Klage nr. 2019312
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Trond Selsaas
Innklaget: Sparebankenes Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Askim)
Saken gjelder: Skatterådgivning
Saksfremstilling:
I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av en leilighet klagerne eide. Leiligheten ble solgt med en gevinst på 860 000 kroner, og Skatteetaten ga først beskjed om at gevinsten var skattepliktig fordi kravet om botid ikke var oppfylt. Klagerne tok kontakt med advokat, og Skatteetaten har nå endret mening. Klagerne anfører at megleren ikke forklarte dem at de risikerte å måtte betale skatt av en eventuell gevinst, og krever erstatning av innklagede for advokatkostnadene de er påført.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken:
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne drev en restaurant, og jobbet ofte til sent på kvelden. De kjøpte derfor en leilighet i nabobygget til restauranten, slik at sønnen deres på ni år kunne være alene hjemme mens klagerne jobbet. Etter endt arbeidsdag dro klagerne til leiligheten og sov over til neste dag, men selv om de i praksis bodde i leiligheten i denne perioden, meldte de aldri flytting til denne adressen. Klagerne valgte å selge leiligheten da sønnen var blitt 15 år, og de inngikk oppdragsavtale med innklagede. Skatt ble et tema med megleren, men megleren sa ingenting om at klagerne kanskje måtte skatte av gevinsten. Leiligheten ble solgt med en gevinst på 860 000 kroner, og klagerne fikk først beskjed fra Skatteetaten om at gevinsten var skattepliktig. Klagerne tok kontakt med advokat, og Skatteetaten har nå endret standpunkt.
Selv om det endte med at klagerne slapp å betale skatt av gevinsten, har megleren brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Kravet om botid er et enkelt spørsmål som en megler må kjenne til, og hadde megleren gjort klagerne oppmerksom på risikoen for at de måtte betale skatt, kunne klagerne for eksempel ha meldt flytting til leiligheten og bodd der ett år til. Klagerne hadde ikke dårlig tid. At oppdragsavtalen inneholdt noe informasjon om vilkårene for skattefri gevinst, gjør ingen forskjell. Når det gjelder hva megleren sa om skatt, er det vanskelig å dokumentere dette i ettertid. Det er imidlertid megleren som er den profesjonelle part, og som burde ha sørget for notoritet rundt disse samtalene, for eksempel i et notat.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og den manglende rådgivningen førte til at klagerne måtte ta kontakt med advokat for å dokumentere overfor Skatteetaten at kravet om botid var oppfylt. Hadde ikke Skatteetaten endret mening, kunne klagerne i verste fall ha måttet betale 227 000 kroner i skatt. Uansett har klagerne blitt påført advokatkostnader, og disse krever klagerne at innklagede erstatter dem.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren forklarte klagerne at en eventuell gevinst ved salget ville være skattepliktig, og klagerne har skrevet under i oppdragsavtalen på at rådgivning har funnet sted. Megleren har derfor oppfylt sin rådgivningsplikt.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens rådgivningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Avgjørende for nemnda er at innklagede ikke har kunnet dokumentere at megler informerte klagerne om at et salg kunne medføre gevinstbeskatning, utover det som fremgår av oppdragsavtalen punkt 10.11. Det er megler som den profesjonelle aktør som må kunne dokumentere at han har gitt nødvendige skatteråd. Det kunne enkelt vært gjort ved for eksempel å sende en kort e-post til klageren hvor man bekreftet samtalen om skatt, og at det ble informert om at et salg kunne utløse gevinstbeskatning. Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og erstatningsbetingende uaktsomt.
Klagerne har krevd dekket kostnadene til advokat. Nemnda legger til grunn at dette gjelder utgiftene til skattesaken og ikke kostnader i forbindelse med klagebehandlingen i nemnda. Nemnda viser til at det fremgår av nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt at utgifter til advokatbistand normalt ikke dekkes.
Klagerne har ikke opplyst hva utgiftene til advokat utgjør. Nemnda mener imidlertid at innklagede må dekke nødvendige utgifter til advokatbistand i forbindelse med skattesaken.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Sparebankenes Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Askim) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må erstatte [klagerne] nødvendige utgifter til advokat de har hatt i forbindelse med selve skattesaken.