Klage nr. 2019301
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Mathias Sejersted Bødtker
Advokatfirmaet Legalis AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Holmestrand
v/advokat Trond A. Lie
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2011 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet for 1,15 millioner kroner. I salgsoppgaven sto det at det var en enebolig, men senere viste det seg at den kun var godkjent som fritidsbolig. Klageren anfører at megleren burde funnet ut av dette, og krever at innklagede betaler henne erstatning for det økonomiske tapet hun er påført.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede har erkjent at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger. Grunnen til at han skrev i salgsoppgaven at det var en enebolig, var at kommunen ved en feil hadde klassifisert boligen som dette i sine systemer. Hadde megleren gjort nærmere undersøkelser hos kommunen, ville han ha oppdaget feilen. Spørsmålet er om det var erstatningsbetingende uaktsomt av megleren å ikke gjøre slike undersøkelser.
I ferdigattesten sto det at det var en fritidsbolig, og området var regulert til fritidsbebyggelse. I en slik situasjon – med motstridende opplysninger – hadde megleren oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser. At han ikke gjort dette, er i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten og erstatningsbetingende uaktsomt.
Når det gjelder det økonomiske tapet, har klageren siden 2017 forsøkt å selge boligen som fritidsbolig, men hun får ikke solgt den. Siden 2011 har den generelle prisstigningen for eneboliger i området vært på 63 prosent, og det er derfor sannsynlig at klageren – dersom hun kunne markedsført boligen som enebolig – ville fått solgt for rundt 724 500 kroner mer enn det hun ga for boligen. Dette tapet krever hun erstattet av innklagede. I tillegg krever hun erstatning for advokatkostnader med 59 125 kroner, totalt 783 625 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. På salgstidspunktet hadde boligen i en rekke år blitt benyttet som enebolig, og selgeren hadde krysset av for enebolig i egenerklæringsskjemaet. Takstmannen hadde klassifisert boligen som enebolig, og det samme hadde kommunen før en saksbehandler i 2017 oppdaget feilen. Disse momentene taler for at megleren ikke hadde oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser selv om det sto i ferdigattesten fra 1970 at det var en fritidsbolig.
Uansett kan erstatningskravet ikke føre frem fordi vilkåret om årsakssammenheng ikke er oppfylt, og klagerens erstatningsutmåling bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Nemnda bemerker at en megler i utgangspunktet må kunne forholde seg til den informasjon han har fått fra selger, kommunen og takstmannen. Men det kan foreligge særlige forhold som gjør at megleren ikke kan slå seg til ro med denne informasjonen, men må foreta nærmere undersøkelser.
I dette tilfellet finner nemnda det klart at megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser vedrørende statusen til denne eiendommen. Nemnda viser her blant annet til reguleringsforholdene, bygningens utseende, og at det ikke var innlagt vei, vann og kloakk til eiendommen, som i det minste var godkjent.
Konklusjonen blir at megleren ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatningskravet
Nemnda finner at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Når det gjelder utmålingen av erstatningskravet, herunder om det foreligger adekvat årsakssammenheng og størrelsen på et økonomisk tap, har ikke nemnda tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til det. Nemnda nevner for øvrig at utgifter til advokat som den store hovedregel ikke behandles av nemnda, jf. nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Holmestrand har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og eiendomsmeglerforetaket er erstatningsansvarlig. Nemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag for å ta stilling til erstatningsutmålingen.