Klage nr. 2019268
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mai 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Exbo Sørlandet AS avd. Lillesand
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk.
Saksfremstilling:
I 2017 kjøpte klageren en tomt som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at det gjenstod masse arbeid på tomten, og krever at innklagede betaler henne 300 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Megleren hadde lenge sett etter en tomt for klageren, og etterhvert anbefalte megleren en tomt som var nesten ferdig. Tomten var planert med mur i front, ifølge megleren. I tillegg var det tilkobling til vann og kloakk. Senere viste det seg at det var masse arbeid som gjenstod. Blant annet manglet det tilkobling til vann og kloakk, og tomten måtte fylles opp. Totalt gjenstod arbeid til rundt 770 000 kroner. Siden megleren ikke hadde laget salgsoppgave, burde megleren gjorde nærmere undersøkelser og funnet ut at det gjenstod mer arbeid på tomten enn det klageren ble forespeilet. Klageren krever at innklagede dekker 300 000 kroner av det økonomiske tapet hun er påført.
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Da klageren kjøpte tomten, ble hun informert om en steinhaug som sto på tomten, men denne sa megleren at hun skulle få fjernet. Steinhaugen ble imidlertid stående, og gjorde blant annet at oppmåling av tomten ble forsinket. Klageren ba megleren undersøke om selgerens forsikring dekket dette med steinhaugen, men da svarte megleren at hun ikke var forsikret. Videre spurte klageren om megleren kunne komme og forklare seg i forliksrådet i saken mot selgeren, men megleren svarte at hun ikke hadde tid. Da klageren senere skulle selge huset hun bygde på tomten, var det for øvrig innklagede som fikk i oppdrag å formidle salget. Etter seks måneder nektet imidlertid innklagede å fornye oppdraget på grunn av klagesaken hos nemnda. Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Klageren tok kontakt med megleren og fortalte at hun hadde vunnet et byggesett, og at hun derfor var på utkikk etter en tomt. Megleren fortalte hvilke tomter innklagede hadde ute for salg, og klageren dro etter hvert på visning uten at megleren var til stede. Før klageren la inn bud, var hun flere ganger i kontakt med selgeren og kommunen, og hun tok forbehold i budet sitt om at hun fikk tillatelse til å føre opp byggesettet hun hadde vunnet på tomten. Megleren var hele tiden klar på at hun ikke kunne anslå hvor mye arbeid som gjenstod på tomten, og klageren fikk tilsendt megleropplysningene fra kommunen. De kommunale opplysningene viser for øvrig at det ble lagt tilkobling til vann og kloakk inntil tomtegrensen. Når det gjelder heving av tomten, stilte ikke kommunen krav om dette. Innklagede bestrider at megleren har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Innklagede bestrider at megleren anbefalte klageren å kjøpe tomten, eller at megleren skal ha sagt at hun ikke var forsikret. Megleren sa til klageren at hun skulle undersøke hvor selgeren var forsikret, og da hun fant ut av dette, ga hun beskjed til klageren. Når det gjelder steinhaugen, bestrider innklagede at megleren prøvde å fjerne denne.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemnda nevner først at det i denne saken står påstand mot påstand på en del punkter, som nemnda under sin skriftlige saksbehandling ikke kan ta stilling til.
Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Nemnda forstår det slik at megler ikke utarbeidet salgsoppgave eller la frem lovbestemt informasjon om eiendommen før kontrakt ble inngått. Dette er klart i strid med meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og følgelig også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Ikke fornyelse av oppdragsavtalen
Klageren mener at det var i strid med god meglerskikk ikke å fornye oppdragsavtalen om salg av huset, som var satt opp på tomten, på grunn av denne klagesaken for nemnden. Nemnda er ikke enig i det.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd at oppdraget kan sies opp av hver av partene uten forutgående varsel. Dette innebærer at begge parter har en ubetinget rett til å kunne komme seg ut av kontrakten (oppdragsavtalen). En megler behøver følgelig ikke å fornye et oppdrag som er gått ut på dato. Det er ikke nødvendig å påvise mislighold eller lignende. Dersom forutsetningen for samarbeid svikter, må oppdragstageren (megleren) ha mulighet til å komme seg ut av oppdraget. En megler behøver ikke å begrunne oppsigelsen av et oppdrag, eller at han / hun ikke ønsker å fornye oppdraget. Nemnda mener derfor at innklagede / megleren ikke handlet i strid med god meglerskikk, da de ikke ville fornye oppdraget.
Erstatningskravet
Når det gjelder klagerens erstatningskrav, har ikke nemnda grunnlag for å vurdere om vilkårene for erstatning er oppfylt, herunder størrelsen på en eventuell erstatning. Avgjørende her er at det ikke er dokumentert eller sannsynliggjort hvilke opplysninger som ble gitt før bindende avtale ble inngått.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Exbo Sørlandet AS, avdeling Lillesand, har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Nemnda kan ikke ta stilling til erstatningskravet.