Klage nr. 2019296
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mai 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Bekkelaget og Nordstrand Eiendom AS (Eie Eiendomsmegling avd. Bekkelaget)
Saken gjelder: Mangelfulle opplysninger i salgsdokumentasjonen.
Saksfremstilling:
Innklagede ble i november 2019 engasjert av selger for salg av hans eierseksjon. Sameiet har over flere år hatt problemer med vannlekkasje fra sameiets fellesareal. Klagerne som eier en av de øvrige syv seksjonene i sameiet, kontaktet innklagede da de mente at salgsdokumentasjonen ikke ga et fyldiggjørende bilde av skadehistorikken i sameie. Klagerne anfører at innklagede har holdt tilbake opplysninger for mulige kjøpere. Videre at innhenting og kontroll av opplysninger fra selger er mangelfull, samt at påpekte feil og mangler i salgsdokumentene ikke er rettet opp.
Innklagede bestrider klagerens (naboenes) anførsler. Undersøkelser og avklaring i forhold til eventuelle korrigeringer ble igangsatt umiddelbart. Innklagede kan vanskelig se at de kunne håndtert dette annerledes eller foretatt seg noe ytterligere i sakens anledning. Det anføres fra innklagedes side at megleroppdraget er utført i henhold til gjeldende regelverk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede var engasjert av selger for salg av hans eierseksjon i boligsameiet. Klagerne eier én av de andre seksjonene i samme sameie. Klagerne har gjennom sin faglige kompetanse fra entreprenørbransjen, samt engasjement i styret både som styreleder og nå styremedlem, kjennskap til sameiets mangeårige fukt- og lekkasjeproblematikk. Et problem som også angår seksjonen innklagede formidlet salget av.
Klagerne flyttet selv inn i boligsameiet i juli 2014. Det tok tid før de fikk opplyst fra en nabo i sameiet, at det hadde vært og fremdeles var omfattende vannlekkasjer i bygget. Boligsameie består av syv boenheter. Det er dokumentert at det har vært lekkasjeproblematikk knyttet til eiendommen i over 15 år. Klagerne besitter en rekke rapporter fra eksterne rådgivere som dokumenterer problemene. Det viste seg etter hvert at det også var lekkasje flere steder i klagernes leilighet. Leiligheten er som følge av lekkasjene, samt angrep av muggsopp, ubeboelig. Klagerne leier i dag alternativt bosted.
Det er omfattende problemer med vannlekkasjer og følgeskader av dette i hele sameiet, noe som kan bety vesentlige merkostnader for en fremtidig ny eier.
Klagerne leste salgsprospektet etter at det ble publisert og reagerte da på at lekkasje- og fuktproblemene var mangelfullt opplyst og dokumentert. De tok kontakt med innklagede og påpekte dette skriftlig. Korrespondansen eskalerte og etter klagernes forståelse nektet innklagede å opplyse om de omfattende problemene på en slik måte at utenforstående aktuelle kjøpere får mulighet til å forstå omfanget, konsekvensene og kostnadene problemene medfører.
Selger av den aktuelle seksjonen har over flere år vært formann i sameiet, og vet godt at det har vært flere lekkasjer der over mange år. Lekkasjene er ikke utbedret, heller ikke i tiden han var formann i sameiet. Styret og alle beboerne besitter en rekke rapporter fra eksterne rådgivere, herunder ingeniører og takstmenn, som dokumenterer dette. Når ny eier kommer, vil det raskt bli store kostnader med fremtidig vedlikehold etc. som det ikke er opplyst om i salgsdokumentene.
I egenerklæringsskjemaet er det krysset av for nei på spørsmålet om eier kjenner til vedtak/forslag til vedtak som kan medfører økte felleskostnader/økt fellesgjeld. Dette er villedende all den tid selgeren er kjent med at sameiet har forskjøvet store vedlikeholdskostnader som følge av den pågående vannlekkasjesaken. Blant annet er det fremmet forslag om betydelige fasadeoppgraderinger.
Det er også godt kjent at det pågår diskusjoner om vedtektsendringer i sameiet. Noe som kan komme til å bety endringer knyttet til bruken av blant annet denne leilighetens markterrasse, beliggende på sameiets fellesareal.
Videre var det i salgsdokumentene henvist til at klagerne kunne kontaktes angående lekkasjen. Klagerne var ikke blitt forespurt og hadde heller ikke gitt noen aksept for å stå som kontaktperson for boligsameiet i forbindelse med salget. Klagerne måtte selv få navnet sitt fjernet, etter en lite hyggelig korrespondanse med innklagede.
Innklagede har slik klagerne ser det, gjort et meget slett og mangelfullt arbeid i forbindelse med prospektet. Videre er det holdt tilbake opplysninger for mulige kjøpere. Innhenting og kontroll av opplysninger fra selger er mangelfull og påpekte feil og mangler i salgsdokumentene er ikke rettet opp.
Når det gjelder innklagedes argument om at de ikke har hatt nok tid til å undersøke og rette opp i de fremkomne forhold før klage ble inngitt, ser klagerne at prospektet i etterkant er endret. Dette begrunner etter deres oppfatning mangelfulle undersøkelser forut for at det første salgsprospektet ble gjort tilgjengelig.
For øvrig kuttet megleren dialogen med klagerne og svarte heller ikke opp anførslene deres, eller tok kontakt for å følge opp den skriftlige korrespondansen. Hvordan innklagede da kan hevde at dette skulle vært løst mellom partene, fremstår for klagerne som helt uforståelig. Klagerne mottok videre e-post fra innklagedes advokat, som bad om at dialogen skulle gå gjennom nemnda.
Nåværende styreleder avkrefter at han i samtale med innklagede bekreftet at salgsprospektet gav en balansert beskrivelse av forholdene rundt rehabiliteringen. Angående reparasjonsarbeidene sa han at han reagerte på at informasjonen om disse ikke var lett tilgjengelig i annonsen, og at det fortsatt var uklart hvor høy sluttregningene for disse arbeidene ble.
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha satt seg inn i reelle forhold og formidlet faktum om eiendommen av vesentlig betydning for ny eier.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble lagt ut for salg 23. november 2019. Dette var en lørdag formiddag. Samme formiddag mottar megleren e-post fra én av klagerne med kritikk av salgsoppgaven og den informasjonen som fremgikk der. Innsigelsene synes hovedsakelig å være begrunnet i deres syn på skadehistorikken i sameiet med henvisning til vannlekkasjen. Eiendomsmegleren besvarte e-postene og understreket at meglerforetaket ønsker å gi korrekt og ryddig informasjon og var opptatt av at all nødvendig informasjon skulle fremgå av salgsoppgaven. Det ble videre opplyst at de var i dialog med selgeren, og at det er avtalt et telefonmøte med styrerepresentant i sameiet førstkommende mandag for å få nødvendige avklaringer. Til tross for raskt svar, ble det mottatt en rekke ytterligere henvendelser fra begge klagerne i løpet av helgen. Det ble fremsatt ytterligere påstander om at relevant historikk i sameiet ikke var fremlagt, samt påstander om omfattende bildemanipulasjon. Megleren besvarte henvendelsene og imøtegikk påstander om bildemanipulasjon, samt at hun på nytt bekreftet at saken var under håndtering.
Innklagede ber nemnda ta stilling til om klagerne i det hele tatt har klagerett, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester pkt. 1.4. og avvise saken på dette grunnlag. Klagerne er en nabo og nemnda bes ta stilling til om de på denne bakgrunn har et «reelt behov for å få avgjort et omtvistet krav» iht. vedtektene.
Klagerne har heller ikke gitt innklagede tilstrekkelig tid til å rette opp i forholdene før klage ble sendt til Reklamasjonsnemnda. Det vises til vedtektenes pkt. 4.1, «Før en klagesak tas til behandling skal klageren ha forsøkt å løse saken direkte med motparten. Saken kan ellers avvises, jf. pkt. 5.1.» Første henvendelse ble sendt til innklagede lørdag formiddag. Klagerne fikk lørdag kveld informasjon om at innklagede hadde igangsatt tiltak i sakens anledning, samt at de fikk en bekreftelse på at deres innsigelser var under håndtering fra eiendomsmeglerens side søndag kveld. Til tross for dette valgte de å klage inn foretaket etterfølgende mandag. Klagerne har ikke gjort et reelt forsøk på, eller gitt innklagede en reel mulighet til, å løse saken før inngivelse av klage. Klagen bør på denne bakgrunn avvises.
Innklagede ba om at all korrespondanse skulle gå gjennom nemnda da klagerne tok initiativ til parallell kommunikasjon med innklagede, uten å synes å ha noen intensjon om å løse saken.
For det tilfelle at nemnda kommer til at klagen skal tas opp til behandling, kan innklagede opplyse at de er svært opptatte av å drive skikkelig eiendomsmegling av høy kvalitet. Dette betyr naturligvis å utføre sine megleroppdrag i henhold til gjeldende regelverk, herunder eiendomsmeglingslovens §§ 6-3 og 6-7.
En samtale med styrets leder mandags formiddag bekreftet at annonsen og salgsoppgaven ga en balansert beskrivelse av forholdene rundt rehabiliteringen. Innklagede kan ikke ukritisk korrigere innholdet i en salgsoppgave på instruks fra en utenforstående nabo. Innsigelser som dette må håndteres ved at eiendomsmegleren igangsetter de tiltak og undersøkelser som er nødvendige for å avklare om det er hold i innsigelsene samt hvilke korrigeringer som eventuelt er nødvendige. Dette ble umiddelbart igangsatt og er under prosess. Annonsen ble tatt av nettet i påvente av disse avklaringene og det var således ingen fare for at eiendommen ville bli solgt på uriktige premisser.
Dersom innklagede ukritisk hadde formidlet informasjon fra en tredjepart som ikke var underlagt forsvarlige undersøkelser og kontroll, ville dette kunne utgjort brudd på eiendomsmeglers forpliktelser i henhold til eiendomsmeglerloven. Dette gjelder uavhengig av hvilken byggteknisk kompetanse vedkommende mener å ha. Eiendomsmegler er forpliktet til å gjøre nødvendige undersøkelser og formidle korrekt og fullstendig informasjon om eiendommen, hvilket er gjort i denne saken.
Sameiets vedtekter samt innkalling til og protokoll fra generalforsamlingen ble vedlagt salgsoppgaven. Såfremt styret har sørget for at alle relevante saker fremgår av disse dokumentene, vil de alltid hensyntas av eiendomsmegler og opplyses om i salgsoppgaven. Relevant dokumentasjon er etterspurt fra sameiets forretningsfører. Det forutsettes at forretningsfører besitter den dokumentasjonen som sameiet anser relevant ved salg av eiendommen. Sameiet er i tillegg kontaktet med anmodning om å oversende relevant informasjon. Innklagede har ikke innsikt i hvilken dokumentasjon sameiet besitter og er henvist til å be om dokumenter som er relevante for salget for deretter å gjennomgå disse og vurdere hva som skal fremlegges ved salg. Innklagede kan vanskelig etterspørre rapporter de ikke kjenner til eksisterer.
Det var i et informasjonsskriv fra forretningsfører at klagerne ble oppgitt som kontaktperson for informasjon rundt lekkasjeskadene. Innklagede byttet umiddelbart ut dette skrivet ved mottak av nytt dokument fra forretningsfører.
Innklagede kan vanskelig se at de kunne håndtert dette på en bedre måte eller, foretatt seg noe ytterligere i sakens anledning. Megleroppdraget er utført i henhold til gjeldende regelverk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
For det første har ikke klagerne – før klagen ble sendt til nemnda – forsøkt å løse saken direkte med innklagede. Nemnda viser til det som skjedde mellom partene den helgen etter at leiligheten ble lagt ut for salg lørdag, og før saken ble sendt til nemnda påfølgende mandag. Saken kan da avvises fra nemnda, jf. nemndas vedtekter punkt 4.1 andre ledd, jf. punkt 5.1 bokstav a.
For det andre reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling, da det her er nødvendig å avhøre parter og eventuelle vitner.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til om klagerne har et «reelt behov» for å få avgjort kravet mot innklagede, jf. vedtektenes punkt 1.4 første ledd.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avises.