Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin borettslagsleilighet. Oppdrag ble gitt innklagede den 14. september 2004. Klageren er misfornøyd med innklagedes arbeid.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ble etter hvert svært misfornøyd med hvordan oppdraget ble håndtert. Etter flere mislykkede visninger bestemte han seg for å foreta visningene selv. Han registrerte interessentene på visningen og overleverte visningslisten til innklagede. I denne fasen fikk han i begynnelsen tilbakemelding fra eiendomsmegleren, men etter hvert opphørte tilbakemeldingene til tross for at liste med interessenter var levert inn. Det viste seg snart at megleren hadde overlatt store deler av meglerarbeidet til selgeren, herunder også annonseinnrykk. Klageren var på dette tidspunkt av den klare oppfatning at megleren overhodet ikke interesserte seg for salget.
Et sentralt moment i saken var dokumentasjonen omkring våtromskontrollen. Ved utarbeidelsen av salgsprospektet ble det innhentet våtromssjekk. Det ble angitt i dokumentasjonen at det var fuktighet i himlingen på bad. Klageren syntes dette var merkverdig og avtalte med innklagede at han skulle ta dette opp med den personen som hadde utført våtromskontrollen. Dette ble aldri gjort. Innklagede avsluttet oppdraget uten ytterligere informasjon til klageren. Salgsmateriell ble ikke hentet tilbake av megleren.
Klageren kontaktet deretter et annet eiendomsmeglingsforetak. Det ble da tatt ny våtromskontroll der det ble konkludert med at det ikke eksisterte noen form for fuktighet. Det ble i denne anledning uttalt at årsaken til fuktmålingene i den første målingen kunne være at fuktmåleren var brukt på en uriktig måte. Leiligheten ble deretter solgt i løpet av tre uker.
Som følge av den manglende oppfølging fra innklagedes side, var klageren henvist til å betale husleie for seks måneder til borettslaget. Dette tapet vil for en betydelig del kunne tilbakeføres til innklagedes vesentlige tilsidesettelse av sine plikter, eksempelvis unnlatelse av å undersøke våtromstesten som senere viste seg å være uriktig. Klageren har fremmet krav om dekning av disse utgiftene, uten at det er oppnådd enighet om kravet.
I forbindelse med den nye meglerens salg og oppgjør av kjøpesummen, rettet innklagede sitt krav overfor ny megler, som utbetalte innklagedes påståtte tilgodehavende. Kravet er utbetalt den innklagede uten først å forelegge det for klageren. Det er særlig bedt om dokumentasjon for det påståtte pantekravet for innklagedes tilgodehavende.
Reklamasjonsnemnda bes uttale seg om innklagede vesentlig har tilsidesatt sine plikter med derav bortfall eller nedsettelse av vederlaget. Innklagede har ifølge klageren fulgt opp salgsoppdraget på en svært mangelfull måte.
Innklagede har videre unnlatt å følge opp en anmodning fra klageren om på nytt å undersøke om dokumentasjonen rundt våtromssjekken var riktig. Våtromsdokumentasjon må antas å ha vært en dominerende faktor med hensyn til potensielle kjøperes interesse for boligen. Det faktum at det ikke kom bud på eiendommen mens den var til salgs hos innklagede viser dette, sammen med det faktum at den ble solgt i løpet av tre uker med riktig våtromsdokumentasjon. Innklagede har overfor klageren unndratt seg sitt ansvar ved å peke på at dette er selgers ansvar. Uavhengig av denne vurderingen, måinnklagede uansett, når en slik innsigelse kommer, ta forholdet opp med den personen innklagede selv har engasjert.
.
Innklagede anfører:
Den opprinnelige klagen mot innklagede er datert 22. april 2005 og mottatt 26. april 2007, innklagedes svar til klageren ble sendt 4. mai 2007. I dette brevet har innklagede valgt å redusere sitt krav med totalt kr 14 380 for å få saken ut av verden. Klagerne har kommet svært gunstig fra de kostnadene han var skyldig, totalt kr 30 428. Dette kan ha gitt noe uheldige signaleffekter, da det kan ha blitt oppfattet som samtykke fra innklagedes side i at arbeidet var klanderverdig utført, hvilket det ikke var. Innklagede informerer for ordens skyld om at oppdraget ble inngått 14. september 2004 og ikke 14. september 2005 slik klagerens advokat anfører.
Når det gjelder selgerens innsats til annonseinnrykk, stiller innklagede seg uforstående til dette. Alle annonser i innklagedes avisannonser må rekvireres av megleren i samarbeid med selger. Dersom klageren valgte å annonsere på egen hånd kan ikke innklagede erindre det. De visningene som klageren avholdt selv, var etter eget ønske og ofte etter avtale med innklagede. Klageren og innklagede hadde også gitt rom for dette i salgsoppgaven der både klagerens og saksbehandlerens telefonnummer framkom. Salgsoppgaven er godkjent av klageren.
Det medfører ikke riktighet at innklagede ikke forsøkte å dobbeltsjekke takstmannens rapport. Innklagede ringte takstmannen og fikk oppgitt at resultatet var som det var og at han ikke ville skrive dette på annen måte. Da var innklagede nødt til å godta dette. Det var viktig for innklagde å beskrive tilstanden på badet på en grundig måte og ikke vinkle det på en mer positiv måte enn det takstmannen hadde kommet fram til, dette også for å tilfredsstille klagerens opplysningsplikt. Innklagedes kompetansenivå hva gjelder våtrom er begrenset og han hadde ikke grunnlag til å betvile takstmannens vurdering.
Klageren anfører at megler avsluttet oppdraget uten å informere ham. Innklagede anfører at det ved en tilfeldighet ble oppdaget at oppdraget lå på Internett hos ny megler. Klageren hadde ikke tatt seg tid til å informere innklagede om det. Innklagede hadde i forkant av dette forsøkt å kontakte klageren for å fornye oppdraget, men avsluttet forsøkene på dette da det ble oppdaget at boligen lå aktiv på nett hos en annen megler.
I klagen fremkommer det at klageren kontaktet ny megler etter at oppdraget var avsluttet. Kronologien i dette er ikke riktig. Ny megler har oppgitt at oppdraget ble registrert der 8. mars 2005. Dette bekrefter at oppdraget hos ny megler ble startet før oppdragstiden hos innklagede gikk ut den 14. mars 2005. I tillegg bemerkes det at nettannonsen blir inaktiv automatisk etter seks måneder.
Innklagede finner påstandene som fremkommer meget feilaktige og stiller gjerne opp for å dokumentere ytterligere innklagedes opplevelse av saksgangen. Innklagede har forsøkt å finne igjen e-post korrespondanse, men det lagres ikke så langt tilbake som 2004/2005. Innklagede synes det i den sammenheng også er bemerkelsesverdig at denne saken plutselig kommer opp nå, da han anså seg ferdig med den i 2005. Følgelig stiller innklagede seg uforstående til å ha tilsidesatt sine plikter. Hele saken synes å bære preg av frustrasjon på grunnlag av at salget ikke har gått så raskt som normalt, og med ønske om å skaffe til veie en syndbukk. Innklagede har utført oppdraget etter de retningslinjer som skal følges, men er selvsagt lei for at klageren sitter med en annen oppfatning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder misnøye med saksbehandling, herunder manglende undersøkelse av våtromstest.
Klageren anfører at han etter at det var avholdt mange visninger med innklagedes bistand, foretok visningene selv og at innklagede overlot store deler av meglerarbeidet til ham, herunder også annonseinnrykk. Disse forholdene er ikke tilstrekkelig dokumentert til at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling i saken. Nemnda har imidlertid sett at det i oppdragsskjemaet er nedfelt at en visning er inkludert i prisen, og at klageren måtte betale 500 kroner for hver visning utover dette. Av innklagedes avregning av 4. mai 2005, fremgår at det er fakturert to visninger, totalt kr 1 000, men at innklagede har frafalt dette kravet i sin endelige avregning.
Oppdrag undertegnet av klageren og innklagede er datert 14. september 2004 med en løpetid på seks måneder. Det vil si at oppdraget gikk ut 14. mars 2005. Nemnda har merket seg at klageren ikke sa opp oppdraget hos innklagede eller informerte ham på annen måte før nytt oppdrag ble inngått med annet meglerfirma. Innklagede har således ikke avsluttet oppdraget, men har tvert i mot informert Nemnda om at han forsøkte å komme i kontakt med klageren for å få fornyet dette.
Når det gjelder påstanden om innklagedes manglende kontakt med takstmannen vedrørende våtromsrapporten, kan klageren ikke gis medhold. En eiendomsmegler er ikke bygningskyndig. Ifølge forarbeidene til eiendomsmeglingsloven kan det ikke forventes at eiendomsmegleren skal være bygningskyndig. Når en bygningskyndig person har gjennomgått bl.a. badet og funnet at det er fukt, må megleren forholde seg til dette. I denne saken har innklagede i tillegg vært i kontakt med takstmannen, som ikke fant å kunne vinkle sin takst på en mer positiv måte.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold i klagen.
Oslo, den 27. juni 2007
| (sign.)Vegard SyvertsenForbrukerrådets representant | (sign.)Tore Bråthenformann | (sign.)Børre VollNorges Eiendomsmeglerforbunds
Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |