Klage nr. 2019321
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Grünerløkka
Saken gjelder: Krav om erstatning.
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede foretak med overtakelsen den 15. juni 2018. I forbindelse med salgsoppdraget var det engasjert et profesjonell stylingselskap for møblering av leiligheten. Etter at boligen var solgt og møblene skulle hentes, ble det ved et uhell laget en ripe i parketten på soverommet. Stylingselskapet gikk konkurs før de fikk reparert skaden. Skaden var ikke utbedret ved overtagelse, og det ble en diskusjon mellom partene rundt dette. Megler tok på seg ansvaret for å reparere skaden, for å unngå en konfliktsituasjon mellom kjøper og selger. I overtakelsesprotokollen ble det nedfelt følgende: «Megler tar kostnad for ripe i gulv». Partene er uenige om omfanget av utbedringsmetode, da vedkommende som skal foreta utbedringen, forespeilet at ripen fortsatt ville være synlig. Klageren krever at innklagede utbedrer eller erstatter klagerens kostnad ved utbedring etter en metode som gir et tilfredsstillende resultat, uten synlig forskjell med resten av gulvet. Dersom den rimeligste utbedringsmetoden ikke gir et tilfredsstillende resultat, må hele gulvet skiftes for innklagedes regning.
Innklagede avviser kravet. Klageren har kun krav på rimeligste løsning, noe innklagede har tilbudt, men klageren ikke har akseptert. Innklagede anser seg ikke lengre bundet av tilbudet. Dersom hele gulvet skal skiftes, er dette et krav som må rettes mot selgeren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne kjøpte leiligheten med opplysninger i salgsoppgaven om «Ny eikeparkett
på gulv» i soverom. Selskapet som stod for stylingen til visning lagde en stor
ripe i parkettgulvet, da møblene skulle fjernes etter salget. Selskapet nektet
å erkjenne skaden hverken ovenfor selger eller forsikringsselskapet, og gikk senere
konkurs. På overtakelsen var saken vedrørende ripen i gulvet enda ikke løst. I
overtakelsesprotokollen som ble fylt ut og sendt ut av megleren, aksepterte
megleren å dekke kostnadene for reparasjonen og følgende ble nedfelt i
overtakelsesprotokollen:
Ripe i ny parkett på største soverom. Megler tar kostnad for ripe i gulv.
Ulike alternative utbedringsmetoder ble diskutert med megleren i etterkant. Diskusjonen var åpen og konstruktiv. Det gjenstod etter hvert to alternative metoder for utbedring, hvorav en var å påføre voks på ripen. Dette var det rimeligste alternativet på rundt 2 500 kroner. Ripen vil fremdeles være mulig å se, noe som også ble bekreftet av eksperten som var sendt ut av megleren. Det andre alternative var å skifte hele gulvet i dette rommet. Det var ikke mulig å bare erstatte de skadde plankene da gulvet var limt. Kostnad ved utskiftning av gulvet beløper seg til 30 000 kroner. Da de to alternativene ble lagt frem, valgte megleren å forholde seg til det billigste alternativet, nemlig voksing av ripen.
Megleren sa at uansett resultatet av voksingen, måtte klageren akseptere at innklagede hadde oppfylt sin forpliktelse, og saken måtte avsluttes med det. Dette var ikke akseptabelt for klageren som ønsker det gulvet han kjøpte, et gulv som ser nytt ut eller i det minste et gulv hvor det ikke var synlig forskjell i forhold til resten av gulvet. Dersom et slikt resultat kunne oppnås ved voksing av gulvet kunne saken avsluttes. I motsatt fall må innklagede prøve en annen metode. Partene kom ikke til enighet, og saken eskalerte. Innklagede satte som ultimatum at klageren enten måtte godta voksing, uansett resultat, eller godta erstatning tilsvarende kostnaden ved en slik utbedringsmetode på 2 500 kroner. Klageren ble gitt en kort frist for å godta dette, i motsatt fall avsluttet innklagede saken. Klageren vurderte dette ultimatumet som uakseptabelt og krevde at saken skulle forbli åpen, inntil partene kom frem til en tilfredsstillende løsning.
Klageren tok kontakt med kundeservice hos innklagede for å registrere en formell klage slik at saken kunne undersøkes der uavhengig av megleren. Forespørselen fra klageren ble sendt tilbake til daglig leder og reklamasjonsansvarlig som kom tilbake med samme tilbud, denne gangen uten frist for å akseptere. Dette er fremdeles ikke akseptabelt. I dag er saken fremdeles åpen.
Det fremgår tydelig av overtakelsesprotokollen at megleren har påtatt seg det prinsipale ansvar for å utbedre ripen. Det var megleren selv som skrev på overtakelsesprotokollen og sendte den til kjøper og selger. Klageren spurte innklagede igjen i august 2018 om deres ansvar og fikk bekreftet av megleren at innklagede ville ta ansvar. Hverken overtakelsesprotokollen eller de påfølgende e-postmeldingene mellom parten indikerer en «begrenset kostnad» eller et maksimalt beløp som innklagede vil dekke.
For klagerens del var det det samme om det var megleren eller selgeren som tok kostnaden, så lenge ripen ble fikset.
Som skrevet i overtakelsesprotokollen, var det to andre skader som falt under selgerens ansvar. Det ble holdt tilbake 120 000 kroner som ble frigitt da selgeren fikset disse to skadene. Ifølge megleren var det etter loven ikke anledning til å holde tilbake penger for forhold utenfor selgerens ansvar. Ripen i gulvet på soverommet var hennes ansvar. Dette stolte klageren på ettersom det ble definert som to forskjellige erstatningskrav, samt at hun allerede hadde informert om at innklagede ville erstatte kostnaden til reparasjon av ripen i gulvet.
Voksing var det andre alternativet. Det første var å bytte ut de skadede plankene. Da plankene skulle byttes ut innså entreprenøren at det ikke var mulig å bare bytte de skadede plankene. Deretter gjenstod to alternativer; voksing eller bytte av hele gulvet. Det er feil når innklagede hevder at skifte av gulv aldri var ett av alternativene. Dette ble fremmet som et alternativ i midten av oktober 2018, da det ble klart at det ikke var mulig å bytte ut de skadede plankene. Dette bekreftes også i e-post korrespondanse med megleren.
Videre er det feil som innklagede hevder at voksingen skulle gjøre at ripen ikke ville synes. Megleren vet at dette ikke er riktig, da entreprenøren som prøvde å bytte plankene sa at ripen var for stor og ville synes uansett voksing. Dette synes å være årsaken til at innklagede ikke vil garantere for resultatet.
Klageren krever ikke et nytt gulv og har helt fra begynnelsen av gjort sin stilling klar. Etter at både megleren og klageren visste at voksing ikke ville fungere, gjentok klageren at alternativ utbedring måtte prøves. Det ble ikke sagt at det å bytte plankene var det eneste alternativet klageren ønsket. Det ble i stedet påpekt flere ganger ovenfor innklagede at klageren ønsket at ripen fikses uansett alternativ.
Megleren aksepterte å ta kostnaden på tidspunktet for overtakelse for å sikre salget. Klageren er ikke norsk, og dette var første gang han kjøpte bolig i Norge. Ettersom megleren gav sin skriftlige lovnad om å ta kostnaden ved ripen, stolte klageren på dette. Men når reparasjonen viste seg å være dyrere enn innklagede forventet, prøvde de å komme seg ut av sin
forpliktelser ved å tilby en rimelig løsning, uten garanti for resultatet samt presse klageren til å godta dette.
Klagerne krever at innklagede oppfyller sin forpliktelse, nedtegnet i overtakelsesprotokollen. Utbedringen må gjøres etter en metode som medfører at ripen i gulvet ikke lengre er synlig.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er selger av eiendommen som er ansvarlig for å levere boligen i kontraktsmessig stand. Skader som oppstår mellom avtalen inngås og overtagelse er selgers ansvar. Innklagede har således ikke ansvar for å utbedre skaden eller dekke kostnader knyttet til utbedring. Innklagede har, til tross for manglende ansvar, gitt et tilbud om å dekke en begrenset kostnad for reparasjon av skaden på gulvet. Tilbudet fremgår av korrespondansen etter overtagelse, hvor det tydelig er beskrevet at det kun omfatter reparasjon på best mulig måte.
Overtagelseserklæringen er signert av kjøper og selger av eiendommen, ikke av megler. Innholdet i overtagelseserklæringen forplikter av den grunn ikke innklagede. Klageren har holdt tilbake 120 000 kroner ovenfor selger av eiendommen, uten å rette noe krav mot selgeren. Innklagede har tilbudt seg å dekke kostnaden ved utbedring av skaden ved flere anledninger, senest etter at klageren rettet en klage til Reklamasjonsnemnda. Klageren har hele tiden motsatt seg retting før innklagede gir en garanti for at gulvet blir byttet dersom klageren selv ikke er fornøyd med utbedringen. Innklagede har nektet å gi en slik garanti, da dette ligger utenfor det tilbudet som ble gitt.
Stylingselskapet erkjente feilen og ønsket å dekke kostnadene for utbedring, men selskapet gikk konkurs før de fikk reparert skaden. Skaden var ikke utbedret ved overtagelsen, og det ble en diskusjon mellom partene rundt dette. Det er riktig at det ble diskutert ulike alternativer for utbedring, men skifte av gulv var aldri ett av alternativene. Klagerens påstand på dette punktet tilbakevises, det var kun snakk om å reparere skaden.
Kjøper og selger sto langt fra hverandre i diskusjonen. Megleren forsøkte etter beste evne å finne en minnelig løsning mellom partene uten å lykkes. For å unngå en konfliktsituasjon mellom kjøper og selger på et relativt beskjedent beløp, tilbød megleren seg å dekke kostnaden for reparasjon. Innklagede engasjerte håndverker og gulvleverandør til å vurdere skaden og finne den beste løsningen for utbedring. Det ble konkludert med at eneste mulighet var å fylle ripen med myk voks og deretter olje/vokse hele gulvet på soverommet. Forespeilet resultat var at ripen ikke ville synes, dog mulig en nyanseforskjell som ville jevne seg ut over tid. Klageren motsatte seg en slik løsning, uten garanti for at gulvet ble skiftet dersom de selv ikke var fornøyd. Innklagede mener kravet ligger utenfor deres ansvar og ønsket ikke å gi en slik garanti. Innklagede oppfordret derfor klageren til å rette en reklamasjon til selger, dersom han mente å ha rett på nytt gulv. Innklagede har strukket seg langt for å imøtekomme klageren, dette til tross for at det påklagede forhold ligger langt utenfor meglerens ansvarsområde. Det synes som om klager forsøker å utnytte situasjonen for å få et helt nytt gulv, noe som ikke var en del av tilbudet fra innklagede.
Klageren har valgt å takke nei til innklagedes tilbud og innklagede er derfor ikke lenger bundet av tilbudet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til klagen fører frem.
Det er uomtvistet at megler har påtatt seg kostnad for ripe i gulv, men det er ikke avtalt noe om hvordan dette nærmere skal gjøres, eller hvem som ved uenighet skal godkjenne om den utbedring som eventuelt foretas, er akseptabel.
Hva megler har forpliktet seg til, beror på en tolkning av det som er avtalt. Nemnda mener at megler har forpliktet seg til å sørge for at ripen ikke lenger vil være synlig. Om dette kan gjøres ved å reparere gulvet, om hele parketten må skiftes eller om det er andre måter, har ikke nemnda forutsetninger for å ha noen mening om. Dette er noe innklagede må vurdere. Hovedsaken er at ripen etter endt tiltak er borte.
Nemnda finner at innklagede har det økonomiske ansvaret for å sørge for at ripen ikke lenger vil være synlig. Hvis den utbedringsmetode som velges, innebærer en standardforbedring sammenholdt med tilstanden ved avtaleinngåelsen, må det gjøres et skjønnsmessig fradrag i erstatningen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Innklagede, DNB Eiendom AS avd. Oslo Grünerløkka, er økonomisk ansvarlig for at ripen i gulvet på soverommet ikke lenger vil være synlig.