Klage nr. 2019261
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Sindre Stave
Oslo Advokatkontor AS
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Stavanger sentrum
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt
Saksfremstilling:
I 2018 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet. Under overtakelsen oppdaget klagerne fukt i veggen på det ene soverommet, og det viste seg at det var alvorlige feil i takkonstruksjonene. Klagerne inngikk forlik med selgeren om heving av kjøpet, men hevder at megleren hadde kunnskap om problemene med taket, og at han derfor har brutt opplysningsplikten. Klagerne krever erstatning for det økonomiske tapet som gjenstår etter hevingsoppgjøret.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Selgeren gjorde megleren oppmerksom på fuktskaden på det ene soverommet fem dager før overtakelsen, og i tillegg fikk megleren et halvt år tidligere tilsendt en takstrapport fra en sakkyndig som var rekvirert av en budgiver, og som konkluderte med at det var flere alvorlige feil i takkonstruksjonene. Megleren burde videreformidlet denne informasjonen til klagerne før overtakelsen slik at de kunne tatt med en sakkyndig og eventuelt holdt tilbake penger i oppgjøret. I stedet følte klagerne seg presset av megleren til å overta boligen. Hadde klagerne vært klar over problemene med taket, er det for øvrig lite sannsynlig at de hadde lagt inn bud.
At megleren ikke
videreformidlet informasjonen til klagerne senest før overtakelsen, er i strid
med god meglerskikk og et brudd på opplysningsplikten. Megleren har opptrådt
erstatningsbetingende uaktsomt, og det er årsakssammenheng mellom det
økonomiske tapet som gjenstår etter hevingsoppgjøret og meglerens manglende
opplysninger. I tillegg til avsavnsrenter (ca. 50 000 kroner) og
forsinkelsesrenter (ca. 45 000 kroner), krever klagerne erstatning for
tapt arbeidsfortjeneste (ca. 50 000 kroner), flytte- og oppbevaringskostnader
(ca. 20 000 kroner), strømutgifter (12 686 kroner) og egenandelen til
HELP Forsikring
(4 000 kroner), totalt 200 000
kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede bestrider at megleren var klar over at det var problemer med taket. Det er riktig at den andre budgiveren – som for øvrig kjente selgeren – tok forbehold om at taket måtte trekkes om, men dette forbeholdet ble fjernet i en senere budforhøyelse. Innklagede bestrider også at megleren fikk tilsendt takstrapporten klagerne viser til. Når det gjelder fukten i veggen på det ene soverommet, fikk megleren informasjon om dette fra selgeren fem dager før overtakelsen, og selgeren sa at han skulle ordne opp i det. Megleren slo seg til ro med dette, og tenkte at det holdt å informere om fukten og den planlagte utbedringen ved overtakelsen. I ettertid erkjenner innklagede at det prinsipielt sett ville vært en fordel om megleren hadde informert klagerne tidligere, men på dette tidspunktet var det ingen som visste omfanget av problemet, og hva det skyldtes.
Erstatningskravet bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Saken reiser to spørsmål.
For det første er det spørsmål om megleren skulle informert klagerne med en gang han fikk vite om fukt i veggen. Nemnda har kommet til at megleren her skulle informert klagerne om dette straks han ble kjent med det, selv om megleren fikk kunnskap om det først etter budaksept, det vil si etter at bindende avtale var inngått. Megleren har en plikt til å dra omsorg for begge parters interesser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk. Hadde klagerne fått informasjon om fukten i veggen fem dager før overtakelsen, hadde de hatt tid til å områ seg og vurdere hvordan de skulle forholde seg på overtagelsen, herunder eventuelt søkt juridisk og teknisk bistand.
For det andre har
klagerne krevd erstatning for det økonomiske tapet som gjenstår etter
hevningsoppgjøret. Når det gjelder erstatningskrav, har
nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke
klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, jf. for
eksempel nemndas avgjørelser RFE-2019-116 og
RFE-2019-66. Erstatningskravet kan derfor
ikke føre frem. Nemnda har følgelig ikke vurdert om vilkårene for erstatning
ville vært oppfylt, herunder hvilke tapsposter som ville vært dekningsmessige.
Konklusjon:
Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Stavanger sentrum har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.