Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin fritidseiendom beliggende på en øy. Oppdrag ble inngått 28. juli 2004. Eiendommen ble solgt i august 2005 med overtakelse 1. april 2006. Klageren er misfornøyd med innklagedes saksbehandling, herunder manglende medvirkning ved visninger. Videre mener klageren å ha fått avslag i meglerens vederlag.
Innklagede er faglig ledet av advokat.
Klageren anfører:
Sommeren 2004 hadde klageren samtaler med et eiendomsmeglingsforetak om salget av fritidseiendommen. Den 1. juli kom innklagede med tilbud om å ta oppdraget. Innklagede viste til at han kunne tilby visninger med helikopter og at han sannsynligvis kunne få en høyere pris enn det den andre megleren hadde antydet. Klageren så dette som svært interessant. Da det var snakk om en øy, løste helikopteret problemet med transport av interessenter. Videre ville en helikoptertur gi god oversikt over eiendommen på nesten 300 mål. Innklagede signerte dermed et standard oppdragsskjema 28. juli 2004. Det ble inngått oppdragspris på kr 96 500 med normal markedsføringspakke. Ut over dette ble det ikke avtalt noe mer skriftlig.
Første visning ble gjennomført i september 2004 med helikopter og to interessenter, samt en journalist. Eiendommen ble ikke solgt etter en visning. Ut over høsten 2004 fikk klageren henvendelser fra innklagede om at det var flere interesserte og spørsmål om han selv kunne frakte disse til eiendommen og holde visningene. Klageren hadde flere visninger med egen båt utover høsten. Tre av ni ganger måtte han på grunn av dårlig vær leie en større båt, noe som medførte kostnader for klageren.
Eiendommen ble ikke solgt og oppdraget ble fornyet første gang for seks måneder i januar 2005 og andre gang for en måned i august 2005. Klageren fremsatte klager på utføring av oppdraget, med bakgrunn i at innklagede ikke stilte påvisningene. Det var i en slik telefonsamtale at innklagede foreslo å gå ned i pris, og å ta oppdraget for kr 46 000. Klageren spurte om en skriftlig avtale på dette, men fikk ikke det.
I august 2005 aksepterte klageren et bud på kr 2 450 000. Etter oppgjøret ble kr 2 357 395 overført klagerens konto, det er dermed holdt tilbake kr 92 705 med tillegg av renter kr 1 795, totalt kr 94 500. Innklagede har etter dette ifølge klageren holdt tilbake kr 48 500 for mye. Klagerne klaget på oppgjøret og fikk et tilbud fra innklagede som gikk ut på at oppdraget skulle koste ham kr 54 825 inkludert kostnader. Klageren var på dette tidspunktet ikke villig til å akseptere dette, da han holdt fast på den opprinnelige avtalen.
Når det gjelder antall visninger, er det ikke nevnt noe om dette i oppraget. Klageren husker ikke at det ble nevnt noe om visninger utover at det skulle benyttes helikopter. Han regnet med at innklagede skulle forestå visningene, eventuelt med hjelp fra ham. Visninger er ifølge klageren det sentrale elementet i et oppdrag, og oppdragsgiveren ønsker ikke alltid å være til stede ved visningen. Dette tilsier ifølge klageren at megleren på forhånd må presisere slike oppdragsvilkår på en tydelig måte. Når dette ikke er presisert, må oppdragsgiveren kunne gå ut i fra at eiendomsmegleren tar alle, og i alle tilfeller et rimelig antall visninger. Et rimelig antall må ifølge klageren ligge på mellom to og tre visninger, og megleren kan i noen tilfeller stille opp ved egne avtaler. Det kan ikke være tilstrekkelig lå holde kun en visning når det viser seg nødvendig med flere.
Det er eiendomsmegleren som har hovedansvaret for visningene. Han er som oftest kontaktperson i annonsene og han skal videre ha en slik kunnskap om eiendommen at han vil være en resursperson ved å være til stede på visningene. Det kan ikke ha betydning at eiendommen ligger langt utenfor meglerens kontoradresse.
Det ble ikke spesifisert nærmere hvor mange helikoptervisninger innklagede ville tilby. Der avtalen er uklar, vil den profesjonelle parten ha risikoen for det. Klagerne ventet seg at alle, og i alle tilfelle et rimelig antall visninger, skulle holdes med helikopter.
Innklagede har gitt bindende utsagn om avslag i oppdragsprisen. Innklagede er derved ifølge klageren forpliktet til å betale tilbake til klageren det gjenstående beløp kr 48 500 med tillegg av forsinkelsesrenter fra oppgjørsdato. Subsidiært hevder klageren at dersom nemnda ikke finner det sannsynliggjort at slikt avslag ble gitt, må konklusjonen bli at innklagede ikke har oppfylt sine plikter etter oppdraget, og klageren må ha krav på et passende prisavslag.
Innklagede anfører:
Sommeren 2003 tegnet klageren avtale med et annet meglerforetak om salg av eiendommen. Da innklagede var på befaring, hadde dette oppdraget utløpt flere måneder tidligere. Han hadde ikke fått kjøpetilbud på eiendommen i løpet av denne salgsperioden på ca ett år. Det ble ved undertegning av salgsoppdraget avtalt at klageren, uten tillegg i standard pris, skulle få helikopter på første visning for å lage litt blest om eiendommen. Dette var en betydelig kostnad for innklagede. Ellers ble det avtalt at klageren skulle benytte sin egen båt til visninger. Innklagede kunne ønsket at det var høyere interesse for eiendommen på første visning, men det kom dessverre kun tre interessenter.
Deretter var henvendelsene sporadiske, men innklagede fortsatte annonseringen hver uke i lokalavisen (1 år) og hadde jevnlig kontakt med interesserte kunder. Det falt naturlig, og uten at klageren ga beskjed om noe annet, at klageren selv hadde visningene da han disponerte båt og bodde i området.
Eiendommen ble solgt den 14. oktober 2006 til en interessent som innklagede hadde vært i kontakt med på forsommeren.
Den 25. november 2006 fikk innklagede brev fra klageren hvor han krevde prisreduksjon ved salget på grunn av kostnader han angivelig hadde hatt med visningene. Dette var ikke avtalt med klageren på forhånd. Han sa ifølge innklagede i tillegg på telefonen i etterkant at det ikke hadde forekommet noen handel og at han ønsket å ta oppgjør direkte med kjøperen utenom innklagede, noe innklagede avviste.
Overtakelse skjedde 1. april 2006.
Til slutt, etter at klageren hadde ringt innklagedes faglige leder, leder i oppgjørsavdelingen og daglig leder/reklamasjonsansvarlig et «utall ganger», sendte innklagede ham til slutt et forslag hvor de foreslo å gi ham reduksjon i pris forutsatt at han ikke snakket negativt om meglerne, da han daglig i perioden rundt oppgjør kontaktet innklagede med ufin tone med trusler om å kontakte pressen m.m. Innklagede hørte ikke fra ham etterpå.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder misnøye med at det kun ble avholdt én helikoptervisning og at innklagede overlot visningene til klageren.
Oppdragsskjemaetviser en sum for vederlag og markedsføring. Det er ikke nedfelt noen helikoptervisninger i oppdragsskjemaet. Imidlertid anfører innklagede at han har lovet en visning med helikopter. Denne visningen ble avholdt.
Der hvor partene har ulik oppfatning av saken, må Reklamasjonsnemnda forholde seg til hva som kan dokumenteres skriftlig. Reklamasjonsnemnda har ikke mottatt noen skriftlig dokumentasjon på at innklagede har lovet helikoptervisninger. Klageren kan således ikke vinne fram på dette punkt.
Det er heller ikke dokumentert at innklagede skulle være til stede på alle visninger. Klagen kan heller ikke føre fram når det gjelder denne anførselen.
Innklagede innrømmer å ha gitt klageren et tilbud om en prisreduksjon under forutsetning av at klageren «ikke snakket negativt om meglerne». Klageren har imidlertid ikke undertegnet og returnert den erklæringen innklagede sendte, slik at tilbudet derved falt bort. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har behandlet oppdraget på en slik måte at det skulle medføre en nedsettelse av vederlaget etter emgll. § 4-6 (1).
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 27. juni 2007
| (sign.)Vegard SyvertsenForbrukerrådets representant | (sign.)Tore Bråthenformann | (sign.)Knut KopstadDen norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant |