Klage nr. 2019298
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Siri K. Karlsen
Advokatfirmaet Siri K. Karlsen AS
Saken gjelder: Tvangssalg
Saksfremstilling:
Klageren eide en andelsleilighet sammen med sin tidligere samboer. I 2018 ble leiligheten begjært tvangssolgt, og innklagede advokat ble oppnevnt av tingretten som medhjelper. Klageren ønsket å beholde leiligheten. Planen var at hennes far skulle kjøpe leiligheten, og klageren skulle kjøpe den tilbake på et senere tidspunkt. Klageren anfører at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut av at reglene om forkjøpsrett ikke gjelder ved salg av andel i borettslag til foreldre. I tillegg anfører klageren at megleren satte en høy prisantydning uten å begrunne hvorfor, og at megleren nektet å forholde seg til klagerens far selv om klageren hadde gitt ham fullmakt til å opptre på hennes vegne.
Innklagede anfører at hun gjennomførte tvangssalget etter beste evne og på en samvittighetsfull måte.
Innklagede er advokat, som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren var klar over at klagerens far skulle kjøpe leiligheten, og at den skulle kjøpes tilbake av klageren på et senere tidspunkt. Under budrunden sa megleren at klagerens far måtte legge inn et høyt bud fordi det var så mange interessenter, og i tillegg sa hun at det kun var mulig å legge inn ett bud. Megleren ba også om at klagerens far la inn forhåndsavklaring hos boligbyggelaget, og at det var forhåndsavklaringen som avgjorde salget. Senere viste det seg at reglene om forkjøpsrett ikke gjelder ved salg av andel i borettslag til foreldre, jf. borettslagsloven § 4-12, noe megleren burde funnet ut av og informert klageren om på et tidligere tidspunkt. På grunn av tvangssalget ble klageren stilt i en umenneskelig situasjon, og megleren viste liten omsorg for klagerens interesser.
I tillegg nektet megleren å forholde seg til klagerens far selv om klageren hadde gitt ham fullmakt til å opptre på hennes vegne, og megleren satte en høy prisantydning uten å begrunne hvorfor.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da klageren sa at hun ønsket å beholde leiligheten, prøvde megleren å legge til rette for dette på best mulig måte. Klageren hadde ikke mulighet til å betale ut sin tidligere samboer, og leiligheten måtte legges ut på det åpne markedet. For at klageren skulle få oversikt over hvem som vurderte å benytte seg av forkjøpsretten, ble det lagt inn forhåndsavklaring hos boligbyggelaget. Etter avtale med klageren var det saksøkeren som betalte for denne.
Et spørsmål i saken var om reglene om forkjøpsrett kom til anvendelse ved salg av andel i borettslag til forelder av saksøkt i tvangssalg, jf. borettslagsloven § 4-12. Megleren veiledet etter beste evne innenfor rollen som medhjelper, men anså det etter hvert som riktig å råde klageren til å søke juridisk bistand hos egen advokat, noe også tingretten rådet henne til. Spørsmålet ble lagt frem for boligbyggelaget, som rådførte seg med jurister i et annet boligbyggelag. Etter ti dagers behandling internt hos boligbyggelaget fikk klageren til svar at borettslagsloven § 4-12 kom til anvendelse. Spørsmålet kan virke enkelt i ettertid, men det var det altså ikke.
Når det gjelder prisantydningen, satte megleren denne etter sitt beste skjønn.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av et tvangssalg ved medhjelper.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Innledningsvis nevner nemnda at det fremgår at klageren også har innklaget megleren, som er advokat, til Advokatforeningens disiplinærutvalg. Nemnda har derfor vurdert om klagen skal avvises, jf. Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav c. Dette er en «kan-regel», og nemnda har funnet det riktig å ta stilling til klagen.
Saken reiser fem hovedspørsmål.
For det første gjelder det meglerens prisantydning, da klageren mener at det ble satt en høy prisantydning uten noen nærmere begrunnelse. Nemnda bemerker at selger og oppdragsgiver i et tvangssalg ved medhjelper ikke er hjemmelshaver, men tingretten. Tvangssalget skal gjennomføres mest mulig likt et ordinært salg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 første ledd og § 11-25 første ledd. En megler skal ved tvangssalg forsøke å få høyest mulig pris av hensyn til kreditorene og hjemmelshaver. Nemnda har ikke grunnlag for å si at medhjelpers prisantydning var uforsvarlig.
For det andre gjelder det klagerens anførsel om at megler skal ha opplyst at det bare kunne legges inn ett bud. Det ville eventuelt vært helt uvanlig og i strid med reglene om tvangssalg. Men her står påstand mot påstand, som gjør at nemnda ikke kan ta stilling under sin skriftlige saksbehandling.
For det tredje har klageren anført at det ikke var informasjon om at det var et tvangssalg. Men dette fremgikk klart av salgsoppgaven, herunder de spesielle regler som gjelder ved tvangssalg. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 andre ledd at salgsoppgaven skal opplyse om at det er et tvangssalg. I henhold til kravet til god meglerskikk skal det imidlertid ikke ved annonsering av eiendommen fremgå at det er et tvangssalg. Dette er begrunnet i hensynet til saksøkte og saksøktes familie.
For det fjerde gjelder klagen de problemer som oppsto i forbindelse med tolkning av borettslagsloven § 4-12. Nemnda mener at megler gjorde det hun kunne for å avklare om forkjøpsretten gjelder ved salg til foreldre når det er et tvangssalg. Hun kontaktet borettslaget om dette, og det var borettslagets uklare og sene svar som gjorde at megleren anbefalte klageren å kontakte advokat. Det er borettslaget som burde vite hva som gjaldt, og som synes å ha skapt unødvendige problemer her.
For det femte har klageren anført at innklagede nektet å forholde seg til faren selv om han hadde fullmakt. Nemnda kan imidlertid ikke se at megleren kan kritiseres her. Som nevnt ovenfor, er det tingretten som er oppdragsgiver og selger ved tvangssalg og ikke hjemmelshaver.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.