Klage nr:
23/07
Avgjort:
27.06.2007
Saken gjelder:
Meglers ansvar for manglende opplysninger om at det ikke var søkt om bruksendring for eiendommen
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Lillestrøm
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en boligeiendom gjennom innklagede som megler. Eiendommen ble oppført som fritidseiendom og senere endret til helårsbolig. Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Boligen var opprinnelig hytte oppført i 1963, med tilbygg i 1986/87. Det var tre arvinger i et dødsbo som solgte eiendommen. Det har ifølge klageren aldri vært søkt om bruksendring til enebolig, kun et brev der tidligere eier søkte om å bygge et soverom. Ansvarshavende hadde ikke meldt inn sin ansvarsfratredelse. Boligen har ikke ferdigattest, men midlertidig brukstillatelse. Boligen hadde i 2002 en verditakst på kr 1 350 000 og i 2006 en verditakst på kr 550 000 som fritidseiendom etter at det er utført rehabilitering for kr 100 000.
Innklagedes opplysninger om utbyggingspotensial i kjelleren var utslagsgivende for lånetilsagn. Innklagede beskriver dette som stort potensial. I realiteten er det ikke mulig å gjennomføre denne utbyggingen både fordi det ville være økonomisk uforsvarlig og på grunn av sålens tykkelse.
Innklagede har ifølge klageren ikke undersøkt om det er søkt om bruksendring. Arvingene har fortalt innklagede at det er søkt om bruksendring, men det foreliger kun søknad om tilbygg hytte. Arvingene er barn av tidligere eier og har god kjennskap til bygningen som var deres fritidshjem. Arvingene har i egenerklæringsskjemaet benektet momenter som er uriktige. Dette gjelder ufagmessig utførelse i endring av boligen og kjennskap til manglende ferdigattest. Avdødes sønn har selv murt fliser på badegulvet som er utett og har fall mot dørstokk. Vannlekkasje i 2005 som følge av dette.
Kommunen opplyser om midlertidig bruksendring i dokument datert 16. juni 2002. Dette er vesentlige opplysninger innklagede burde undersøke nærmere før utarbeidelse av salgsoppgave 17. september 2002.
Med innklagedes villedende markedsføring av utbyggingspotensialet i underetasjen og overvurdering av salgsobjektets verdi, ber klageren om at det rettes krav stort kr 640 000 som er 50 prosent av bygningens areal.
Klageren ble først i 2006 gjort kjent med at underetasjen ikke kan utbedres til beboelsesrom, saken er derfor ikke foreldet.
Innklagede anfører:
Eiendommen ble solgt 25. september 2002 med overtakelse 10. oktober 2002.
Innklagede innhentet lovpålagt informasjon fra kommunen og har gjort sin undersøkelsesplikt. Hva gjelder bruksendringen, har innklagede innhentet bekreftelse fra kommunen vedrørende at eiendommen er registrert som ren enebolig.
Boligen er solgt «as-is» og et er tegnet eierskifteforsikring av selgerne. Innklagede viser til brev datert 9. oktober 2006 med opplysninger om hvor hun kan rette krav vedrørende eventuelle feil/mangler ved selve eiendommen.
Innklagede kan ikke se å ha gjort noe galt i denne saken.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren har fremlagt takst som «definerer feil som tidligere er avdekket men med enorme sprikende verdi». To takstmenn som har vurdert klagerens bolig 2006/2007, konkluderer med atkostnadene for å bringe boligen i forskriftsmessig stand etter 1986-nivå da bygningen ble satt opp, ikke er lønnsomt i det hele tatt.
Ny takst bekrefter hvor feilaktig bygningen er verdivurdert ut fra synlig tilstand. Klageren anfører store feil som er nedtegnet i takstrapporten.
Tidligere eier søkte om tilbygg hytte, men fikk status enebolig i forkant av byggekontroll. Ansvarshavende sendte ikke inn melding til kommunen med opplysninger om at han etter kort tid avsluttet arbeid med tilbygget. Avdøde og sønnen fullførte byggingen med ufagmessighet som gjenspeiler konstruksjonsfeil.
Det opplyses i salgsoppgaven at el-anlegget er fra 1997, men det inneholder skrusikringer som er fra tidlig på sekstitallet. Anlegget har også samme kurs mellom to etasjer, som ikke er utført av faglært elektriker.
Innklagede opplyser om stort potensial til utbygging av kjeller. Kjellerrom har 190/200 cm netto takhøyde. Innklagede opplyste at man bare kunne pigge gulvet. Dette har takstmannen ifølge klageren avkreftet. Det er derved ingen utnyttelsesmulighet av kjelleren.
Arvingene har inngående kunnskap om boligens beskaffenhet. Klageren har fått opplyst av en annen filial av innklagede at det ikke er vanlig å benytte egenerklæringsskjema ved salg av dødsbo. Ved dette salget har innklagede latt arvingene fylle ut skjemaet og flere av punktene er direkte løgn.
Klageren anfører at hun finner det graverende at det er utelatt å informere henne om betydelig oppgradering av boligen for å bli en helårsbolig, utrangert takstein, ny ytterkledning og forsterkning av grunnmur. Dette er tre momenter som takstmennene har beskrevet som meget kostbart og at boligen bør rives og bygges på ny.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder påstått feilaktige opplysninger om at eiendommen var en enebolig, at det ikke var søkt om bruksendring for boligen, samt klage over feil og mangler ved eiendommen m.v.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til eiendomsmegleren. Forholdet mellom kjøper og selger behandles ikke. Nemnda tar således ikke stilling til eventuelle feil og mangler som hefter ved eiendommen. Dette er forhold som må tas opp med selgerne/eierskifteforsikringsselskapet. Reklamasjonsnemnda behandler heller ikke selgerens forhold til takstmenn. Slik klage må eventuelt bringes inn for Klagenemnda for takstmenn.
Ved henvendelse til kommunen forut for salget, fikk innklagede opplyst at eiendommen opprinnelig var en hytte, men at den nå var registrert som «ren enebolig». Det er ikke noe krav til at eiendomsmegleren skal innhente eventuell søknad om bruksendring. I dette tilfellet skulle det heller ikke være nødvendig med en bruksendring idet kommunen allerede har registrert denne eiendommen som en boligeiendom.
Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, kun midlertidig brukstillatelse. Det er i någjeldende eiendomsmeglingslov ikke noe krav til at en eiendomsmegler skal innhente ferdigattest for de eiendommene han selger. Det er også på det rene at en rekke eldre eiendommer aldri har fått utstedt ferdigattest. I dette tilfellet foreligger midlertidig brukstillatelse.
Innklagede kan ikke stå ansvarlig for at ansvarshavende ved ombyggingen i 1986/87 kan ha trukket seg før arbeidet ble ferdigstilt utenå melde fra om dette til kommunen. Det er kommunen som fører slik kontroll.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold i klagen.
Oslo, den 27. juni 2007
(sign.)
Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant
(sign.)
Tore Bråthen
formann
(sign.)
Børre Voll
Norges Eiendomsmeglerforbunds
Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant
Merk: Vedtaket er anket av klageren.