erstatningsbetingende uaktsom. Nemnda kan ikke ta stilling til i hvilken grad meglerforetaket eventuelt er erstatningsansvarlig.