Klage nr:
07/07

Avgjort:
27.06.2007

Saken gjelder:
Manglende opplysninger om tinglysing av grensejustering

Foretakets navn:
ABCenter Ryen Myhre AS

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en boligeiendom gjennom innklagede som megler våren 2004. Skriftlig aksept på klagernes bud ble sendt 20. februar 2004. Overtakelse var i aksepten angitt til «primo april 2004». Det ble rett etter aksepten tinglyst en grensejustering på eiendommen.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne klager på innklagedes mangelfulle ivaretakelse av sine forpliktelser som megler ved salg av eiendommen våren 2004. Klagernes brev av 1. februar 2006 ble aldri besvart av innklagede.

Klagerne mener at innklagede burde ha besørget innhenting av oppdatert grunnboksutskrift forut for kontraktssigneringen. Klagerne kjøpte eiendommen 20. februar 2004, deretter ble det tinglyst en grensejustering den 10. mars 2004, 20 dager etter at klagerne hadde kjøpt eiendommen og uten deres forutgående kunnskap.

Klagerne mener at innklagedes unnlatelse av å informere om tinglysingen av den nye grensejusteringen, både ved kjøpet 20. februar, og ved kontraktsmøtet 20. mars, strider mot innklagedes forpliktelser i henhold til eiendomsmeglingsloven. Klagerne var i møte med innklagede og selgeren i innklagedes lokaler i tiden mellom kjøpet og kontraktsmøtet. Det var derfor flere anledninger for både innklagede og selgeren til å gi informasjon m.v. Den grensejusteringen som ble tinglyst 10. mars 2004, fikk klagerne først kunnskap om sommeren 2005 via nærmeste nabo.

Klagerne mener at innklagede må besørge sletting av tinglyst målebrev, da de var rette eiere av eiendommen på tinglysingstidspunktet og skulle ha samtykket i tinglysingen.

Innklagede anfører:

Klagerne sendte sitt første brev til ham datert 8. september 2005. I innklagedes svarbrev av 3. oktober 2005 ga innklagede en redegjørelse for sitt syn og de faktiske forhold. Neste brev fra klagerne er datert 1. februar 2006. Innklagede valgte å ikke besvare dette ettersom hans brev av 3. oktober 2005 forklarte de faktiske forhold. Det var ikke noen kommunikasjon mellom klagerne og innklagede etter det siste brevet datert 1. februar 2006. Innklagede mener av den grunn at saken er foreldet.

Klagerne kjøpte eiendommen 20. februar 2004 ved aksept av inngitt skriftlig bud samme dag. Visning og gjennomgang av eiendommen ble gjennomført 14. februar 2004.

I forkant av salget ble det inngått avtale mellom selgeren av eiendommen og nabo om å gjennomføre en grensejustering. Denne kartforretningen ble gjennomført 19. mars 2003 og grensebolter ble nedsatt samme dag. Før eiendommen ble lagt ut for salg, var innklagede i kontakt med oppmålingsavdelingen i kommunen. Han fikk da et situasjonskart som ble lagt med som vedlegg til salgsoppgaven. Han var igjen i kontakt med kommunen 20. februar 2004 og fikk tilsendt nytt kart. Dette var likt det han fikk tilsendte første gangen.

Grensemerkene som er mellom de to eiendommene, står i åpent, flatt terreng, uten vegetasjon og er lette å se. Da klagerne var på visning, var det ikke snø, så det var lett å se hvor grensen mellom eiendommene gikk. Klagerne ble påvist den riktige rensen mellom de to eiendommene både på visningen 14. februar og ved grensegang 20. mars 2004 da kjøpekontrakten ble signert. Det at grensejusteringen er tinglyst 10. mars 2004 har ingen betydning så lenge klagerne har fåttpåvist de riktige grensene. Tinglysingen sørger for rettsvern og er ikke en heftelse.

I innklagedes brev til klagerne av 3. oktober 2005 skrev innklagede at denne saken må basere seg på en misforståelse. Dette mener han fremdeles, og han forstår ikke hva som er problemstillingen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne har satt fram krav om reassumering av kartforretningen som ble tinglyst etter at klagerne kjøpte eiendommen.

Innklagede skulle ifølge klagerne ha opprettet en tinglysingssperre da han påtok seg salgsoppdraget. Innklagede skulle ha informert klagerne om kartforretningen og det nye målebrevet i forkant av salget. Innklagede skulle under enhver omstendighet ha innhentet klagernes eventuelle signatur for dokumenter som var ønsket tinglyst etter at de ble reelle hjemmelshavere.

Innklagede unnlot dette og har på denne bakgrunn ikke ivaretatt sine plikter på tilfredsstillende vis.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagedes tilsvar bekrefter at innklagede ikke tinglyste noen urådighetserklæring på eiendommen da denne ble lagt ut for salg. Deretter konstaterer klagerne at innklagede ved to anledninger var i kontakt med oppmålingsavdelingen i kommunen. De konstaterer enighet om at målebrevet som ble tinglyst 10. mars 2004, aldri ble fremlagt for dem som kjøpere og at de heller ikke ble informert om det. Det er således ifølge klagerne enighet om deler av sakens faktiske side. Etter klagernes oppfatning har ikke innklagede overholdt sin informasjonsplikt idet det nye målebrevet ikke ble fremlagt, jfr. emgll. § 3-6 (1). Innklagede har heller ikke overholdt sin omsorgsplikt idet han ikke tinglyste noen urådighetserklæring, jfr. emgll. § 3-1. Til sist har han ikke overholdt sin undersøkelsesplikt etter emgll. § 3-7.

Det er ifølge klagerne påfallende at innklagede lot det bli tinglyst et nytt dokument på eiendommen etter at den var solgt til klagerne. På grunn av manglende urådighetserklæring burde han vært spesielt oppmerksom på at tinglysing av nye dokumenter ikke måtte finne sted. Det faller inn under meglerens ansvar og risiko om nye heftelser og målebrev m.v. blir tinglyst når han ikke har besørget noen urådighetserklæring.

Grunnboksutskriften som innklagede innhentet, var datert 28. januar 2004. Eiendommen ble kjøpt 20. februar og målebrev tinglyst 10. mars. Kontrakten ble underskrevet 20. mars 2004.

Når det gjelder innklagedes anførsler om foreldelse, kan ikke klagerne se hvilket grunnlag dette bygger på. Klagerne krever at innklagede besørger sletting av det tinglyste målebrevet. Foreldelsesloven gjelder krav av økonomisk karakter og ikke den type krav det her er tale om. Foreldelsesfristen ble avbrutt ved klagen til Reklamasjonsnemnda 9. januar 2007. Foreldelsesfristen på tre år begynte å løpe da innklagede avsluttet sitt oppdrag. Det skjedde i april 2004 da klagerne overtok boligen. Fristen ble avbrutt innen treårsfristen.

Innklagede påstår at klagerne fikk påvist de korrekte grensene da de var på visning forut for kjøpet. Det medfører riktighet at klagerne kunne se to grensebolter, men disse markerte nabogrensen ved brønnen i skogkanten. Den andre nabogrensen mellom boligene i retning veien ble aldri påvist. Det fremgår av målebrevet at det er umerkede grensepunkter i grensen mot veien og ingen grensebolt. Disse grensene ble verken påvist av selgeren eller innklagede. I tinglyst målebrev fra 1978som fulgte eiendommen ved kjøpet, var det opplyst at det skulle være grensebolt også på denne grensen. Da klagerne etterlyste denne overfor naboen sommeren 2005, fikk de første gang kunnskap om grensejusteringen som ble tinglyst 10. mars 2004.

Da klagerne kjøpte eiendommen, forholdt de seg til kart over eiendommen og grensene som ble påvist 20. mars 2004. Grensepåvisningen baserte seg på kart innhentet av innklagede og et tidligere tinglyst målebrev av 1978. Disse grensene avviker fra grensene i målebrevet tinglyst 10. mars 2004. Det medfører således ikke riktighet at de nye grensene ble påvist på visningen.

Enhver tinglysing på eiendommen fra og med 20. februar 2004 trenger klagernes samtykke, da de har vært rette eiere av eiendommen fra dette tidspunktet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder eiendomsmeglerens ansvar for at det ble tinglyst en grensejustering etter at eiendommen var overtatt av klagerne.

Klagerne hevder at innklagede ikke har besvart deres henvendelser. Reklamasjonsnemnda vil på generelt grunnlag bemerke at alle henvendelser skal besvares. I nærværende tilfelle finner Reklamasjonsnemnda at klagernes anførsel vedrørende manglende besvarelser styrkes av at innklagede heller ikke har besvart henvendelser fra Nemnda innen slike frister som må forventes. Reklamasjonsnemnda har gjort gjentatte oppfordringer om at innklagede skulle inngi tilsvar, og innklagede har lovet å følge opp Nemndas henvendelser. Dette er imidlertid ikke gjort, noe som er sterkt kritikkverdig. Av hensyn til bransjens seriøsitet må den som innklages, bidra til at saker for Reklamasjonsnemnda blir avklart uten unødig opphold.

Innklagede har påberopt foreldelse i saken. Foreldelse er imidlertid avbrutt ved at klage er sendt Reklamasjonsnemnda innen tre år etter kjøp og overtakelse.

Ifølge innklagedes brev til klagerne 3. oktober 2005 var kart som viste ny grense til nabo, vedlagt salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Partene påviste grensene og kartet ble undertegnet av både kjøper og selger. Etter Reklamasjonsnemndas syn må dette være tilstrekkelig informasjon om grenser i denne saken, selv om innklagede med fordel kunne inntatt ytterligere opplysninger i salgsoppgaven. I salgsoppgaven var det imidlertid opplyst at arealet ikke var oppmålt og at det derfor kunne avvike fra det angitte. Arealavviket var dessuten lite. Det samlede utendørsarealet var på ca 5 mål og avviket på 181 m2, dvs. ca. 3,62 prosent. Samlet sett innebærer dette at innklagede ikke er å kritisere for grensejusteringen.

Klagerne anfører at dersom innklagede hadde tinglyst en urådighetserklæring på eiendommen, kunne grensejusteringen ikke bli tinglyst. Det er ingen pålegg i eiendomsmeglingsloven om at det skal brukes en urådighetserklæring ved salg av fast eiendom. Det er imidlertid nedfelt i de normgivende arbeidsrutiner for Norges Eiendomsmeglerforbunds medlemmer forsikret i Vesta, at det «før inneståelse gis» skal tinglyses en urådighetserklæring. Slik Nemnda ser det, følger det av god meglerskikk at det også ellers må tinglyses en urådighetserklæring før inneståelse gis. En slik urådighetserklæring ville sperre for grensejustering av kommunen, men i denne saken ville dette ikke ført til noen annen konklusjon da grensene er påvist, salgsoppgaven tar forbehold, og avviket er lite.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å besvare henvendelser fra verken klagerne eller Reklamasjonsnemnda innen slike frister som må forventes.

For øvrig fører ikke klagen frem.

Oslo, den 27. juni 2007

(sign.)

Vegard Syvertsen

Forbrukerrådets representant
(sign.)

Tore Bråthen

formann
(sign.)

Børre Voll

Norges Eiendomsmeglerforbunds

Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant