Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det var i salgsoppgaven opplyst at leiligheten hadde et boligareal på 46 m2, mens det i ettertid har vist seg at dette var kun 40 m2. Klageren har fått medhold i klage mot takstmannen, men Reklamasjonsnemnda for takstmenn har avslutningsvis i sine bemerkninger notert «Klagenemnda viser for øvrig til at klageren i sitt brev av 11.10.06 til selgeren har opplyst at en advokat i Meglerklagenemnda mente at det var begått en feil av megleren, når han ikke holdt tilbake et beløp av oppgjøret, inntil den varslede kontrollmålingen var gjennomført. Klagenemnda slutter seg til denne vurderingen.
Innklagede er faglig ledet av advokat.
Klageren anfører:
Leiligheten var i salgsoppgaven opplyst å ha et boligareal på 46 m2. Etter ny oppmåling på overtakelsestidspunktet viste det seg at boligarealet var kun ca 40 m2. Takstmannen innrømmet ifølge klageren at hans oppmåling som var lagt til grunn i salgsoppgaven, inneholdt et arealavvik på 15 %. Dette ble skriftlig påpekt i overtakelseserklæringen. Omtrent samtidig ringte klageren innklagede og ba om at noe av salgssummen skulle holdes tilbake til forholdet var avklart. Dette ble ikke gjort.
Det har blitt antydet et erstatningsbeløp på kr 50 000. Kravet har ikke blitt akseptert. Klageren har også klaget til Klagenemnda for takstmenn. Hun ble gitt medhold i både at innklagede burde holdt tilbake et beløp, og at takstmannen har opptrådt uansvarlig. Det er på dette grunnlag kjøper krever erstatning da hun har betalt for «feil» vare.
Klageren mener at selgeren v/innklagede har et økonomisk ansvar ved at selgeren har opptrådt uaktsomt i forbindelse med målingen av arealet. På dette grunnlag krever klageren en erstatning.
Innklagede anfører:
Innklagede har ikke adgang til å holde tilbake penger på klientkonto etter overtakelse, dersom dette ikke er uttrykkelig avtalt mellom partene. Frem til overtakelsestidspunktet sitter megleren med kjøpesummen på vegne av kjøperen og skjøtet på vegne av selgeren. Når overtakelsestidspunktet har kommet, utveksles ytelsene. Kjøperen overtar den faktiske bruken av eiendommen, men megleren vil sitte med rådigheten over kjøpesummen til selgerens heftelser på eiendommen er innfridd. Deretter vil kjøperen motta heftelsesfritt skjøte og selgeren vil motta det som er igjen av kjøpesummen etter at heftelsene er innfridd. Fra kjøperen overtar bruken av eiendommen, sitter megleren på pengene på selgerens vegne.
Klageren anfører at hun «omtrent samtidig» med skriftlig nedtegnelse av arealavviket, hadde varslet innklagede om at han måtte holde noe av kjøpesummen tilbake. Innklagede bestrider at spørsmålet om tilbakeholdelse av penger ble tatt opp med ham i tilknytning til overtakelsen. Innklagede var ikke til stede på overtakelsen og hørte ikke noe fra noen av partene før etter at den var gjennomført.
Det var først senere på overtakelsesdagen at han fikk opplysning om arealavviket. Denne informasjonen ble gitt ham av takstmannen og ikke av klageren. Innklagede mener han ikke snakket med klageren før klagerens representant ringte noen dager senere. Heller ikke på dette tidspunkt ble det tale om noe krav om tilbakeholdelse på klientkonto, men kun at det ville blikrevd erstatning. Dette synes også bekreftet i de brevene klageren sendte i tiden etter overtakelsen. I brev av 5. september 2006 fra klageren ble det ikke nevnt noe om at hun har krevd at det skulle holdes tilbake penger på konto, og heller ikke at hun skulle ha ringt innklagede. Tvert i mot opplyses det at takstmannen har lagt seg flat og at han skulle ta saken opp med innklagende. Deretter opplyser klageren at de ikke fikk noen tilbakemelding, noe som medførte at klagerens representant ringte innklagede og fremsatte et krav om erstatning på kr 50 000. Første gang spørsmålet om tilbakeholdelse av penger ble tatt opp var i brev fra klageren til selgeren 11. oktober 2006. Det anføres ikke at hun kar krevd tilbakeholdelse, men kun at det er en feil at det ikke er gjort ut fra at det hevdes at dette er rutinen når det er tvister. I brev av 15. november 2006 fra klagerens representant står det bl.a. «Det var en forutsetning at anførslene skullet tas til følge og at fullt oppgjør ikke skulle finne sted før dette var oppklart.» Forutsetningen synes å bygge på en uttalelse fra noen om at dette er vanlig ved megleroppgjør. Fra innklagedes side legges til grunn at det ikke er krevd tilbakeholdelse av midler på klientkonto før lenge etter overtakelsen. Selv om opplysningene i klagen legges til grunn, kan ikke kravet om tilbakeholdelse ha skjedd før overtakelse var gjennomført.
Innklagede kan ikke se at det var i strid med god meglerskikk å foreta fullt oppgjør i saken.
Klagerens ytterligere anførsler:
Bakgrunnen for klagen er at klageren kjøpte og betalte for en leilighet som var feil oppmålt. Salgsoppgaven innklagede utarbeidet og la til grunn ved salget og prisantydningen hadde et arealavvik på hele 15 %. Klageren mener at selgeren v/ innklagede har et økonomisk ansvar ved at selgeren har opptrådt uaktsomt i forbindelse med målingen av arealet. Det er på denne bakgrunnen klageren krever en erstatning.
Innklagede bestrider i tilsvaret at han fikk beskjed om å holde tilbake noe av kjøpesummen. Da kravet ble fremsatt, bagatelliserte saksbehandleren dette og hevdet at han ikke hadde anledning til å holde tilbake penger. Klageren var også i telefonisk kontakt med innklagede angående tvil om arealets størrelse. At ny oppmåling skulle foretas på overtakelsestidspunktet, var det innklagede som foreslo, da han ifølge klageren mente dette var et praktisk tidspunkt. Innklagedes saksbehandler var ifølge klageren under hele saksgangen på et tidlig tidspunkt klar over klagerens tvil om arealets størrelse. Allerede ved utarbeidelse av salgsoppgaven burde innklagede oppdaget ved å se i sine egne papirer at på tegningen av leiligheten var leiearealet 39 m2, i salgsoppgaven er leiearealet oppført med 46 m2. Klageren har betalt for «feil» vare, 15 % avvik fra oppgitt leieareal i salgsoppgaven. Klageren mener at selger v/innklagede må ha et ansvar for denne betydelige feilen i oppgitt areal. Dette er bakgrunnen for klagerens erstatningskrav på kr 50 000.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Det er noe uklart hva klageren mener innklagede kan klandres for. Klageren blander sammen det ansvaret en selger har til å levere den avtalte varen med meglerens ansvar. Klageren synes dog å mene at innklagede skulle sett at arealet var mindre enn det som var oppgitt, særlig ut fra at tegningene viste at det kun var 39 m2. Innklagede så at det sto 39 m2 på tegningen og kontaktet takstmannen. Takstmannen mente derimot at han hadde målt riktig og at 46 m2 måtte legges til grunn. Takstmannen har erkjent feilen.
Det var først etter aksepten av budet at klageren anførte at det måtte være feil vedmålingen. Trolig hadde dette sammenheng med at hun hadde sett tegningene. Feilen kunne dermed ikke rettes. Ansvar for selgeren foreligger dermed etter avhendingslovens § 3-8, forutsatt at forholdet har hatt betydning for avtalen. På grunn av klagerens anførsler om feil måling, ble det fra innklagedes side foreslått at måling skulle foretas på overtakelsen. Dette ble gjennomført og feilen ble konstatert. Klageren ville likevel foreta overtakelse, som dermed ble gjennomført. Etter dette måtte også oppgjør foretas.
