Klage nr. 2019274

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Vestbo Garanti Sentrum AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Meglerens omsorgsplikt. Krav om erstatning

Saksfremstilling:

I 2014 kjøpte klagerne en andelsleilighet under oppføring som innklagede formidlet. Klagerne har trukket frem flere sider ved oppdraget de mener er kritikkverdige, men har særlig anført at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at leiligheten var oppført i strid med tegninger godkjent av kommunen. Klagerne krever 863 735 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Organisatoriske forhold. Habilitet

Vestbo BBL eier 100 prosent av aksjene i Vestbo Garanti Sentrum AS, og Vestbo BBL eier også halvparten av aksjene i utbyggingsselskapet som solgte prosjektet. Administrerende direktør hos Vestbo BBL er styreleder i alle tre selskapene, og daglig leder hos utbyggingsselskapet er også teknisk direktør hos Vestbo BBL. Når klagerne søker på hjemmesiden til Vestbo BBL, dukker alle de tre meglerne som jobbet med oppdraget opp, og de har også e-postadresse som inneholder navnet til Vestbo BBL. Det kan virke som at meglerne er ansatt hos Vestbo BBL, som altså er indirekte eier av utbyggingsselskapet som solgte prosjektet. I tillegg har innklagede brukt brevark med organisasjonsnummeret til Vestbo BBL på, og de har lokaler i samme bygg. Den ene klageren har – som styremedlem i borettslaget – vært i mange møter med utbyggingsselskapet, og alle disse møtene har blitt avholdt i lokalene til Vestbo BBL. Klagerne føler at de ikke har fått uhildet bistand fra innklagede, og at innklagede kun ivaretok utbyggingsselskapets interesser.

Etter at klagerne hadde sendt klage til innklagede, fikk de svar fra en som signerte som daglig leder. På dette tidspunktet sto det ikke registrert noen daglig leder på innklagede i Brønnøysundregistrene. Ved å signere som daglig leder hos innklagede, ga vedkommende inntrykk av at han hadde en lederstilling selv om det ikke var tilfelle. Alle aksjeselskaper med mer enn 3 millioner i aksjekapital skal ha daglig leder, og det kan det virke som at innklagede har drevet ulovlig i flere år. Videre sto det i salgsoppgaven at «GARANTI EIENDOMSMEGLING» var oppdragstaker, men når klagerne søker på dette navnet i Brønnøysundregistrene, får de ingen treff. I salgsoppgaven sto det for øvrig også at innklagede bare skulle få 37 000 kroner i vederlag, noe som er mistenkelig lavt for et prosjekt med 48 leiligheter.

Reguleringsbestemmelser. Rammetillatelse

Utbyggingsselskapet har oppført et prosjekt som er i strid med kommunens reguleringsbestemmelser, og det er ikke søkt om dispensasjon. Megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut av dette, og informert klagerne.

Det viser seg også at klagernes leilighet ikke er i henhold til rammetillatelsen, og de sitter igjen med en leilighet som ikke er omsettelig fordi den ikke er godkjent av bygningsmyndighetene. Salgsoppgaven megleren har utarbeidet inneholder flere avvik fra rammetillatelsen, noe en megler med sin fagkompetanse enkelt bør avdekke. Klagerne mistenker at megleren verken sjekket reguleringsbestemmelsene eller rammetillatelsen.

I tillegg er TEK7 lagt til grunn, men det ble aldri søkt om dispensasjon fra TEK10. I 2014 ble det gjort flere endringer i prosjektet, men disse ble ikke søkt om i kommunen. Salgsoppgaven megleren har utarbeidet baserer seg ikke på de godkjente tegningene fra 2012, men fra de ikke-godkjente tegningene fra 2014. Siden styreleder hos innklagede og i utbyggingsselskapet er samme person, må flere hos innklagede ha vært kjent med at salgsoppgaven ikke var i henhold til rammetillatelsen.

Midlertidig brukstillatelse. Ferdigattest

Den midlertidige brukstillatelsen var gyldig frem til 1. februar 2017, men først 18. april 2017 ble det søkt om ferdigattest. Kommunen ga ferdigattest seks dager senere. Klagerne flyttet inn i leiligheten i november 2016, og det betyr at klagerne bodde ulovlig i leiligheten i nærmere tre måneder. Dette kunne fått økonomiske konsekvenser for klagerne, for eksempel ved brann. En megler har plikt til å forsikre seg om at ferdigattest foreligger før overtakelse og oppgjør finner sted. I denne saken var megleren helt fraværende, og han ga ingen råd om hvordan klagerne skulle forholde seg til den manglende ferdigattesten og byggearbeidet som gjensto. Megleren kunne for eksempel ha rådet klagerne til å ikke flytte inn, eller opplyst om muligheten til å holde tilbake penger.

Prosessfullmektig. Brudd på taushetsplikt

Tilsvaret er signert av en annen person enn den som står oppført som innklagedes representant i Klageportalen, men det var den som er oppført som representant i Klageportalen som anmodet sekretariatet om utsatt tilsvarsfrist. Personen som er oppført som innklagedes representant i Klageportalen er for øvrig advokatfullmektig, men innklagede opplyste ikke i tilsvaret at de har engasjert et eksternt advokatfirma til å bistå seg i saken. Når et advokatfirma engasjeres i en sak, er det vanlig at all kommunikasjon skjer gjennom dette firmaet, men i denne saken er det flere som er involvert. Dette er svært uryddig.

På grunn av innklagedes taushet om hvilket advokatfirma som bistår dem i saken, tok klagerne kontakt med Tilsynsrådet for advokatvirksomhet for å få vite hvor advokatfullmektigen er ansatt. Det viste seg at han er ansatt hos Garanti Eiendomsmegling Norge AS, og at styrelederen – som også er styreleder i Vestbo BBL og
utbyggingsselskapet – er hans prinsipal. En advokatfullmektig kan ikke ta på seg egne oppdrag, men all advokatvirksomhet skal gå gjennom prinsipalen. I denne saken har advokatfullmektigen påtatt seg et oppdrag for innklagede uten å ha anledning til det. Det må i tillegg alltid opplyses hvem som er ansvarlig advokat, og advokatvirksomheten må være både fullmektigens og prinsipalens hovedbeskjeftigelse. I denne saken er det svært tette bånd mellom prinsipalen og Vestbo Garanti AS og utbyggingsselskapet, og klagerne tviler på at advokatvirksomhet er prinsipalens hovedbeskjeftigelse. Advokatfullmektigen er i tillegg til å være advokatfullmektig hos innklagede fagansvarlig i et boligbyggelag.

I tilsvaret viser innklagede til korrespondanse mellom klagerne og advokaten til utbyggingsselskapet, men dette er konfidensiell informasjon som klagerne ikke har samtykket til at innklagede kan legge frem. Dette er brudd på taushetsplikten. Innklagede har heller ikke opplyst hvor de har fått dokumentene fra, og hvorfor de er relevante i saken. 

Boligkjøperforsikring. Klientkonto. Kontraktsmøte. Overtakelsesforretning

Det er vanlig at megler spør kjøper om det er ønskelig å tegne boligkjøperforsikring, men det gjorde ikke megleren her. På grunn av reklamasjonssaken mot utbyggingsselskapet har klagerne behov for juridisk bistand, men det blir dyrt siden klagerne ikke har tegnet boligkjøperforsikring. Klagerne har estimert kostnadene til å føre en sak i tingretten til 200 000 kroner. Når allerede påløpte kostnader regnes med, må klagerne totalt betale 251 235 kroner i advokatkostnader.

I kjøpekontrakten sto det at kjøpesummen skulle overføres til en bestemt konto, men senere viste det seg at dette ikke var en klientkonto, men en driftskonto hos Vestbo BBL. Dette er i strid med forskrift om eiendomsmegling.

Ansvarlig megler var ikke med på kontraktsmøtet, noe som er i strid med forskrift om eiendomsmegling og god meglerskikk. I stedet sendte han en medhjelper, og kontrakten var forhåndssignert fra utbyggingsselskapets side. På overtakelsesforretningen var det en ansatt hos Vestbo BBL som dukket opp.

Kjøpekontrakt. Barnehagetomt. Livsløpsstandard

Da klagerne skrev under på kjøpekontrakten, var borettslaget under oppføring. Likevel tok megleren inn at kjøpekontrakten gjaldt kjøp av andel i et borettslag, uten å skrive at det var under oppføring. Slik kjøpekontrakten var formulert, virket det som at klagerne hadde kjøpt en andel i et eksisterende borettslag. En kjøpekontrakt er et rettsdokument, og opplysningene skal være korrekte. I stedet tok megleren inn i kjøpekontrakten at klagerne hadde kjøpt en andel i et borettslag som ikke eksisterte, uten å si dette til klagerne.

I salgsoppgaven sto det at leiligheten og fellesarealene skulle utformes etter Husbankens livsløpsstandard. Klagerne har imidlertid vært i kontakt med Husbanken og fått bekreftet at leiligheten og fellesarealene flere steder ikke tilfredsstiller standarden, og det samme har en takstmann konkludert med. Takstmannen har estimert utbedringskostnadene i klagernes leilighet til 612 500 kroner. I tillegg kommer kostnader til fagkyndig bistand. Megleren burde funnet ut at prosjektet ikke tilfredsstilte Husbankens livsløpsstandard, og informert klagerne om dette.

På forsiden i salgsoppgaven var det tatt inn et bilde med en barnehage på én etasje. Senere viste seg at denne barnehagetomten er solgt, og at kjøperne har søkt om å bygge en barnehage over tre etasjer. Ingen steder i salgsoppgaven sto det at bildet på forsiden var manipulert eller at det ikke forelå byggesøknad for nabobygget ennå. Dette burde megleren informert klagerne om.

Krav om erstatning

På grunn av meglerens manglende undersøkelser og kontroll av opplysninger har klagerne blitt påført et tap på totalt 863 735 kroner som klagerne krever at innklagede erstatter dem. I tillegg har kommunen opprettet tilsynssak mot utbyggingsselskapet og arkitektfirmaet som var ansvarlig søker i prosjektet, og det vil koste mye å rette opp i ulovlighetene. Klagerne krever også erstatning for disse kostnadene.

Innklagede har i korte trekk anført:

Organisatoriske forhold. Habilitet

Ved en feil var det ikke registrert noen daglig leder på innklagede i Brønnøysundregistrene, men det er ikke tvil om at han som svarte på klagernes henvendelse, var daglig leder på dette tidspunktet. Når det gjelder styrelederen, deltar ikke han i den daglige driften hos innklagede. Selv om Vestbo BBL eier alle aksjene i Vestbo Garanti AS og halvparten av aksjene i utbyggingsselskapet, har innklagede tatt på seg et oppdrag i markedet på vanlig måte.

Reguleringsbestemmelser. Rammetillatelse. Barnehagetomt

Megleren kontrollerte på vanlig måte at oppdragsgiveren hadde rett til tomten og rett til å oppføre de prosjekterte boligene som oppdraget gjaldt, og før overtakelsen kontrollerte han at det forelå midlertidig brukstillatelse. Når det gjelder barnehagen, er det riktig at det ikke var søkt om bygging av barnehage over tre etasjer i oppdragstiden. At salgsoppgaven baserte seg på tegninger som ikke var godkjent, var ingen hos innklagede klar over. Innklagede vet at det pågår en sak mellom klagerne og utbyggingsselskapet om dette.

Midlertidig brukstillatelse. Ferdigattest

I kjøpekontrakten ble det avtalt at overtakelse skulle skje med midlertidig brukstillatelse, og megleren sjekket at dette forelå før overtakelsen. Det var kun arbeid av bagatellmessig art som gjensto, og disse ga ikke grunnlag for tilbakehold av kjøpesum. Innklagede bestrider for øvrig at klagerne bodde ulovlig i leiligheten i tre måneder. Det er ikke slik at det er ulovlig å bo i en leilighet selv om frist for ferdigstillelse i den midlertidige brukstillatelsen har gått ut. Kommunen gir ferdigattest etter søknad fra ansvarlig søker, og det ble gjort i denne saken. Når det gjelder anførselen om at en megler har plikt til å forsikre seg om at ferdigattest foreligger før overtakelse og oppgjør kan finne sted, er det ikke noe i veien for at partene avtaler at overtakelse skal skje med midlertidig brukstillatelse.

Prosessfullmektig. Brudd på taushetsplikt

Det er riktig at advokatfullmektigen er reklamasjonsansvarlig hos innklagede, men det betyr ikke at han må håndtere klagen personlig. Et eiendomsmeglerforetak som er klaget inn velger selv om det skal skrive tilsvar selv eller om det skal engasjeres et eksternt advokatfirma. I denne saken valgte innklagede det første.

Innklagede bestrider at det foreligger brudd på taushetsplikten. Det virker som at klagerne mener at innklagede ikke skal ha rett på kontradiksjon. Hvis ikke innklagede kan utveksle nødvendig informasjon med utbyggingsselskapet, vil ikke innklagede ha mulighet til å kunne imøtegå klagernes anførsler.

Boligkjøperforsikring. Kjøpekontrakt. Klientkonto. Overtakelsesforretning

Det er ingen forsikringsselskaper som tilbyr boligkjøperforsikring ved kjøp av bolig under oppføring etter bustadoppføringslova. At megleren hadde plikt til å tilby slik forsikring, må bero på en misforståelse hos klagerne. I begrepet «borett til prosjektert bolig» ligger det for øvrig at boligen og borettslaget ikke står klart ved avtaleinngåelsen. Det er vanlig at borettslag ikke er stiftet ved salgsstart i boligprosjekter. Når det gjelder klientkontoen, er det ikke riktig at kontonummeret i kjøpekontrakten tilhører en driftskonto hos Vestbo BBL. Dette er en klientkonto, noe banken har bekreftet. Utbyggingsselskapet var med på overtakelsen, og signert overtakelsesprotokoll ble sendt til innklagede etterpå.

Kravet om erstatning

Megleren har etter dette overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og det er ikke grunnlag for å holde innklagede ansvarlig i saken. Uansett har ikke klagerne sannsynliggjort at det er årsakssammenheng mellom klagernes påståtte økonomiske tap og meglerens opptreden. Når det gjelder det påståtte økonomiske tapet, har klagerne blant annet vist til en reklamasjonsrapport fra en takstmann. Innklagede er kjent med at utbyggingsselskapet mener at det er flere feil i rapporten, og at klagerne har avslått flere av deres utbedringstilbud.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder blant annet påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

For det første lar ikke saken seg behandle uten at dette i særlig grad går ut over nemndas effektivitet, jf. nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e. For det andre reiser saken bevisspørsmål som ikke er egnet for skriftlig behandling i nemnda uten umiddelbar bevisføring i form av for eksempel forklaringer fra parter og vitner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.