Klage nr. 2019252
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendoms AS (avd. Skøyen)
Saken gjelder: Feil opplysninger om felleskostnader og fellesgjeld
Saksfremstilling:
I juni 2019 kjøpte
klageren en leilighet som innklagede formidlet. I salgsoppgaven var
felleskostnader oppgitt til 3 146 kroner per måned og andel fellesgjeld til
13 449 kroner. Klageren anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt
ved å ikke opplyse om den fremtidige økningen i felleskostnader og fellesgjeld
som følge av den planlagte utskiftningen av varmekilde i sameiet. Klageren krever
at innklagede betaler ham 110 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Opplysninger om felleskostnader og fellesgjeld
Av salgsoppgaven fremgikk det at felleskostnadene var på 3 146 kroner i måneden, og at andel fellesgjeld var på 13 449 kroner.Etter å ha vært i kontakt med et av styremedlemmene i sameiet, fikk klageren opplyst at oljefyren skulle byttes ut med en annen varmekilde, og at dette ville medføre en fremtidig økning i både felleskostnader og fellesgjeld. I fremtiden ville felleskostnadene øke med omtrent 1 400 kroner og fellesgjelden med omtrent 110 000 kroner.
Klageren anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke informere om den fremtidige økningen i felleskostnader og fellesgjeld før handelen ble inngått. Innklagede viser til opplysningene i egenerklæringsskjemaet og gjentagelsen av disse i avsnittet «sammendrag selger egenerklæring» i salgsoppgaven. Etter klagerens mening var ikke dette tilstrekkelig til å oppfylle opplysningsplikten.
Det fantes mer utfyllende og konkret informasjon som ikke ble videreformidlet i salgsoppgaven. Både i januar og februar 2019 mottok megleren informasjon fra styret og forretningsfører vedrørende utskiftningen av varmekilde og den fremtidige økningen i felleskostnader og fellesgjeld, som dette ville medføre. Klageren viser i denne forbindelse til brev fra styret av 18. januar 2019 og protokollen fra ekstraordinært årsmøte 11. februar 2019. Det fremgikk av det sistnevnte dokumentet at det hadde blitt truffet styrevedtak om å gi styret fullmakt til å ta opp et lån på 3,5 millioner kroner for å finansiere utskifting av varmekilde. Dokumentene var verken henvist til eller vedlagt salgsoppgaven. Etter hva klageren har fått opplyst, var leiligheten lagt ut for salg allerede i januar/februar. Megleren burde ha oppdatert salgsoppgaven da han mottok denne dokumentasjonen.
Først etter at klageren signerte kjøpekontrakten, valgte megleren å oversende disse dokumentene. Dette var opplysninger som klageren hadde grunn til å regne med å få og som kunne ha betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. De høye felleskostnadene vil påvirke klagerens økonomiske situasjon. I tillegg vil det ha en negativ påvirkning på salgsverdien ved et eventuelt senere salg.
Klageren har fremmet en reklamasjon mot selgers boligselgerforsikringsselskap og fått avslag på sitt krav om prisavslag.
Krav om erstatning
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren brutt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren krever at innklagede betaler ham 110 000 kroner i erstatning. Dette tilsvarer økningen i andel fellesgjeld som følge av den planlagte utskiftningen av varmekilde.
Innklagede har i korte trekk anført:
Opplysninger om felleskostnader og fellesgjeld
Det er ikke riktig, slik klageren hevder, at det ikke var opplyst om at varmekilden skulle byttes. Av selgers egenerklæringsskjema fremgår følgende: «Sameiet skal beslutte utskiftning av oljefyr i sameiemøte i februar 2019. Jf. pkt. om oljefyr kan fellesutgiftene øke noe avhengig av valgt løsning.»
Den samme informasjonen er gjentatt i salgsoppgaven under avsnittet «Sammendrag selgers egenerklæring». I tilstandsrapporten sto også følgende:
Oppvarming av leiligheten med radiatorer. Varmtvann fra oljefyrt sentralfyr (det er forventet forbud mot olje/parfinfyring fra 2020). Pågående arbeider i sameiet med å se på alternative fyringsmetoder. Dette kan f.eks. være konvertering over til biobrensel, elektrisk fyrkjele eller annet.
Innklagede anfører at en kjøper plikter å sette seg grundig inn i salgsoppgaven og annen salgsdokumentasjon som blir fremlagt. Det må derfor kunne legges til grunn at klageren var gjort kjent med utskiftningen av varmekilde, og at dette ville få økonomiske konsekvenser for ham.
Innklagede anfører at opplysningene i salgsoppgaven var i samsvar med den informasjon som megleren hadde på salgstidspunktet. Innklagede bestrider klagerens påstand om at megleren fikk tilsendt flere dokumenter fra styret og forretningsfører vedrørende det planlagte prosjektet. Påstanden er heller ikke dokumentert.
Dokumentene som ble oversendt klageren etter kontraktsmøtet var i samsvar med opplysningene i salgsoppgaven. Oversendelsen viser hvilke opplysninger megleren hadde på salgstidspunktet, ikke hva han angivelig skal ha holdt tilbake.
Krav om erstatning
Megleren har med dette
ikke brutt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-7, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Dersom nemnda kommer til at
megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, anføres det subsidiært at
klageren ikke har lidt noe økonomisk tap. Innklagede anfører at det kun er et
eventuelt nettotap som kan kreves erstattet. Det må i erstatningen gjøres
fradrag for de forventede kostnadene knyttet til utskiftningen av varmekilde,
samt den verdiøkning på leiligheten som investeringen medfører.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda mener at det her hadde vært en fordel om det også under posten vedrørende fellesutgifter uttrykkelig hadde fremkommet at man måtte påregne en økning i felleskostnader og fellesgjeld som følge av at varmekilden måtte byttes. Nemnda bemerker at det ikke er tilstrekkelig bare å ha slik informasjon i vedlegg til salgsoppgaven. I dette tilfellet var det imidlertid under et eget punkt i salgsoppgaven – «Sammendrag selgers egenerklæring» – gjengitt det av selgerens egenerklæring som gjaldt utskifting av oljefyr, herunder at fellesutgiftene kan øke. Da salgsoppgaven ble laget, var det heller ikke truffet noen beslutning om dette, slik at megleren ikke hadde informasjon om hva fellesutgiftene og fellesgjelden ville øke med.
Ut fra en totalvurdering er nemnda kommet til at megleren her har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.