Klage nr:
46/07

Avgjort:
23.05.2007

Saken gjelder:
Arealsvikt

Foretakets navn:
Exact Jessheim

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte landbrukseiendom, og innklagede bisto i deler av salgsprosessen gjennom et såkalt honoraroppdrag.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ble oppmerksom på eiendommen gjennom en internettannonse, og kontaktet selgeren for å se på gårdsbruket. Klagerne gav bud på kr 3,5 mill, noe som var ca 600000 over takst. Dette budet ble akseptert av selgeren.

Kjøpekontrakten ble underskrevet 15. august 2005 på innklagedes kontor. Salgsoppgave, internettannonse og takstrapport opplyste at eiendommen besto av 66 dekar jordbruksareal fordelt på 45 dekar fulldyrket jord, 21 dekar beite og 72 dekar utmark, skogbruk og annet areal – totalareal på 152 dekar. Klagerne hevder at det kun er overdratt 133,5 dekar til dem, og mener det foreligger arealavvik.

Klagerne mente det var betryggende at en statsautorisert eiendomsmegler tok seg av kjøpekontrakt, overskjøting og oppgjør, og tok dette som en forsikring på at de oppgitte opplysningene medførte riktighet. Tomtearealet ble derfor ikke undersøkt på annen måte enn at takstrapporten og salgsoppgaven ble lest nøye. Klagerne har hele tiden trodd at eiendommen var på 152 dekar, men denne oppfatningen ble endret høsten 2006. I forbindelse med ferdigstillelse av omfattende oppussing av hovedhuset, fikk klagerne utarbeidet ny takst på eiendommen. Takstmannen oppdaget at også et annet bruksnummer hørte til klagernes eiendom. Dette jordstykket sto imidlertid

tinglyst på selgeren. Hvis man ser bort fra dette bruksnummeret, er klagernes eiendom mindre enn det oppgitte arealet. Ved nærmere undersøkelser fant klagerne ut at det

aktuelle bruksnummeret ble solgt høsten 2004. Kommunen godkjente utskilling av tomten i forbindelse med salget, og omtalte dette som «deling av driftsenhet ved å skille ut 22 dekar dyrket jord». Jordstykket ble ikke overskjøtet til ny eier, angivelig fordi det forelå heftelser. Opplysninger om salget og utskillingen er offentlig tilgjengelig. Det bemerkes at dette jordstykket har det beste jordsmonnet av de 45 dekar fulldyrkede areal som klagernes eiendom besto av.

Klagerne tok kontakt med takstmannen som utarbeidet takstrapporten da klagerne kjøpte sin eiendom. Vedkommende svarte: «Når det gjelder landbrukseiendommer så kan de ofte ha opptil flere bruksnummer. Om de ulike bruksnumrene har vært drevet som en og samme enhet over lengre tid, så benevnes de ofte med et hovedbruksnummer. Når man innhenter opplysninger om eiendommens areal fra landbrukskontoret i kommunen, så kan også opplysninger innhentes på grunnlag av et hovedbruksnummer.» Videre: «En reduksjon av jordbruksareal vil ha innvirkning på taksten. Det er flere kriterier som legges til grunn, som avkastningsverdien på jorda, arrondering, jordas kulturtilstand med mer.» (Merk: Reklamasjonsnemnda har foretatt rettelser av noen rene korrekturfeil i sitatet.)

Innklagede ble kontaktet, og han lovet å ta kontakt med selgeren for å få det aktuelle bruksnummeret overskjøtet til klagerne. Klagerne hevder at det er nødvendig å iberegne det ovennevnte bruksnummeret for at tomtearealet skal samsvare med opplysningene gitt ved kjøpet. Ved juletider opplyste innklagede at papirene var oversendt selgeren, og han lovet at alt ville gå i orden. Etter ca tre uker tok klagerne igjen kontakt med innklagede, da det ikke hadde vært noen utvikling i saken. Det ble senere opplyst at selgeren ikke ønsket å medvirke til overskjøtingen. Etter dette hadde ikke klagerne og innklagede noe kontakt, og klagerne tok derfor kontakt med advokat.

Innklagedes advokat opplyste at innklagede ikke hadde utvist noen aktivitet i saken, bortsett fra å oversende utkast til skjøte til selgeren. Selgeren hevdet at det aktuelle bruksnummeretikke var en del av klagernes kjøp, og ønsket derfor ikke å signere skjøtet. Innklagede mente derfor at selgeren og klagerne måtte ordne opp seg i mellom, da innklagedes rolle var begrenset pga. honoraroppdrag. Innklagedes rolle var altså ment å skulle omfatte selve sluttføringen av salgsprosessen, herunder utferdigelse av skjøte samt å foreta oppgjøret.

Klagerne mener at innklagede ikke kan fraskrive seg ansvar ved å hevde at han kun hadde påtatt seg et honoraroppdrag. Kjøperen har ifølge eiendomsmeglingsloven krav på ulike opplysninger fra en eiendomsmegler. Innklagede sto oppgitt som megler, både i salgsoppgave og internettannonse. Innklagede opplyste aldri klagerne om at hans ansvar i forbindelse med salget var begrenset pga. honoraroppdrag. Klagerne oppfattet innklagedes rolle som en sikkerhet for at oppgitte opplysninger om heftelser og areal m.v. var korrekte.

Mangelen anses å være vesentlig, da det fulldyrkede arealet ved gården reduseres med ca 50 %. Dette påvirker selvsagt klagernes muligheter for drift. Både selger og innklagede har formidlet feil opplysninger, da 45 dekar jordbruksareal er redusert til 23,6 dekar, og totalarealet er redusert fra 66 dekar til 41,9 dekar.

Klagerne påstår å ha lidt et stort tap som følge av at det dyrkbare arealet er vesentlig redusert. Kjøpesummen var kr 600000 over takst; en takst som har vist seg å være feilaktig pga. feil forutsetninger. Klagerne føler seg lurt og sviktet av innklagede, og mener vedkommende har utført meget slett arbeid i saken.

Innklagede anfører:

Innklagedes oppdrag var begrenset til å gi bistand i budrunde, kontraktinngåelse, gjennomføring av oppgjør, overskjøting og søknad om konsesjon. Annonsering, innhenting av takst, utferdigelse av prospekt, visninger og overtakelse ble således utført av selger uten bistand av innklagede. Dette forholdet ble opplyst av selger både i salgsoppgaven og internettannonsen, det der heter: Eier markedsfører eiendommen selv, og står også selv ansvarlig for visninger etter avtale med seriøse kjøpere. Det blir ikke avholdt fellesvisninger. Bud leveres skriftlig direkte til eier eller pr. fax til X ved Exact eiendomsmegler på Jessheim, fax nr. X. Megler bistår budrunder og foretar kontraktsskrivning, oppgjør og konsesjonssøknad.

På bakgrunn av dette kan innklagede vanskelig se at klagerne hadde grunnlag for å oppfatte innklagedes oppdrag som «en forsikring om at det som ble oppgitt av areal i salgsprospekt og relativt nye takstpapirer var korrekt», slik det fremholdes i klagen. Det påpekes at klagerne ikke har anført at innklagede direkte har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Innklagede anfører ikke å være ansvarlig for opplysninger gitt i prospekt og verditakst. Samtidig bemerkes det at innklagede vanskelig kan se at det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen i disse salgsdokumentene.

Det fremgår klart av salgsoppgaven, internettannonsen og kjøpekontrakten hvilken eiendom som ble solgt. Det omstridte jordbruksarealet har aldri vært en del av klagernes kjøp. Innklagede påpeker at takstrapportene av 30. november 2006 og 13. februar 2007 ble innhentet av klagerne etter salgstidspunktet, og var således ikke en del av kontraktsgrunnlaget.

Det omstridte arealet ble fradelt hovedbølet ved delingsforretning 22. desember 2004, og solgt høsten 2004. Selgeren har i brev av 12. februar 2007 til klagerne opplyst at eiendommen før fradeling var på 174 dekar, og at gården etter delingsforretningen utgjorde 152 dekar – altså det areal som ble oppgitt i forbindelse med salget. Selgers opplysninger samsvarer med arealopplysningene i takstrapport av 2. mai 2005, som var en del av salgsdokumentene. Det fremgår altså av taksten at eiendommens samlede areal er på 152 dekar, og i den forbindelse er det oppgitt at beregningen er gitt i henhold til offentligeregistre.

I følge takstene som er innhentet av klagerne etter kjøpstidspunktet, er den overdratte eiendommen en del mindre enn det som ble opplyst i salgsdokumentene. Det uttales i begge takstene at «Det er noe divergens mellom de arealene som er oppgitt i tidligere takster og det som landbrukskontoret (gårdskart) har opplyst til oss». I takst av 30. november 2006 er arealene beregnet ut fra gårdskartet, og i takst av 13. februar 2007 er det klagernes opplysninger som er lagt til grunn for beregningene. Det følger av begge takstene at opplysningene om eiendommens størrelse er noe sprikende, og takstmannen har altså valgt å basere beregningene på opplysninger gitt av klagerne samt gårdskartet. Samtidig påpeker innklagede at den siste taksten ser ut til å basere seg på den første, i det takstene i det vesentlige har lik ordlyd og er foretatt av samme takstmann. Innklagede fremholder at selgeren og innklagede forholdt seg til de opplysningene som på salgstidspunktet fremkom av offentlige registre og foreliggende takster.

Sammenfatningsvis anfører innklagede prinsipalt å ikke være ansvarlig for opplysninger gitt av selgeren og takstmannen i forbindelse med annonsering, salgsoppgave og takst, da det dreide seg om et honoraroppdrag. Subsidiært anføres det at klagerne ikke har godtgjort at det fra selgers side ble gitt uriktige opplysninger om eiendommens størrelse i forbindelse med salget.

Innklagede fremholder etter dette at oppdraget ble utført i samsvar med god meglerskikk, og at det ikke er grunnlag for erstatningsansvar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstått arealsvikt.

Det første Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er om innklagede kan holdes ansvarlig for den påståtte arealsvikt. Innklagede hevder at han har et rent oppgjørsoppdrag som ikke kan utløse ansvar for arealsvikt.

Ved salget er det utarbeidet en salgsoppgave som er svært lik en ordinær salgsoppgave. Riktignok er salgsoppgaven ikke påført meglerforetakets logo, men meglerens navn er angitt som megler uten at det uttrykkelig står at han er uten ansvar for salgsoppgavens innhold. Den eneste indikasjon på at innklagede kan ha hatt et begrenset oppdrag, er formuleringen under overskriften «Visning/budgivning», hvor det står

«Eier markedsfører eiendommen selv, og står også selv for visninger etter avtale med seriøse kjøpere. Det blir ikke avholdt fellesvisninger. Bud leveres skriftlig eller pr fax til … [eiendomsmegler] ved … eiendomsmegler … «.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er dette ikke tilstrekkelig til at interessenter kan skjønne at innklagedes oppdrag er begrenset til et oppgjørsoppdrag uten ansvar for de opplysninger som en eiendomsmegler hefter for etter emgll. § 3-7 jf. § 3-6 og § 3-1 ved et ordinært salgsoppdrag. Spesielt gjelder dette i et tilfelle hvor innklagede også skal forestå budgivningen.

Når det gjelder klagernes påstand om arealsvikt, kan ikke den føre frem. Innklagede legger til grunn at den forelagte taksten på eiendommen konkluderer med at bnr 3 utgjør 152 da. Ut fra de fremlagte dokumentene er det imidlertid noe uklart hvor stor eiendommen er. Selgeren påstår 152 da og kjøperen 133,5 da. Nemnda kan ikke ta stilling til hva som er det korrekte arealet. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er en eventuell arealsvikt et forhold mellom kjøper og selger.

Konklusjon

Klagen kan ikke føre frem.

Oslo, den 23. mai 2007

(sign.)

Vegard Syvertsen

Forbrukerrådets representant
(sign.)

ToreBråthen

formann
(sign.)

Kåre Mæland

Norges Eiendomsmeglerforbunds

Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant