Klage nr. 2019050
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Mamen-Lund, Engh, Sætre & Partners AS (Eie Eiendomsmegling avd. Asker)
Saken gjelder: Feil og manglende opplysninger om defekte varmekabler
Saksfremstilling:
Eiendommen ble lagt ut for salg 16. juni 2018 gjennom innklagede foretak. Etter overtakelsen oppdaget klageren at varmekablene i kjellerstuen ikke virket. Det viste seg at de var blitt «kappet» etter anbefaling fra elektriker grunnet jordfeil. Klageren krever at innklagede dekker kostnadene med å installere nye varmekabler og nytt gulvbelegg. Megleren endret opplysningene i salgsoppgaven etter å ha mottatt korrigerende informasjon fra selgeren, men glemte å endre på et av punktene. I tillegg ble egenerklæringen stående uendret.
Innklagede bestrider klagerens krav. Kostnader forbundet med full utskifting av varmekabler kan under enhver omstendighet ikke legges til grunn for et eventuelt erstatningskrav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede har unnlatt å opplyse om feil ved varmekablene i kjellerstuen i salgsoppgaven. Klagerne ble i etterkant fortalt at de var blitt frakoblet grunnet jordingsfeil. I dokumenter som ble gjort tilgjengelig for klageren etter overtakelsen, fremgår det i tillegg at de angivelig ikke ble frakoblet til tross for elektrikerens anbefaling om dette. Elektriker mente de måtte frakobles av sikkerhetsmessige årsaker, noe selgeren ikke ønsket. Ifølge megleren er eiendommen solgt «uten varmekabler». Dette er ikke riktig. I salgsoppgaven er det opplyst om funksjonelle varmekabler i kjellerstuen.
Klageren var bistått av sin far i salgsprosessen. Vedkommende var til stede på overtakelsen og ble i en sidekommentar fra selgeren der forklart at varmekablene «var klippet». Klageren ble selv først oppmerksom på dette da hun senere samme dag skulle skru på varmekablene. Da overtakelsesprotokollen ble signert, trodde klageren at hun hadde varmekabler, slik det sto i begge salgsoppgavene. Klageren har henvendt seg til selgeren og bedt ham melde fra til sitt forsikringsselskap om feilen, men har ikke fått noe svar. Klageren har også fått elektriker til å vurdere anlegget og komme med et pristilbud på installasjon av nye varmekabler oppå de gamle, samt legging av nytt gulv. Området er på 30 kvadratmeter og arbeidene er estimert til å koste ca. 90 000–100 000 kroner.
Klageren er av den oppfatning at megleren har opptrådt grovt uærlig ved å unnlate å opplyse om det klageren mener er en vesentlig mangel. Klageren krever at megleren dekker kostnadene med å installere varmekabler og nytt gulvbelegg.
Innklagede har i korte trekk anført:
Under punktet «Oppvarming» i tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven, sto det følgende: «Varmekabler i entré og wc i 1. etasje samt bad i 2. etasje. Peisovn i stue. Panelovn i TV-kjellerstue.» I selgerens egenerklæringsskjema sto det følgende: «Varmekabler i kjeller er av eldre årgang og bør byttes ut ved oppussing. Ingen feil registrert.» Megleren hadde ikke fått fremlagt dokumentene fra boligmappen som klageren henviser til i sin klage forut for salg. Disse dokumentene omfattes heller ikke av de dokumenter som megler er forpliktet til å innhente i henhold til eiendomsmeglingsloven. Megleren mottok underveis i salgsprosessen og forut for visning 18. september 2018 informasjon om at kablene i deler av kjellerstuen var «kappet». Megleren tok etter dette ut opplysningene om varmekabler i kjellerstuen i salgsoppgaven, men ved en inkurie ble det glemt å endre på punktet under «Overflater kjellerstue».
Selgers egenerklæringsskjema ble stående uendret. Korrigert utgave av salgsoppgaven ble utlevert på visning, og det ble også gitt muntlig informasjon om at varmekablene ikke fungerte på visning. Opplysningen om de defekte varmekablene ble gjentatt av selgeren på overtakelsen 30. november 2018, før signering av protokoll. Klageren tok ingen forbehold i overtagelsesprotokollen. Klagerens far opptrådte som kjøper når det gjaldt visning og budgivning, og står som eneste budgiver, via BankID, i innklagedes system. Både klageren og hennes far står oppført i kjøpekontrakten. Informasjon som er gitt til den ene av kjøperne må derfor regnes som gitt til begge kjøperne.
Det understrekes at megleren har formidlet den informasjon vedrørende varmekablene som han var kjent med på salgstidspunkt. Han har oppfylt sin undersøkelsesplikt i henhold til eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Megleren tar til etterretning at han ved en inkurie har glemt å korrigere et punkt i salgsoppgaven etter å ha mottatt korrigerende informasjon fra selger. Sett i lys av de øvrige opplysningene som ble gitt i sakens anledning, blant annet på visning, er imidlertid megleren av den oppfatning at tilstanden på varmekablene i kjellerstuen måtte være klar for klagerne.
Deler av klagen synes for øvrig begrunnet i forhold som i stor grad berører avtaleforholdet mellom klageren og selgeren, og som bør håndteres i henhold til dette. Når det gjelder en eventuell erstatning for utskifting av varmekabler, kan innklagede ikke se at det er rettslig grunnlag for dette. Kostnadene forbundet med full utskifting av varmekabler kan under enhver omstendighet ikke legges til grunn for et eventuelt erstatningskrav.
På bakgrunn av ovennevnte kan meglerforetaket ikke se at megleren har forsømt sin undersøkelses- og/eller opplysningsplikt på en måte som gir rettslig grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er på det rene at det ble gitt feil opplysninger i salgsoppgaven og i selgerens egenerklæring om at varmekablene i kjellerstuen virket, men de var defekte. Megleren forsøkte å rette opp dette i salgsoppgaven, men det ble ikke gjennomført fullt ut. Innklagede har anført at megleren skal ha korrigert dette før avtale ble inngått, det vil si før aksept av bud. Men det er ikke noe som underbygger at dette ble gjort, og her må megleren som den profesjonelle part ta ansvaret for at han ikke har sikret dokumentasjon, for eksempel i form av e-post, at den uriktige opplysningen om varmekablene ble korrigert i tide. Megleren har gitt uriktige opplysninger om varmekablene, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og også opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Når det gjelder utmålingen av erstatningen, må den bli skjønnsmessig. Det må hensyntas at varmekablene var av eldre årgang, og at de burde byttes ved oppussing. Videre må det tas hensyn til at ved å legge nye varmekabler og gulv får klageren en standardheving.
Klageren har fremlagt et kostnadsoverslag på 90 000–100 000 kroner for et gulv på ca. 30 kvadratmeter. Nemnda mener at erstatningen passende kan settes til 40 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Mamen-Lund, Engh, Sætre & Partners AS (Eie Eiendomsmeglings avd. Asker) har opptrådt uaktsomt, og eiendomsmeglerforetaket må betale 40 000 kroner i erstatning til [klageren].