Saksfremstilling:
Klagerne er henholdsvis kjøper og selger av en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Eiendommen ble solgt «As-is» og det ble tegnet eierskifteforsikring på eiendommen. Eiendommen ble overtatt 19. juni 2002. Den 3. oktober 2005 oppdaget klager 1 en vannlekkasje i himling på soverom.
Innklagede er faglig ledet av advokat.
Klageren anfører:
Klager 2 engasjerte innklagede i forbindelse med salget av eiendommen. Det ble avtalt at huset skulle selges «as-is» og klageren tegnet eierskifteforsikring. Dette fremgår av salgsoppgave og kjøpekontrakt. En stund etter overtakelsen avdekker kjøperne (klager 1) en skjult skade og stor forekomst av sopp og råte. Klager 1 fikk dekket deler av skaden under villaforsikringen og fikk beskjed om år reise resterende krav mot eierskifteforsikringsselskapet.
Klager 1 tok umiddelbart kontakt med innlagede som igjen henviste hans krav til eierskifteforsikringsselskapet. Den 10. februar 2006 mottok klager 1 et brev fra forsikringsselskapet om at det ikke var tegnet forsikring på denne boligen.
Klager 1 rettet da kravet mot innklagede, som igjen sendte kravet tilbake til eierskifteforsikringsselskapet som om det var tegnet eierskifteforsikring. Forsikringsselskapet avviste kravet da dette ikke utgjorde et vesentlig avvik. Kravets omfang var på dette tidspunktet ikke avdekket. Det viser seg i ettertid at kravets størrelse er langt mer omfattende.
Innklagede har ifølge klagerne innrømmet at selskapet ved en «inkurie» hadde glemt å innlevere papirene til eierskifteforsikringsselskapet. Det er også av betydning for saken at innklagede ikke har oppbevart noen av papirene i forbindelse med salget av eiendommen. Klager nr 1 (kjøperne) har selv måttet fremlegge salgspapirene og kjøpekontrakt da tvisten oppsto.
Det kreves erstatning for det økonomiske tap klager nr 1 har lidt som følge av at innklagede forsømte å forsikre selger av boligen (klager nr 2) og erstatningen utgjør det kravet klager nr 1 har mot klager nr 2. Erstatningen er begrenset oppad til kr 139 845. Klager 1 og klager 2 har gått sammen om å reise krav mot innklagede for å slippe at klager 2 tar ut regressøksmål mot innklagede.
Det nedlegges slik påstand:
1. Innklagede har forsømt sin omsorgsplikt, jf eiendomsmeglingsloven § 3-1 og forskriftens kap. 4.
2. Innklagede plikter å betale erstatning til klagerne fastsatt etter nemndas skjønn, oppad begrenset til kr 139 845 med tillegg av lovens renter fra påkrav til betaling skjer.
Innklagede anfører:
Innklagede har siden juni 2006 og frem til februar 2007 forholdt seg til klagernes advokat som advokat for kjøper (klager nr 1), da det er opplyst ham. Før dette hadde han flere telefonsamtaler med klager 1. Videre har han vært i telefonisk kontakt med selger (klager 2). At advokaten nå representerer både kjøper og selger er nytt for innklagede og noe overraskende. Innklagede kjenner ikke til hvilke avtaler som er inngått mellom kjøper og selger og at selger skal ha påtatt seg noe mangelsansvar i saken.
Innklagede har hatt dialog med klager 2 om feilen som er gjort ovenfor henne ved manglende tegning av eierskifteforsikring. Dersom klager1 rettet krav mot klager 2, har innklagede tilbudt henne å kompensere for de utgifter hun måtte ha til advokat vedrørende dette. Slik innklagede forsto det, var klager 2 innforstått med at innklagede ved et eventuelt rettslig krav mot henne ville være med på den dekning som måtte være nødvendig og som kan skrives tilbake til manglende forsikringsdekning.
Innklagede har fra første kontakt, da han ble klar over forholdet, informert klager nr 1 om at reklamasjonen måtte rettes til selgeren (klager 2) og ikke forsikringsselskapet, på grunn av manglende forsikringstegning. Innklagede har forklart, både til klager nr 1s og deres advokat at innklagede hadde en dialog med klager nr 2 om den feilen som var begått, men at det at det ikke foreligger forsikring på eiendommen ikke i seg selv fører til noe økonomisk tap for kjøperen. Innklagede kan ikke påta seg ansvar for eventuelle feil ved eiendommen ute at det foreligger en konstatert rettslig mangel. Reglene om springende regress, som er påstått, passer etter innklagedes mening ikke på dette forholdet.
Innklagede har hele tiden, overfor både selger (klager 1) og kjøper (klager 2), gjort oppmerksom på at han beklager den feilen som er gjort fra hans side ved manglende tegning av eierskifteforsikring. Hva gjelder den økonomiske konsekvensen, har det flere ganger vært dialog om at det overfor klager 1 ikke foreliger noe økonomisk tap vedrørende dette før et mangelsansvar er konstatert, og dersom det skulle vise seg at dette gir grunnlag for erstatning. At det foreligger en skaderapport er ikke tilstrekkelig til at det er konstatert en rettslig mangel. Innklagede kjenner heller ikke til at selgeren (klager 2) har påtatt seg ansvar. Det er ikke den oppfatning innklagede har hatt, og synes heller ikke å være tilfellet ut fra klagen.
At advokaten, da som advokat for klager 1, hevder at det er lite forbrukervennlig av innklagede å henvise til å rette krav mot klager 2 (selger), anfører innklagede at han har hatt dialog med selgeren og at han er gjort oppmerksom på dette ved flere anledninger. Når advokaten gir uttrykk for at kjøperen (klager 1) ikke ønsker å rette kravet mot klager 2, er dette etter eget ønske, og kan ikke utløse et erstatningskrav mot innklagede.
Den feil som er gjort fra innklagedes side ved ikke å tegne eierskifteforsikring for selger, betyr ikke automatisk en erstatning for hele det rettslige kravet klager 1 eventuelt har mot klager 2. I alle tilfelle ikke uten rettslig prøving, eller konstatering av rettslig mangel. Den erstatning det i dette tilfellet kan være snakk om er en kompensasjon til klager 2 (selger) for manglende tegning av eierskifteforsikring. Innklagede lot forsikringsselskapet prøve saken som om det forelå forsikring. Det var ikke innklagedes oppfatning at det var reklamert mot innklagede på dette tidspunktet. prøvingen for eierskifteselskapet ble gjort etter enighet mellom klager 1 og innklagede, og klager 2 (selger) var orientert. Det er feil når det påstås at selgeren ble varslet i mai 2006 om at det trolig ikke var tegnet eierskifteforsikring. Dette ble selgeren (klager 2) informert om tidligere. Klager 1 fikk videre informasjon om at dersom han mente å ha krav, måtte dette rettes mot klager 2, da det ikke forelå forsikringsdekning. Innklagede har hele tiden hatt det inntrykket at klager 2 hadde tillit til at innklagede, dersom det senere skulle bli rettet krav mot henne, ville kompensere dekning til juridisk bistand og også ellers være med å dekke opp tap han kunne være ansvarlig for.
Salget av eiendommen var i 2002. Reklamasjonen mot forsikringsselskapet skjedde i februar 2006. Reelle hensyn taler mot at innklagede kan bli ansvarlig for dematerielle mangler som blir påstått ved boligen, uten at det foreligger et konstaterbart mangelsansvar. Den manglende eierskifteforsikringen kan ikke direkte føre til at klager 1 får et materiellrettslig krav mot innklagede for påståtte mangler ved huset. At klager 1, etter eget ønske, ikke har villet rette kravet mot klager 2, kan ikke innklagede svare for. Dersom klager 1 ønsker å gå videre med saken mot innklagede, bør det skje ved rettslige skritt som innklagede hele tiden har gitt uttrykk for. Da klagerne nå ønsker å få dette spørsmålet avgjort av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester begrenser dette saken til å gjelde det konstaterbare tapet som i dag foreligger.
Klagernes advokat stiller spørsmål ved innklagedes forbrukervennlighet i saken som argument for ikke å ta saken mot klager 2 (selger). Innklagede er svært uenig i at hans håndtering av saken, etter at det ble oppdaget manglende eierskifteforsikring, ikke er forbrukervennlig. Slik innklagede oppfatter det, har han hatt en forståelse med klager 2. Det er innrømmet fra innklagedes side at det skulle vært tegnet eierskifteforsikring. Innklagede har i ettertid hatt mye telefonisk kontakt med partene. Videre har han i forhold til klager nr 2 hatt dialog om å kompensere henne for økonomiske belastninger som kan tilskrives manglende forsikringsdekning.
Reklamasjonsnemnda kan etter innklagedes mening ta stilling til hvilken sum denne feilen fra ham burde kompenseres selger (klager 2). Dette beløpet kan etter innklagedes synspunkt ikke være i nærheten av den øvre grensen det er nedlagt påstand om. Den summen det kan bli snakk om må stå i forhold til den feilen som er begått, og det må tas i betraktning at innklagede har vært villig til å kompensere for økonomiske utgifter klager 2 eventuelt vil få som skyldes manglende forsikringsdekning, ved rettslig prøving fra klager 1.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers ansvar for manglende eierskifteforsikring.
Det er enighet mellom partene om at selgeren hadde bedt om eierskifteforsikring, at dette er meddelt i salgsoppgave og kontrakt, og at innklagede ved en feil ikke har besørget slik forsikring tegnet.
Reklamasjonsnemnda må bygge på de opplysninger som er fremlaget for Nemnda. Det er kritikkverdig av megleren ikke å sørge for eierskifteforsikring når dette var avtalt med selgeren. I denne saken er utgangspunktet at innklagede er ansvarlig overfor selgeren for det tap selgeren er påført som følge av at eierskifteforsikring ikke ble tegnet. For å kunne si hva dette nærmere betyr, må for det første selgerens ansvar overfor kjøperen være på det rene, og for det annet hvor stor del av dette som ville vært dekket av eierskifteforsikringsselskapet. Slike opplysninger foreligger ikke i denne saken, og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke gå nærmere inn på klagerens krav. Det synes imidlertid som om innklagede allerede har tilbudt å gi selgeren slik erstatning når det er klarlagt hvor mye kjøperen har krav på fra selgeren.
Klagerne påstår at innklagede ikke har oppbevart noen av papirene i forbindelse med salget av eiendommen og at klager nr 1 selv måtte fremlegge salgspapirene og kjøpekontrakten da tvisten oppsto. Dette er ikke nærmere kommentert eller imøtegått av innklagede. Reklamasjonsnemnda må derfor legge til grunn at dokumentasjon i forbindelse med salget ikke foreligger. Dette er i tilfelle i strid med god meglerskikk. Et eiendomsmeglingsforetak plikter å oppbevare alle dokumenter som er mottatt eller utarbeidet av foretaket i forbindelse medoppdraget i minst 10 år, jfr. forskrift til lov om eiendomsmegling § 4-8.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Oslo, den 27. juni 2007
| (sign.)Vegard SyvertsenForbrukerrådets representant | (sign.)Tore Bråthenformann | (sign.)Knut KopstadDen norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant |