Klage nr:
39/07
Avgjort:
27.06.2007
Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger om eiendommens standard og kvalitet
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Ålesund
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler. Leiligheten ble kjøpt uten besiktigelse av klageren. Bud ble akseptert 9. mai 2006 og overtakelsen ifølge kjøpekontrakten var satt til 15. juni 2006.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I april 2006 fikk klageren ny jobb i fylket. Hun takket ja til denne. Hun kjøpte leilighet 9. mai 2006. Da hun bodde 42 mil unna hadde hun ikke anledning til å reise på visning, men stolte på de opplysningene som var lagt fram i salgsoppgaven. Verken selgeren eller innklagede var til stede ved overtakelsen. Klageren dro alene til leiligheten og fikk sjokk da hun så denne. Hun dro umiddelbart tilbake til innklagede og leverte en skriftlig klage. Hun ønsket primært å heve kjøpet, sekundært å få prisen kraftig redusert. Innklagede skal ha sagt at hun ikke måtte gjøre noe i leiligheten før saken var ferdigbehandlet. Klageren hentet inn bygningsingeniør, tømrer og elektriker og fikk et overslag på hva det ville koste å sette leiligheten i normalt god stand, det ble mellom 140 000 og 150 000 kroner.
Saken mot selgeren ble behandlet i herredsretten uten at klageren ble gitt medhold.
Leiligheten ble beskrevet å være i en god normal stand, mens den ifølge klageren er et oppussingsobjekt. Det ble blant annet opplyst i salgsoppgaven
1. Vedlikeholdsfrie vinduer
2. Opplegg for vaskemaskin på bad
3. Leiligheten framstår i normal god stand.
4. Alle gulv oppdatert siste to år
5. Elektrisk arbeid utført av ufaglært
Det var ikke vedlikeholdsfrie vinduer, noen av vinduene er fra 1979. Det er ikke opplegg for vaskemaskin på bad. Leiligheten fremstår ikke i normal god stand, den er ifølge klageren et oppussingsobjekt, noe både hennes og motpartens advokat skal ha sagt. Gulvene ser ut som om de har vært brukt som arbeidsbord for en snekker. Alt snekkerarbeid er ifølge klageren utført av ufaglært og er av meget dårlig kvalitet. Når det gjelder elektrisk arbeid, har selgeren krysset av på at det er faglært som har utført arbeider i leiligheten.
Innklagede anfører:
Alle forhold vedrørende eiendommens tilstand er behandlet av tingretten, hvor klageren var innkalt som vitne. Saken ble forlikt mellom partene hvor klageren fikk kr 45 000 i erstatning/prisavslag. Innklagede vil på denne bakgrunn ikke kommentere eiendommens tilstand ytterligere.
Salgsoppgave er utarbeidet på vanlig måte og er basert på informasjon fra selger, innklagedes befaring og opplysninger fra takstmann i takstrapport. Salgsoppgaven er forelagt selgeren for godkjenning før igangsetting. Klageren skriver at det er megleren som sitte r på kompetansen til å vurdere leiligheter. Det er nettopp på grunn av meglers manglende byggtekniske kompetanse at takstmenn blir benyttet for å beskrive leilighetens tekniske tiland. At det er faktafeil i takstrapporten vedrørende vinduer og opplegg for vaskemaskin er allerede behandlet i tingretten.
Klageren hadde en bekjent som var på visning i leiligheten for henne, og at bud ble inngitt etter dette. Vedkommende så gjennom hele leiligheten på vanlig måte. Det er nærliggende for innklagede å anta at en bekjent som blir sendt på visning, vet hvilke kravklageren som kjøper har for sin nye bolig både i forhold til standard og beliggenhet.
Det er korrekt at klageren kom for å få en visning på leiligheten 9. juni og at hun da fikk låne nøklene til leiligheten. Dette var avtalt som en visning og aldri bekreftet fra innklagedes side at selgeren skulle være til stede. Det skjer vanligvis kun ved overtakelse.
Klageren skriver at «Megler ga meg muntlig medhold i at leiligheta var overbeheftiget». Hva klageren henviser til er ukjent for innklagede. Innklagede skal videre ha uttalt at han ikke ville flytte inn i en leilighet med en slik standard, og med påfølgende påstand om unnlatelse av å informere om kjente forhold. Innklagede har aldri gitt en slik uttalelse eller unnlatt å gi informasjon som er kjent. Klageren fikk muntlig og i brevs form en generell orientering om hvordan saksgangen ved reklamasjoner er, og at hun på grunn av selgerens rett til å forstå utbedring ikke burde igangsette arbeid i leiligheten før reklamasjonen var forelagt selgeren og svar var mottatt fra eierskifteforsikringsselskapet.
Klageren skriver at leiligheten ikke hadde normal stand og var ubeboelig, og at innklagedes beskrivelse av leilighetens tilstand i salgsoppgaven er feilaktig. Selgeren hadde et normalt hjem og bodde i leiligheten sammen med sin datter på salgstidspunktet. Det innklagede så ved befaringen er av ham beskrevet som normalt god standard. At det senere avdekkes mangler ved leiligheten som ikke var «fremme i dagen» på befaringstidspunktet, kan ikke megler lastes for.
Klagerens ytterligere anførsler:
Da klageren ble fortalt at det elektriske måtte utbedres før det kunne tas i bruk, kunne ikke klageren bo der.
Klageren har begynt å pusse opp leiligheten. I salgsoppgaven står det at en får 8 000 når en skifter sluk på bad. Klageren har skiftet sluk og tok kontakt med styret i borettslaget for å få denne støtten. Klagerne fikk da vite at det var feilopplysning i salgsoppgaven. Da styret fikk et eksemplar av salgsoppgaven, skal del ha fortalt at det var flere feil i forhold til borettslaget, og at klageren hadde betalt alt for mye for leiligheten.
Innklagede har ifølge klagerens advokat ikke informert grundig om sin kjennskap til leiligheten og har ikke oppfordret klageren til å avvente budgivningen til hun hadde sett leiligheten. Advokaten forundrer seg over at innklagede ikke har reagert på det som må anses å være klare avvik fra salgsoppgavens opplysninger og leilighetens faktiske tilsand. Megleren har også et visst ansvar for innholdet i den salgsoppgaven som brukes som et markedsføringstiltak for boligene.
Klageren hadde en klar oppfatning om at hun måtte by raskt og at hun var bundet og ikke fikk gjort noe med det budet. Innklagede ar kjent med at hun ikke fikk sett leiligheten, og burde ikke bidratt til å legge press på en rask budprosess på en leilighet som kjøper ikke har sett. Det var ingen andre budgivere på leiligheten og dette burde klageren blitt opplyst om, slik at hun kunne satt en lengre akseptfrist og kanskje fått en praktisk mulighet til å reise og se på leiligheten. Klageren har også opplyst at hun ikke har fått nødvendige dokumenter tilknyttet borettslaget, noe en eiendomsmegler er forpliktet til å innhente og informere om.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken dreier seg om eiendomsmeglers ansvar for ikke å korrigere takstmannens opplysninger omleilighetens stand og kvalitet.
Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet til takstmannen. Nemnda behandler heller ikke forholdet mellom kjøper og selgeren. I denne saken er det for øvrig inngått et forlik mellom kjøperen og selgeren.
Eiendomsmeglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er ifølge lovforarbeidene selgeren. I dette tilfellet har selgeren dessuten godkjent salgsoppgaven.
Ved innklagedes besiktigelse av leiligheten var den bebodd av selgerne og hennes datter. Innklagede anså at dette var en bolig med normal standard. Når innbo og løsøre blir fjernet, vil eventuelle feil eller mindre pene partier i boligen komme tydeligere fram. En eiendom bygget i 1959 og fornyet i 1991 vil ikke fremstå som en ny leilighet.
Innklagede har ikke videreført takstmannens positive opplysninger om leiligheten i sin salgsoppgave, men taksten lå som bilag til salgsoppgaven uten at de opplysningene som var feil, er blitt korrigert i salgsoppgaven av innklagede. En eiendomsmegler har normalt ingen plikt til å korrigere opplysninger i en takst om en eiendoms stand og kvalitet og må normalt kunne legge takstmannens opplysninger til grunn.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 27. juni 2007
(sign.)
Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant
(sign.)
Tore Bråthen
formann
(sign.)
Børre Voll
Norges Eiendomsmeglerforbunds
Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant