Klage nr. 2019272
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mai 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. St. Hanshaugen
Saken gjelder: «Kobling»
Saksfremstilling:
I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren anfører at megleren satte som vilkår for finansiering i banken, som tilhører samme kjede som innklagede, at klageren lot innklagede formidle salget av leiligheten hennes. Det anføres at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren krever at innklagede reduserer vederlaget sitt med 50 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var på utkikk etter ny bolig, men for at banken – DNB Bank ASA – skulle gi henne finansieringsbevis, måtte hun få en verdivurdering på leiligheten sin. Banken satte klageren i kontakt med innklagede, som tilhører samme kjede som banken, og en megler kom på befaring. Under befaringen tilbød megleren å signere en intensjonsavtale om meglertjenester, noe klageren gikk med på. Samme høst fant klageren en bolig hun ønsket å by på, men hun trengte et høyere finansieringsbevis, og hun tok derfor kontakt med megleren på nytt for å få en ny verdivurdering. Megleren sendte en SMS til klageren og spurte om hun ønsket å fornye oppdragsavtalen. Klageren pratet med megleren på telefon, og megleren sa at oppdraget måtte fornyes for at klageren skulle få nytt finansieringsbevis. Han satt med papirene foran seg nå, sa megleren. Klageren var i tidspress på grunn av boligen hun ønsket å by på, og takket ja til å fornye oppdraget med innklagede selv om hun hadde fått et tilbud fra et annet meglerforetak som var 50 000 kroner rimeligere.
Det var banken som sendte klageren til innklagede for å få en verdivurdering, og megleren satte som vilkår for å gi en verdivurdering at klageren valgte innklagede til å formidle salget av leiligheten hennes. I praksis innebar dette at det ble satt som vilkår for boliglån i banken at klageren valgte å bruke innklagedes meglertjenester, noe som er ulovlig «kobling» og i strid med god meglerskikk. Siden klageren ikke fikk velge fritt hvilket meglerforetak hun ønsket å bruke, krever hun at innklagede tilbakebetaler 50 000 kroner, slik at hun ikke blir skadelidende. Hadde klageren kunne velge fritt, ville hun valgt det andre meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider at megleren presset klageren til å fornye oppdraget, og at det var et vilkår for boliglån hos DNB Bank ASA at det gis en verdivurdering fra DNB Eiendom AS. Da megleren sendte SMS og spurte om klageren ønsket å fornye oppdraget, svarte klageren at hun ønsket å fornye så lenge hun fikk tilstrekkelig finansiering i banken. Megleren svarte at det var banken som ordnet med finansiering, men aksepterte forbeholdet. Hadde klageren ikke fått tilstrekkelig finansiering, kunne med andre ord klageren ha gått fra oppdraget uten ytterligere kostnader. Da klageren spurte hvor mye det ville koste å si opp oppdraget, svarte megleren at det ville koste 10 000 kroner.
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nedsettelse av vederlag må uansett vurderes opp mot meglerens opptreden, ikke en konkurrents tilbud.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om «kobling» og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Kobling?
Eiendomsmeglingsloven § 6-3 tredje ledd bestemmer:
“Oppdragstakerenskal ikkeinngå avtale om eiendomsmegling dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling.”
Bestemmelsen regulerer typisk kobling mellom bank- og eiendomsmeglingstjenester. Dersom det settes som vilkår for et banklån til ny bolig at låntageren skal benytte bankens eiendomsavdeling ved salg av den gamle boligen, kan ikke eiendomsmeglingsforetaket inngå en avtale om eiendomsmegling. Prinsippet om fritt meglervalg skal beskytte oppdragsgiverne mot urimelige avtaler, og skal hindre forsøk på å utnytte en markedsposisjon på andre områder enn eiendomsmegling til å skaffe kunder til meglingsvirksomheten. Dersom et meglerforetak inngår avtale i strid med § 6-3 tredje ledd, vil det normalt foreligge en “ikke ubetydelig pliktforsømmelse” for megleren slik at vederlaget kan settes ned eller falle bort, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Når det gjelder den konkrete vurderingen her, kan ikke nemnda se at det er sannsynliggjort at det var et vilkår for banklånet at klageren benyttet innklagede. Det vises til den fremlagte dokumentasjon, sms-utveksling mellom klager og megler.
Nemnda bemerker for øvrig at Finanstilsynet i et brev 7. mai 2020 til Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund har presisert at hvis den potensielle oppdragsgiveren allerede har eller er i ferd med å etablere et kundeforhold med meglers eier- eller samarbeidsbank, må megleren avklare om banken har markedsført eller anbefalt eiendomsmeglingsforetaket i forbindelse med långivning eller andre banktjenester. I så fall må megleren innhente dokumentasjon på at banken på en tydelig og klar måte har gitt opplysning om at oppdragsinngåelsen med megler ikke er et vilkår for den aktuelle banktjenesten. Dersom slik dokumentasjon ikke kan fremlegges, kan ikke eiendomsmeglingsforetaket påta seg oppdaget. Da det denne saken gjelder, fant sted før Finanstilsynets brev, behøver nemnda ikke å ta stilling til om megler i dette tilfellet eventuelt har handlet i strid med de nye retningslinjene.
Konklusjonen er følgelig at nemnda ikke kan se, slik saken er opplyst, at det forelå en kobling i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3 tredje ledd her. Det kan følgelig ikke være grunnlag for vederlagsnedsettelse på grunn av kobling.
Omstendighetene rundt inngåelsen av oppdragsavtalen
Nemnda legger til grunn at da megler skulle avholde en verdivurdering av klagerens bolig, tilbød megleren henne å signere en «intensjonsavtale» om meglertjenester, noe klageren aksepterte. Det gikk deretter lang tid, og klageren ønsket da en fornyet verdivurdering i forbindelse med kjøp av ny bolig. Megleren sendte da en SMS til klageren og spurte om hun ville fornye oppdragsavtalen (tidligere benevnt intensjonsavtale). Når det gjelder det som deretter skjedde, er det midlertid påstand mot påstand vedrørende hvordan oppdragsavtalen ble inngått, og om klageren stod fritt til å si nei til avtalen. Klageren har vist til samtaler med megler hvor det skal ha foregått press, men nemnda kan ikke ta stilling til det under sin skriftlige saksbehandling. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon, skriftlig eller på annen måte, vedrørende hvordan dette skal ha skjedd. Klageren har derfor ikke sannsynliggjort at det her eventuelt skulle foreligge noen avtalerettslig ugyldighet. Klageren inngikk imidlertid oppdragsavtalen med innklagede selv om hun hadde et tilbud fra at annet foretak, angivelig til en rimeligere pris. Klageren fikk også skriftlig tilbud om å gå fra oppdragsavtalen mot å betale kr 10 000.
Klagerens krav på vederlagsnedsettelse kan etter dette ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.