Klage nr:
44/07
Avgjort:
27.06.2007
Saken gjelder:
Budgivning
Foretakets navn:
Exact Asker
Saksfremstilling:
Klagerne solgte bolig gjennom innklagede.
I følge klagerne er innklagede skyld i at en budgiver ikke fikk forhøyet budet sitt.
Faglig leder er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne fikk en telefonisk underretning av budgiver nr 1, fordi vedkommende ikke var blitt underrettet om overbud på sitt opprinnelige bud på kr 2500000. Klagerne ba innklagede om en nærmere forklaring på situasjonen. Innklagede innrømmet at bud fra budgiver nr 2 ikke ble forelagt budgiver nr 1. Innklagde begrunner dette med at budgiver nr 1 hadde gitt uttrykk for usikkerhet knyttet til finansiering av budet på kr 2500000. Budgiver nr 1 har i ettertid opplyst at han hadde vært villig til å gå høyere enn salgssummen på kr 2600000.
Det må etter dette være helt klart at innklagede ikke har fulgt gjeldende regler med hensyn til budgivning. Budgiver nr 1 skulle vært informert om budgiver nr 2 sin budforhøyelse.
Klagerne er dessuten meget misfornøyd med innklagedes markedsføring av boligen. Det forelå en takst av 25. oktober 2005, hvor markedsverdi var satt til kr 3200000, og låneverdi til kr 2530000. Seks måneder etter takstdato, ble altså eiendommen solgt for kr 2600000. Eiendommen ble annonsert kun én gang i Budstikka og én gang i Aftenposten.
Innklagede rådet klagerne til å akseptere budet på kr 2 600000, som altså var kr 600000 lavere enn antatt markedsverdi i henhold til takstrapporten. I dette tidsrommet var boligprisene i Asker sterkt stigende. Vedkommende takstmann er kjent for å avsi nøkterne takster. I henhold til takstmannen selv, oppnås det normalt høyere salgssum enn hans vurderinger. Konsekvensen for klagerne er et økonomisk tap på ca kr 600000. Innklagede må være ansvarlig for dette, og må dekke klagernes tap.
Innklagede anfører:
Innklagede forstår klagen slik at det klages over to forhold, som underforstått hevdes å være i strid med god meglerskikk: At budgiver nr 1 ikke ble informert om høyere bud, samt innklagedes rådgivning til klagerne om å akseptere budet på kr 2600000.
Det bestrides at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsmessig ansvarsbetingende.
Eiendommen ble første gang annonsert i Aftenposten i februar 2006 med prisantydning kr 2900000 etter ønske fra klagerne. Prisantydningen var noe høyere enn taksten som var innhentet i forbindelse med salget. Etter innklagedes syn er det lite tillitvekkende at klagerne ikke har fremlagt den siste taksten, men støtter seg på en takst som ble innhentet av klagerne et halvt år forut for salgsprosessen. I følge takstmannen mente klagerne at verdivurderingen var noe lav, men takstmannen vurderte boligens verdi på bakgrunn av husets forfatning og sammenlignbare priser i området. Etter takstmannens mening var det påkrevd en omfattende rehabilitering. Takstmannen vurderer dessuten den gamle taksten til «urealistisk høy». Vedkommende tror ikke det ville vært mulig å oppnå salgssum opp mot kr 3200000 selv i dagens marked.
Det forelå ingen konkrete bud etter den første runden med visninger. Det ble derfor avholdt ny visningsrunde i begynnelsen av mars. Innklagede mottok bud frabudgiver nr 1 på kr 2500000 uten forbehold. Samme dag mottok innklagede bud fra budgiver nr 2 på kr 2200000 også uten forbehold. Budgiver nr 1 ble informert om det konkurrerende budet. Budgiver nr 2 ønsket ikke å forhøye sitt bud. Ingen av budene ble akseptert av klagerne.
I midten av mars var det større interesse for eiendommen. Det var flere seriøse henvendelser, men ingen konkrete bud. Henvendelsene kom i hovedsak fra større og mindre utbyggingsbedrifter.
Ettersom budgiver nr 2 indikerte at de ikke ville komme med høyere bud, gav klagerne et motbud på kr 2900000 til budgiver nr 1. Motbudet ble avslått, og budgiver nr 1 ønsket heller ikke å fornye sitt opprinnelige bud, men da med ny akseptfrist. Budgiver nr 1 informerte også at finansieringen av budet på kr 2500000 var et problem. Han gav klart uttrykk for at budet var i høyeste laget i forhold til hans økonomiske og markedsmessige vurdering. Budgiveren ble samtidig opplyst om at det fortsatt var andre interessenter på eiendommen, men at det ikke forelå konkrete bud. Budgiveren informerte at han ikke ønsket å gå videre med saken. Innklagede oppfattet situasjonen slik at budgiveren selv skulle ta kontakt hvis det oppstod fornyet interesse for eiendommen. Selv om budgiveren påstår at det var kontakt mellom partene i tidsrommet 21. mars og 5. april, har ikke innklagede verken notert eller kan huske noen form for kontakt med budgiver nr 1.
Innklagede mottok nytt bud på kr 2600000 fra budgiver nr 2. Alle interessenter ble informert, men på bakgrunn av ovennevnte telefonsamtale ble ikke budgiver nr 1 varslet. Budet ble ikke akseptert av klagerne, og avslaget ble meddelt budgiver nr 2. Noen dager senere fornyet budgiver nr 2 sitt siste bud. Alle interessenter ble på nytt informert, med unntak av budgiver nr 1. Det ble ikke gitt ytterligere bud, og klagerne valgte å akseptere budet.
Underveis i budprosessen fikk klagerne informasjon om at alle interessenter var kontaktet. Innklagede var av den klare oppfatning at budgiver nr 1 ikke lenger var interessert, ettersom vedkommende hadde et selvstendig ansvar for kontakt. Budgiver nr 1 gav senere uttrykk for at han hadde ønsket å delta i budrunden, og at han kunne gitt høyere bud enn salgssummen. Innklagede understreket at budgiveren hadde påtatt seg et selvstendig ansvar for å komme i kontakt, dersom vedkommende fikk fornyet interesse for eiendommen.
Det har formodningen mot seg at innklagede har unnlatt å informere en interessent. Det var på det rene at budgiver nr 1 ikke ønsket å delta videre i budprosessen. At vedkommende gav uttrykk for finansieringsproblemer av «taktiske hensyn», må budgiveren selv bære ansvaret for. En slik strategi kan vanskelig anses som særlig taktisk. Det er således ikke rimelig å forvente at innklagede hadde grunn til å tro at budgiveren skulle inngi høyere bud. Vedkommendes oppførsel og informasjon om finansieringsproblemer taler mot budforhøyelse.
Innklagede la ikke noe press på klagerne i forhold til å akseptere budet på kr 2600000. Første gang budet ble gitt, var klagerne uenige om det skulle godtas eller ikke. Etter budfornyelsen, var begge klagerne enige om å akseptere budet. Innklagede påpeker at det var gått mer enn halvannen måned fra første visning. Salgsprosessen kan vanskelig anses for forhastet.
Innklagede anfører å ha utført oppdraget i samsvar med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatningsansvar. Subsidiært anføres det at klagerne ikke har godtgjort at de har hatt økonomisk tap isakens anledning. Erstatningskravet fra klagerne ligger hele kr 300000 over klagernes motbud til budgiver nr 1. Erstatningskravet fremstår som vilkårlig fundert, ikke minst sett hen til at klagernes tidligere advokat fremsatte et skjønnsmessig erstatningskrav pålydende kr 50000. Innklagede kan vanskelig se relevante argumenter for at klagernes økonomiske tap kan ha økt med kr 550000.
Klagerens ytterligere anførsler:
Den siste takstrapporten oppgav feilaktig at eiendommen er tilknyttet privat avløp. På salgstidspunktet var eiendommen tilknyttet offentlig avløpsanlegg. Dette er korrekt opplyst i den tidligere taksten. Den siste taksten opplyste heller ikke at eiendommen er gjenstand for fradeling og ytterligere utbygging. Den eldre taksten gav uttrykkelig uttrykk for dette: «Eiendommen er regulert til boligformål og vist fradelt på reguleringskartet.» Den store forskjellen mellom takstrapportene, er uenighet om tomteverdien. Det skiller hele kr 600000 mellom takstene. Det må være åpenbart at differansen skyldes uenighet om muligheten for fradeling og ytterligere utbygging.
Innklagedes verdivurdering av eiendommen et år forut for salget, var på kr 2800000. Innklagede opplyste også om delingsmuligheter på tomten.
Kjøperen har underrettet at de har fått godkjent oppføring av 2 tomannsboliger på eiendommen, altså 4 boenheter.
Klagerne fastholder at innklagede har utført en særdeles dårlig jobb, og må være erstatningsansvarlig overfor klagerne. Erstatningsbeløpet på kr 600000 er det absolutt maksimale tapet klagerne har lidt. Budgiver nr 1 har uttalt at han i alle fall ville gått opp til kr 2900000. I tillegg kan det stilles spørsmål ved hvor mange interessenter som ville gått til tilsvarende eller høyere beløp så fremt eiendommen var blitt markedsført på vanlig og forsvarlig vis.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av budrunde.
Selgeren kan ikke forvente at enhver tidligere budgiver har noe absolutt krav på å bli informert om budforhøyelser fra andre budgivere. En eiendomsmegler vil i utgangspunktet alltid forsøke å forsikre seg om at seriøse interessenter blir varslet, bl.a. for å oppnå best mulig salgssum for sin oppdragsgiver. I nærværende tilfelle finner Reklamasjonsnemnda at innklagede hadde en klar oppfatning om at budgiver nr 1 ikke lenger var interessert, bl.a. på grunn av finansieringsvansker. Dette har budgiveren selv bekreftet. At dette var en «taktisk strategi» fra budgiveren, kan ikke tillegges noen vekt. Det samme gjelder utsagn om mulige budforhøyelser etter at bindende avtale er inngått.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har håndtert budprosessen på en kritikkverdig måte.
Klagernes erstatningskrav er uansett feil beregnet.
Konklusjon
Klagerne gis ikke medhold.
Oslo, den 13./27. juni 2007
(sign.)
Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant
(sign.)
Tore Bråthen
formann
(sign.)
Børre Voll
Norges Eiendomsmeglerforbunds
Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant