Klage nr. 2019307

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 8. juni 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Kvelland & Partnere AS (PrivatMegleren Skien)

v/advokat Rønnaug Ringstad
                                      Advokatfirmaet Henriksen & Co. ANS

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Meglerens omsorgsplikt. Krav om erstatning.

Saksfremstilling:

I oktober 2018 kjøpte klageren et skoghusvære som innklagede formidlet. Selgerne og meglers oppdragsgiver var arvinger i et dødsbo. Klageren har trukket frem flere sider ved oppdraget som han mener er kritikkverdige. Klageren har særlig anført at megleren burde gjort nærmere undersøkelser og funnet ut at eiendommen var et skoghusvære før den ble markedsført slik den ble. I tillegg burde megleren ivaretatt klagerens interesser i etterkant av kjøpet ved å hjelpe til med å få kjøpet hevet. Klageren krever 530 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Fritidsbolig solgt som enebolig

Det sto i salgsoppgaven at det var en enebolig. I etterkant oppdaget klageren at eiendommen var en fritidseiendom, nærmere bestemt et skoghusvære, oppført i 1983. 

Ifølge klageren visste selgerne om at det var et skoghusvære. Én av selgerne er oppvokst og har senere overtatt naboeiendommen, som i sin tid ble utskilt fra klagerens eiendom. Klageren har også fått muntlige opplysninger om at en annen av selgerne var involvert i ombyggingen i 2006/2007. Dessuten har fullmektigen informert muntlig om at selgerne hadde inngående kunnskap om eiendommen. Megleren kan ikke skylde på at selgerne var arvinger i et dødsbo eller at boligen er solgt «som den er».

Innklagede hevder at det ikke fantes informasjon fra tidligere tilstandsrapporter som ga grunnlag for nærmere undersøkelser av hva slags type eiendom det var tale om. Dette er klageren uenig i. Det må kunne legges til grunn at megleren var kjent med takstrapport av
30. mai 2018, der det sto følgende:

Kommunen ble kontaktet for å innhente ferdigattest for ombygning/tilbygg 2006. Kommunen kunne ikke finne det i deres arkiv eller byggesaksmappe. Ferdigattest for tilbygget/ombygningen antas derfor å ikke foreligge.

Feil midlertidig brukstillatelse vedlagt salgsoppgaven

Den midlertidige brukstillatelsen fra 1979 som var vedlagt salgsoppgaven knytter seg til naboeiendommen og ikke klagerens eiendom. Klageren får senere vite at det ikke foreligger noen midlertidig brukstillatelse for verken skoghusværet eller tilbygget. Megleren burde ha gjort nærmere undersøkelser av byggesaksmappen og stilt kommunen spørsmål rundt dette. Klageren fikk de riktige opplysningene bare ved å henvende seg direkte til kommunen.

Ulovlig påbygg og innlagt vann og avløp

I salgsoppgaven under avsnittet «Offentlige forhold» henvises det til ferdigattest datert 4. desember 1976. Det viser seg imidlertid at det ikke forelå noen ferdigattest for eiendommen. Megleren burde opplyst om at påbygget var ulovlig bygget, og at det ikke forelå noen ferdigattest. Ifølge klageren fremgikk disse opplysningene av bygningsinformasjonen som var registrert i matrikkelen

I salgsoppgaven sto det under avsnittet «Vei, vann og avløp» at eiendommen har kommunalt vann og septiktank. Det viser seg imidlertid at det ikke foreligger godkjent tilkopling for vann og avløp.

Fastslått markedsverdi og angivelse av primærrom

I september 2017 ga fullmektigen en e-takst på 2,8 millioner. I takstrapport av 30. mai 2018 var markedsverdien imidlertid satt til 1,2 millioner. Kvadratmeterprisen økte med 42,5 prosent på under ett år. Klageren stiller spørsmål ved den første verdivurderingen. Selv om megleren ikke er like bygningskyndig som en takstmann, burde megleren på bakgrunn av eiendommens størrelse, oppussingsbehov og skader ha skjønt at den ikke var verdt
2,8 millioner kroner. I den første verdivurderingen var primærrom oppgitt til 150 kvadratmeter, mens i takstrapport av 30. mai 2018 ble den angitt til 94 kvadratmeter. Megleren var på befaring i forbindelse med utarbeidelsen av e-taksten og klageren kan ikke forstå hvordan megleren ikke oppdaget at primærrom ikke kunne være på 150 kvadratmeter.

Feil opplysninger i takstrapport

Takstrapporten inneholder feil gårds- og bruksnummer, i tillegg til at de angitte tilstandsgradene ikke reflekterer de faktiske forhold. Det sistnevnte underbygges av alle takstrapportene som klageren har innhentet i etterkant av kjøpet, samt redegjørelsen fra PRO-ING AS datert 21. oktober 2019.

Klageren mener at meglerforetaket kan holdes ansvarlig for feil gjort av takstmann. Det har vært et nært samarbeid mellom megleren og takstmannen.

Passiv rolle i konflikten mellom kjøper og selger

I et møte med ansvarlig megler 9. januar 2019 redegjorde klageren for feil og mangler ved eiendommen. Megleren ble bedt om å gjøre seg kjent med innholdet i byggesaksmappen og hjelpe klageren med å få kjøpet hevet. Ansvarlig megler viste ingen interesse for å løse saken og henviste til selgers eierskifteforsikring. Den samme beskjeden fikk klageren da partene møttes på nytt 22. mai 2019. Innklagede har forholdt seg passiv og skyldte på at de var under instruks fra forsikringsselskapet. Klageren har derfor måttet løse saken på egen hånd. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke ivareta hans interesser. Det tok omtrent ett år før klageren og selgeren kom til enighet om et hevingsoppgjør.

Meglers kvalifikasjoner

Klageren stiller spørsmål om megleren tilfredsstiller kvalifikasjonskravene som stilles i eiendomsmeglingsloven § 4-1, jf. § 6-2.

Krav om erstatning

Megleren har på bakgrunn av det ovennevnte brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt opptrådt i strid med god meglerskikk.

Det har blitt lagt ned mye penger og arbeid for å gjennomgå saken og få i stand en avtale om heving med boligselgerforsikringsselskapet. Klageren må også påkoste eiendommen betydelige beløp for å få den i tilnærmet samme stand som det han var forespeilet i salgsoppgaven og tilstandsrapporten. I tillegg har klageren lidt et tap som følge av å ha sittet med eiendommen i over ett år. Tapet kunne vært unngått dersom innklagede hadde bidratt til å løse problemet i januar 2019. Klageren anfører at hevingsoppgjøret ikke dekker det fulle økonomiske tap som klageren har lidt.

Klageren krever at innklagede betaler han erstatning med 554 293 kroner.  

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Innklagede stiller spørsmål ved hvorvidt saken er egnet for behandling i nemnda, da saken er omfattende og reiser en rekke bevisspørsmål som ikke er egnet for skriftlig behandling i nemnda. Saken bør derfor etter innklagedes syn avvises.

Fritidsbolig solgt som enebolig

Innklagede bestrider at megleren har brutt opplysningsplikten. Opplysningene i salgsoppgaven baserte seg på informasjon innhentet fra kommunen. En megler må kunne stole på opplysningene fra kommunen med mindre det forelå omstendigheter som tilsier at megleren burde gjøre nærmere undersøkelser. Slike omstendigheter forelå ikke her. Det forelå ingen opplysninger fra selgeren, takstmann, tidligere takstrapporter eller registrene for eiendomsinformasjon som ga grunn til mistanke om at informasjonen i kommunens arkiver var feil. Meglerens oppfatning av eiendommens status ble også underbygget av skjøtet tinglyst 14. april 2007, der tidligere eier oppga eiendommens status som boligeiendom.

Klageren hevder at selgeren var kjent med at eiendommen var en fritidsbolig. Hvis dette var tilfellet, ble ikke disse opplysningene videreformidlet til megleren.

Feil brukstillatelse vedlagt salgsoppgaven

Det er korrekt at det i salgsoppgaven lå vedlagt en midlertidig brukstillatelse som viste seg å gjelde naboeiendommen som ble fraskilt i 1988. Dokumentet var en del av eiendomsinformasjonen som innklagede innhentet fra kommunen og fremsto som gjeldende for klagerens eiendom. Det forelå ingen omstendigheter som tilsa at megleren burde ha gjort nærmere undersøkelser.

Ulovlig påbygg og innlagt vann og avløp

Når det gjelder påbygget, fremgikk det av bygningsinformasjonen fra kommunen at det oppførte bygget ble godkjent 11. desember 2006.

Opplysningene i avsnittet «Offentlige forhold» og «Økonomi» i salgsoppgaven var basert på det innklagede fikk av opplysninger fra kommunen hva gjaldt kommunale avgifter og hva de dekket.

Fastslått markedsverdi og angivelse av primærrom
Den første verdivurderingen var ikke knyttet til et salgsoppdrag. E-taksten baserte seg på opplysninger fra selger, og at eiendommen hadde et primærrom på 150 kvadratmeter. Verdivurderingen fra mai 2018 ble gjennomført i forbindelse med et salgsoppdrag. Etter en oppmåling av eiendommen ble det fastslått at eiendommen hadde et primærrom på 94 kvadratmeter, noe som medførte en nedjustering av eiendommens antatte markedsverdi.

Feil opplysninger i takstrapport

Når det gjelder klagerens anførsler knyttet til feil opplysninger i takstrapport, kan ikke meglerforetaket holdes ansvarlig for eventuelle feil gjort av takstmannen. Det er sikker rett at en eiendomsmegler ikke identifiseres med takstmannen. Klagerens påstand om meglerens samarbeid med takstmannen er ren spekulasjon og kan ikke dokumenteres.

Passiv rolle i konflikten mellom kjøper og selger

Innklagede bestrider at ansvarlig megler opptrådte i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av tvisten mellom klageren og selgeren. Det virker som at klageren har misforstått meglerens rolle. En megler er en mellommann og skal på den bakgrunn innta en nøytral rolle og dra omsorg for begge parters interesser. Innklagede henviste klageren til selgerens boligselgerforsikring, slik at klageren kunne fremme sin reklamasjon. Det er heller ikke slik at det har tatt lang tid å løse tvisten med selgers boligselgerforsikringsselskap og/eller at innklagede har hatt noen mulighet til å påvirke saksbehandlingsprosessen i boligselgerforsikringsselskapet.  

Kravet om erstatning

Megleren har på bakgrunn av det ovennevnte oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, samt opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger således ikke ansvarsgrunnlag.

Dersom nemnda kommer til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, er uansett ikke de øvrige vilkårene for erstatning oppfylt. Klageren fremmet krav overfor selgerens boligselgerforsikringsselskap i etterkant av kjøpet. Klageren og selgeren løste saken ved å heve kjøpet. Som hevingsoppgjør mottok klageren 2 750 000 kroner fra boligselgerforsikringsselskapet, altså 290 000 kroner mer enn klageren kjøpte for eiendommen. Innklagede mener dette er relevant i forbindelse med spørsmålet om det foreligger økonomisk tap for klageren.  

Det er fremsatt følgende påstand:

Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Det sentrale spørsmålet er om megleren her har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.  

Nemnda bemerker at en megler i utgangspunktet må kunne forholde seg til den informasjon han har fått fra selgeren, kommunen og takstmannen. Men det kan foreligge særlige forhold som gjør at megleren ikke kan slå seg til ro med denne informasjonen, men må foreta nærmere undersøkelser.

Nemnda mener at megleren her skulle ha foretatt nærmere undersøkelser når man blant annet ser hvordan bygningen så ut, opplysning om byggeår samt en ferdigattest som var utferdiget syv år før byggeåret. Megleren undersøkte heller ikke hva det var søkt om da det var et tilbygg som var oppført mye senere en ferdigattesten. I tillegg kommer det forhold at selgeren var et dødsbo, hvor selgerens kjennskap til salgsobjektet var mindre enn det som ellers er vanlig.

Konklusjonen blir at meglers undersøkelses- og opplysningsplikt ikke er overholdt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Har megler forholdt seg passiv i tvisten med selger?

Nemnda mener at megleren ikke kan kritiseres for at han holdt seg passiv da konflikten med selgeren oppsto. En megler er mellommann, og han skal når tvisten er et faktum, forholde seg i ro, og bare eventuelt gi råd. Det vil være i strid med god meglerskikk å involvere seg i tvisten på den ene eller andre side.

Erstatningskravet

Nemnda har klar praksis på at dersom en kjøper inngår en avtale om hevningsoppgjør uten å involvere innklagede, kan ikke kjøperen «snu seg» mot megler/innklagede og kreve det han ikke fikk ved hevningsoppgjøret, av innklagede, jf. nemndas avgjørelser RFE-2016-3 og RFE-2019-66. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Meglers kvalifikasjoner
Det er ikke noe som tilsier at megleren ikke tilfredsstiller kvalifikasjonskravene som stilles i eiendomsmeglingsloven § 4-1, jf. § 6-2.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Kvelland § Partnere AS (PrivatMegleren Skien) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem.