Klage nr. 2019278

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Hamar

v/advokat Stian Bones

Protector Forsikring ASA

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling:

I 2013 kjøpte klageren en hytte som innklagede formidlet for 700 000 kroner. Etter overtakelsen oppdaget klageren flere mangler ved hytta, og klageren har fått 325 000 kroner i prisavslag fra selgeren. Klageren anfører at prisavslaget fra selgeren ikke dekker hans fulle økonomiske tap, og krever at innklagede betaler ham 500 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

I takstrapporten som lå ved salgsoppgaven da selgerne kjøpte hytta i 2004, var flere av manglene denne saken gjelder omtalt. Disse manglene var ikke nevnt i takstrapporten som lå ved salgsoppgaven da klageren kjøpte hytta i 2013. Megleren til innklagede formidlet begge salgene, og må derfor ha hatt kjennskap til manglene. Dette er informasjon som han burde ha videreformidlet til klageren, og megleren har derfor brutt sin opplysningsplikt.

Manglene er så omfattende at hele hytta må rives, og klageren anslår at det vil koste rundt
1,5 millioner kroner å bygge den opp igjen. Siden prisavslaget, som klageren har fått fra selgeren, ikke dekker hans fulle økonomiske tap, krever klageren at innklagede betaler ham 500 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren er ikke bygningskyndig, og baserte sin beskrivelse av hytta på takstrapporten. Det kan ikke forventes at en megler skal oppdage mangler som hverken takstmannen eller selgeren har oppdaget, og det har ingen betydning at megleren formidlet salget også da selgerne kjøpte hytta i sin tid. Det er ni år mellom salgene, og de som solgte hytta i 2013 hadde opplyst om at de hadde gjort omfattende oppgraderinger. I tillegg var takstmannen i 2013-salget kjent med takstrapporten fra 2004-salget.

Uansett er det ikke årsakssammenheng mellom meglerens opptreden og noe økonomisk tap siden klageren allerede har fått 325 000 kroner i prisavslag fra selgeren. Under enhver omstendighet er kravet foreldet. Klageren kjøpte hytta i 2013, og manglene denne saken gjelder må ha vært kjent for ham i minst tre år. Det er for øvrig ikke rettslig grunnlag for noen identifikasjon mellom takstmannen og megleren.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

For det første er eventuelle krav foreldet, jf. foreldelsesloven § 9. Kjøpet av hytta fant sted i 2013, og klageren reklamerte overfor selgeren i juni 2014. Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Klageren avbrøt foreldelsesfristen ved klagen til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester den 7. november 2019, det vil si lenge etter at eventuelle krav overfor innklagede var foreldet.

For det andre bemerker nemnda at et eventuelt erstatningskrav overfor innklagede uansett ikke ville ført frem. Når det gjelder erstatningskrav, har nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, jf. for eksempel nemndas avgjørelser RFE-2019-116 og
RFE-2019-66.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klageren] gis ikke medhold.