Klage nr. 2019316

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PM Tønsberg AS (PrivatMegleren Tønsberg)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

I 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Prisantydningen var
3,5 millioner kroner. To måneder etter at oppdraget hadde gått ut på tid, aksepterte klageren et bud på 3,2 millioner kroner. Klageren har flere innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget, men har særlig anført at megleren håndterte budene på en kritikkverdig måte, og at innklagede burde ha frafalt kravet om provisjon på eget initiativ siden oppdraget hadde gått ut på tid. Klageren krever at innklagede reduserer sitt krav om betaling fra 133 587 kroner til 66 762 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav. 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Meglerens håndtering av innkomne bud

Da det kom inn et bud på 3,4 millioner kroner, ringte klageren straks til megleren og sa at hun aksepterte budet. Megleren sa at hun skulle undersøke finansieringen først. Megleren kunne ikke bekrefte finansieringen, og frarådet klageren å akseptere budet. Budet var uten forbehold og dermed bindende selv om kjøperen ikke skulle klare å betale for seg, og klageren hadde derfor lyst til å akseptere budet, men hun stolte på megleren og avslo. Senere kom det inn et bud på 3,2 millioner kroner. I stedet for å foreslå å komme med et motbud, sa megleren at klageren måtte «svelge stoltheten og at tapet enkelt [kunne] ‘bakes’ inn i boliglånet». Klageren gråt og var usikker, og meglerne burde rådet klageren til å avslutte budrunden eller sørget for lengre frister. I det minste burde megleren latt henne få komme med et motbud.

Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget

For det første ga megleren først en verdivurdering på 3,5 millioner kroner, men senere mente han at verdien hadde gått noe opp, og at boligen burde legges ut for 3,6 millioner kroner, noe klageren ikke ønsket. Det endte med at boligen ble lagt ut for 3,5 millioner kroner. Dette var starten på utallige endringer og feil i annonsen.

For det andre mente megleren at det ikke var nødvendig med til salgs-skilt, og til slutt dro klageren ned og hentet et skilt og hang det opp selv. Siden det var andre boliger til salgs i området, mente klageren at det ville være lurt å ha et skilt oppe, slik at interessentene på de andre boligene kunne se at også hennes bolig var til salgs. I tillegg er det mange som liker å kjøre rundt og se på området før visning, og det er lettere å finne frem til riktig bolig hvis det det er et skilt der.

For det tredje ble annonseringen forsinket. Klageren fikk salgsoppgaven og FINN-annonsen til gjennomlesning først 10. mai 2019, og det var flere ting som måtte rettes opp. Dette gjorde at annonseringen måtte utsettes til 12. mai 2019, og dermed måtte også den første visningen – som egentlig skulle ha vært torsdag 16. mai 2019 – utsettes til søndag 19. mai 2019. Klageren var hele tiden klar på at hun ønsket å ha første visning før 17. mai, noe megleren mente at skulle gå bra. 

For det fjerde sto det feil visningsdato da boligen 31. august 2019 ble annonsert i lokalavisen. I stedet for at det sto at visning skulle være 5. september 2019, sto det at visning skulle være 13. august 2019, det vil si 18 dager tilbake i tid. Innklagede har erkjent feilen, men sier at den ikke hadde noen betydning fordi dersom folk er interesserte nok, tar de kontakt med megleren og spør om hvilken dato som er riktig. Klageren mener denne feilen føyer seg inn i en rekke av feil som gjorde at annonseringen fremsto som unøyaktig og uprofesjonell.

For det femte pratet klageren og megleren om at det var viktig å ha en god alternativ planløsning for det tredje soverommet, men plantegningene var hele tiden uriktige da boligen lå ute for salg. Megleren sier at dette er en tjeneste fra en ekstern leverandør, men det er en tjeneste innklagede har trukket for i oppgjøret.

For det sjette ble det avholdt visninger til ugunstige tider. I tillegg til at en visning måtte utsettes fordi annonseringen ble forsinket, spurte megleren om en visning kunne flyttes fra en søndag kl. 12 til lørdagen dagen før kl. 11 fordi megleren hadde planer. Megleren mente at endringen ikke ville ha noe å si, men det er klageren uenig i. Visningen var allerede annonsert på FINN, og det er ikke vanlig å ha visning så tidlig på en lørdag.

Til syvende og sist mistenker klageren at megleren ikke fulgte opp interessentene de første tre månedene av oppdraget. Det var tre interessenter som ønsket privatvisning, men ingen av disse dukket opp. Den samme megleren hadde i oppdrag å formidle salget av den tidligere boligen til klagerens samboer, og den gangen fulgte ikke megleren opp interessentene. En dag var en interessent på vei for å se på den tidligere boligen til klagerens samboer fordi megleren hadde sagt at dersom ikke interessenten hørte noe fra megleren innen et bestemt tidspunkt, kunne han komme og se på boligen den samme dagen. Denne dagen kunne ikke klageren eller hennes samboer avholde privatvisning, og det endte med at privatvisningen måtte utsettes til mandagen etter. I mellomtiden fant interessenten seg en annen bolig.

Krav om at innklagede reduserer sitt krav om betaling

Meglerens håndtering av oppdraget førte samlet sett til at leiligheten ble oppfattet som «spedalsk» i markedet, og som resultat ble leiligheten solgt for 300 000–400 000 kroner under prisantydning. Megleren var klar over at oppdraget hadde gått ut på tid, men det var først etter at klageren hadde gjort innklagede oppmerksom på at de dermed ikke hadde krav på provisjon, at de frafalt dette kravet. Som profesjonell part burde innklagede gjort dette på eget initiativ. Klagerne krever at innklagede reduserer sitt krav om betaling fra 133 587 kroner til 66 762 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerens håndtering av innkomne bud

Etter hvert kom det inn et bud på 3,2 millioner kroner. Budet ble gitt på kvelden, og megleren prøvde å få tak i klageren, men klageren svarte ikke. Klageren sendte melding tidlig neste morgen, og megleren ringte klageren på vei til jobb. I denne samtalen sa megleren at budgiveren hadde sagt at hun hadde blitt forespeilet å kjøpe en nabobolig for 3,4 millioner kroner, og at budgiveren kom til å kjøpe denne dersom hun ikke fikk tilslaget hos klageren. Videre sa megleren at det kunne være en idé å bytte til et annet meglerforetak dersom klageren ønsket ny oppmerksomhet rundt boligen, og at innklagede kom til å fakturere henne for påløpte kostnader dersom klageren valgte å forlenge oppdraget med dem, i tråd med hvordan de pleier å gjøre det. Senere samme dag ringte klageren og sa at hun hadde pratet med banken sin, og at banken hadde gått med på å forlenge mellomfinansieringen mot at klageren leide ut boligen som lå ute for salg. Basert på det klageren hadde sagt om sin livssituasjon, anbefalte megleren klageren å heller akseptere budet som forelå og komme seg videre i livet.

Når det gjelder budet på 3,4 millioner kroner, anbefalte megleren å avslå dette fordi megleren ikke kunne bekrefte finansieringen til budgiveren.

Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget

De fleste meglere henger opp til salgs-skilt i forbindelse med første visning, og det tenkte megleren å gjøre også i denne saken. Klageren ønsket imidlertid å gjøre det tidligere, og hun var derfor innom kontoret og hentet et skilt fordi megleren var travel og ikke hadde tid til å henge opp for henne.

Innklagede beklager for øvrig at det sto feil visningsdato i annonsen i lokalavisen, men navnet og telefonnummeret til megleren sto der, og det var enkelt for interessentene å ta kontakt med megleren om noen stusset over datoen. Annonsering i lokalavisen var uansett noe innklagede spanderte på klageren. Når det gjelder de andre visningsdatoene, tilsier erfaring at det har liten betydning hvilken dag visning holdes på, så lenge den ikke holdes på en fredag. Hvis den oppsatte visningen ikke passer, ber de fleste om privatvisning.

Innklagede kan ikke stå til ansvar for at deres leverandør av plantegninger ikke leverte korrekt hver gang, og innklagede bestrider at megleren ikke fulgte opp interessentene.

Kravet om at innklagede reduserer sitt krav om betaling

Innklagede har frafalt kravet om provisjon, men bestrider at det er grunnlag for ytterligere reduksjon i vederlaget.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om at innklagede reduserer sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Klagen gjelder en rekke forhold.

Prisantydning

Prisantydning er meglers vurdering av hva som er forventet salgspris på det aktuelle tidspunktet for markedsføring, men er ingen prisgaranti. Nemnda legger til grunn at det som ble den endelige prisantydningen, var etter enighet mellom klager og megler.

Manglende salgsskilt

Nemnda bemerker at de fleste meglere vil ha et salgsskilt satt opp så snart som mulig etter at alle nødvendige opplysninger om eiendommen er innhentet. Megler har opplyst at han hadde planer om å sette det opp på visningen, og uttalte at han ikke hadde tid til å gjøre det tidligere. Dette er kritikkverdig av megler, men nemnda har registrert at dette ble løst ved at klager selv hentet og satte opp skilt.

Forsinkelse i annonseringen og feil visningsdato

Det er på det rene at det var feil visningsdato i én annonse, noe også innklagede har beklaget. Når det gjelder forsinkelsen i annonseringen, er det uklart for nemnda hva som var årsaken til det. Det kan reises spørsmål om meglers valg av visningsdatoer til dels var uheldig, men det må legges til grunn at partene ble enige om datoene. Det er imidlertid ikke veldig vanlig med visning lørdag kl. 11:00.

Rådgivning om presentasjonen av soverom

Det er påstand mot påstand om hva som ble sagt om annonseringen av soverom ved oppdragsinngåelsen. I første omgang ble boligen annonsert med to soverom, mens senere ble den annonsert med muligheten for tre soverom. Da leiligheten ble lagt ut for salg, var det kun to soverom. Nemnda kan ikke se at megleren kan kritiseres her.

Budprosessen

Nemnda nevner først at det kan være en risiko for selger å akseptere et bud hvor finansiering ikke er bekreftet. Megleren gjorde følgelig det rette ved ikke å anbefale klageren å akseptere budet på 3,4 millioner kroner.

Når det gjelder det senere budet på 3,2 millioner kroner, er det dels påstand mot påstand om hva megler sa og hennes anbefaling i den forbindelse. Selv om megler anbefalte klager å akseptere budet, var det klager som måtte ta den endelige beslutningen om aksept / ikke aksept. Det er ikke noe i den skriftlige kommunikasjonen som sannsynliggjør at hun ikke fikk anledning til å inngi et motbud. Selv om klageren tilsynelatende var i en vanskelig situasjon og usikker på hva hun skulle gjøre ved budet på 3,2 millioner kroner, kan ikke nemnda se at megler her har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oppfølgning av interessenter

Nemnda kan ikke se at det er sannsynliggjort at megler ikke i tilstrekkelig grad har fulgt opp interessentene.

Feil plantegninger

Det er på det rene at det var feil plantegninger i salgsoppgaven. Nemnda bemerker at megler / innklagede har ansvaret for sine kontraktsmedhjelpere i den forbindelse.

Oppdraget gått ut på dato

Det er på det rene at oppdraget var gått ut på dato da salget fant sted, og at det ikke var fornyet. Megler var også klar over dette. I en slik situasjon har innklagede kun krav på dekning av utlegg og ikke vederlag. Nemnda bemerker at vederlag ikke bare omfatter provisjon, men at også andre deler av postene i oppdragsavtalen er å anse som vederlag.

Innklagede har akseptert at meglerprovisjonen på 35 000 kroner bortfaller. De øvrige «vederlags»-postene er:

Del av grunnpakke markedsføring: 6 000 kroner

Tilrettelegging: 9 900 kroner

Visninger: 7 500 kroner

Oppgjørskostnad: 4 500 kroner

Summen av dette er 62 900 kroner inklusive meglerprovisjonen, som innklagede må kreditere klageren.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

PM Tønsberg AS (PrivatMegleren Tønsberg) må kreditere [klageren] 62 900 kroner, inklusive meglerprovisjonen.