Brudd på god meglerskikk i denne saken må bygge på at innklagede ikke har kontrollert opplysningene i tilstrekkelig grad, jfr. emgll. § 3-7. Innklagede anfører at en eiendomsmegler må kunne stole på den måling en takstmann gjennomfører, såfremt feilen ikke er åpenbar. Det må i denne sammenheng vektlegges at innklagede, etter å ha sett avviket i forhold til tegning, tok dette opp med takstmannen, som på nytt bekreftet at han mente målingen var korrekt. I en slik situasjon kan ikke megleren overprøve takstmannens måling idet han dermed står i fare for å lege til grunn et for lite areal og da ville det gå ut over selgeren. Innklagede kan ellers ikke se at han har opptrådt kritikkverdig i saken. Innklagede kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at det foreligger forhold i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder arealavvik og manglende tilbakehold av del av kjøpesum.
Klageren krever erstatning da hun har betalt for «feil» vare. Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld presisere at et eventuelt prisavslagskrav på grunn av arealsvikten må rettes mot selgeren. Forholdet mellom kjøper og selger behandles ikke av Nemnda.
For at en eiendomsmegler skal kunne holde tilbake en del av kjøpesummen til fordel for kjøperen, må instruksjonen komme før overtakelse eller etter en enighet mellom kjøper og selger. En instruksjon senere samme dag eller noen dager senere er således for sent fremsatt, da instruksjonsretten over kjøpesummen allerede er gått over til selgeren.
I overtakelseserklæringen er nedfelt: «PS? Mangler nøkkel til garasje + kan ikke lukkes ordentlig. Avvik (vesentlig) ca 6 m2 på nettoareal.» Overtakelseserklæringen er kun underskrevet av klageren (kjøperen). Det gis ingen instruksjon om tilbakehold av noen del av kjøpesummen.
Innklagede hadde således ikke mottatt noen rettidig instruksjon om å holde tilbake del av kjøpesummen.
Rent generelt vil Reklamasjonsnemnda påpeke at det ligger innenfor meglerens plikter etter god meglerskikk å orientere om kjøperens mulighet for å holde tilbake penger når det på forhånd synes å ligge an til et mangelsansvar for selgeren.
Når det gjelder innklagedes feilopplysning om arealets størrelse, kan innklagede holdes ansvarlig for dette i den grad det følger av alminnelige erstatningsrettslige regler. I denne saken er det angitt på tegninger at arealet er 39 m2. Innklagede har ikke anført at han forsøkte å kontrollmåle arealet selv, men at han tok kontakt med takstmannen.
Reklamasjonsnemnda (Klagenemnda) har – i hvert fall siden klage nr. 02/82 – lagt til grunn at eiendomsmegler bare kan bli erstatningsansvarlig dersom han har utvist uaktsomhet i forbindelse med oppmåling av arealet. I klage nr. 03/25 uttaler Klagenemnda at den
«tar som utgangspunkt at en eiendomsmegler normalt må kunne stole på målinger som er foretatt av en takstmann, og finner ikke grunn til å kritisere innklagede for å ha gjort dette i denne saken … .»
Viser det seg at avviket er betydelig, kan en eiendomsmegler likevel bli erstatningsansvarlig, dersom han burde ha oppdaget avviket.
I dette tilfellet, hvor det foreligger en byggetegning med et annet areal enn angitt i taksten, må det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kreves en større aktivitet fra eiendomsmegleren enn bare å rette en henvendelse til takstmannen. Det ville være naturlig å besørge en kontrollmåling av leiligheten. At klageren allerede under visningen gjorde oppmerksom på uoverensstemmelsen mellom tegningen og taksten, kan ikke frita innklagede for aktivitetsplikten.
Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som hans forsømmelse har påført klageren.
Reklamasjonsnemnda har merket seg at klagers krav på erstatning er kr 50 000. Ut fra den foreliggende dokumentasjon er det vanskelig for Reklamasjonsnemnda å ha en sikker formening om hva som vil være riktig erstatning i denne saken, men beløpet som er krevd i dette tilfellet, synes ikke urimelig høyt.
Konklusjon:
Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og blir dermed ansvarlig for det tap som hans forsømmelse har påført klageren.
Oslo, den 29. august 2007
| (sign.) Vegard Syvertsen
Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen
formann |
(sign.) Knut Kopstad
Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |