Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2019322

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: DnB Eiendom AS avd. Molde

Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klageren og hennes foreldre kjøpte tomannsbolig med næringslokale i 1. etasje formidlet gjennom innklagede foretak sommeren 2019. Ettersom selgeren skulle flytte til ny prosjektert leilighet som ennå ikke var ferdig, valgte klageren å tilby han å bo videre i leiligheten han disponerte i 3. etasje kostnadsfritt, frem til hans nye bolig stod ferdig. Tilbudet ble nedfelt som et forbehold i budet fra klageren.

Etter overtakelsen valgte selgeren likevel å flytte til et annet sted, samtidig som han mener seg berettiget til å disponere leiligheten fritt, frem til ny prosjektert leilighet står ferdig. Dette er i strid med forbeholdet slik det ble formidlet til og nedfelt av megleren i budet til selgeren. Klageren fikk ikke gå over leiligheten som selgeren skulle disponere under overtakelsen da megleren mente det ikke var nødvendig. Hun fikk heller ikke nøklene til leiligheten.

Innklagede har beklaget ovenfor klageren dersom det har oppstått misforståelser i håndteringen av forbeholdet. Det er budgivers ansvar å påse at rett bud og forbehold er gjengitt korrekt av megler. Det er ikke riktig at klageren ikke fikk.se leiligheten i 3. etasje før de overtok. Klageren har bekreftet på overtakelsesprotokollen at hele boligen er gjennomgått, ryddet og rengjort. Innklagede kan ikke bebreides at klageren ikke har fått nøkkel til leiligheten selgeren disponerer. Dette er et leieforhold mellom klageren som utleier og selgeren som leietaker.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren la inn bud pr. telefon med forbehold om at selgerne skulle kunne få bo i den ene leiligheten inntil selgerens nye bolig stod ferdig, slik at de slapp å flytte midlertidig. Da budet ble akseptert, stod forbeholdet fortsatt slik at det kunne tolkes dithen at selger skulle få bo der til den nye leiligheten hans stod ferdig. Kort etter overtakelsen flyttet likevel selgeren til

en annen midlertidig bolig, men krever fortsatt å få disponere leiligheten. Dette er, slik klageren oppfatter det, i strid med forbeholdet slik det ble formidlet til megleren.

Ettersom megleren skulle ut i permisjon, ble det satt inn en annen megler i hans sted. Ved overtakelsen fikk klageren ikke se over leiligheten som selger skulle få fortsette å disponere, da den nye megleren sa at det ikke var nødvendig. Klageren fikk heller ikke nøklene til denne leiligheten. Ettersom selgeren hadde funnet seg alternativt bosted og ikke lengre oppholdt seg på eiendommen, var klageren bekymret for at det skulle oppstå brann eller vannlekkasje uten at de var i stand til å slokke eller stanse dette.

Det stemmer at klageren sa muntlig i telefonsamtale med megleren at selgeren skulle få bo gratis i leiligheten mens de ventet på at den nye leiligheten deres ble ferdig. Det at klageren fikk kjøpe eiendommen under prisantydning, har ingen relevans her, da selgeren prøvde å selge eiendommen for en betydelig lavere prisantydning noen få år tidligere, uten å få solgt. Videre var det selgeren selv som fortalte at han hadde kjøpt ny prosjektert leilighet som først ville stå klar i fjerde kvartal 2020.

Det er delvis riktig at klageren ikke hadde behov for visning på eiendommen fordi hun og hennes familie kjente selgeren og eiendommen. Megleren visste at klageren ikke var i nærheten da det ble lagt inn bud. I tillegg fikk klageren beskjed om at selgeren var på ferie, slik at det ikke var mulig å få til en visning av eiendommen på dette tidspunktet. Det var selvsagt et ønske fra klageren å få komme på visning. Det ble avholdt privatvisning når selgeren var tilbake fra ferie.

Under visningen informerte selgeren klageren om at boligen ikke var egnet som tomannsbolig. Det kunne ikke bo noen i 2 etasje når de selv skulle fortsette å bo i etasjen over. I prospektet stod det tydelig at eiendommen var en tomannsbolig. Klageren informerte selgeren om sine planer for utleie av den ledige leiligheten, noe selgeren likte dårlig. For å skåne selgeren mest mulig, valgte klageren i stedet å gå for en løsning med kortidsutleie. Det ble også ordnet med en egen varmvannsbereder, slik at det ikke skulle by på problemer å dele varmtvann. Klageren har etter dette kun leid ut leilighet i 2. etasje i to døgn, til tross for at de kunne ha leid ut leiligheten permanent.

Det var ikke utelukkende klagerens feil at kontraktsmøte ble utsatt. Selgeren ønsket også utsatt overtakelse, da de var på reise og først var tilbake 10. august, ønsket han å utsette møte til slutten av august 2019.

Da megleren gikk ut i pappapermisjon ble det satt inn en stedfortreder som ikke hadde vært i boligen, og som ikke hadde særlig kunnskap om eiendommen. På overtakelsen den
25. oktober 2019, skrev klageren under papirene uten anmerkninger, men var ikke fornøyd med måten overtakelsesmøtet ble gjennomført på. Pr. dags dato har selgeren kun hatt noen få overnattinger i leiligheten, da han bor fast i en annen leilighet. Klageren forstår ikke hvorfor han skal kunne råde over hennes leilighet når han ikke har behov for å bruke den. Selgeren på sin side krever kompensasjon dersom han skal gi fra seg leiligheten, til tross for at han ikke benytter den.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble lagt ut for salg den 3. juli 2019 til en prisantydning tilsvarende verditakst på 13 millioner kroner. Bakgrunnen for at selgeren ønsket å selge, var at han hadde kjøpt en prosjektert leilighet med planlagt ferdigstillelse 4. kvartal 2020. Tidspunkt for salg ble diskuterte med selgeren under meglerens befaring. Ettersom den nye leiligheten tidligst var klar for innflytting 1. september 2020, hadde han ikke noe hast med å selge og ville heller ha en god pris. En mellomløsning ble nevnt, men dette var ikke aktuelt for selgeren før et eventuelt godt bud kom på bordet. Siden dette var en ekstraordinær eiendom, var det uvisst hvor lang tid det kunne ta å selge den. Megleren kom til enighet med selgeren om å legge ut eiendommen i markedet fortløpende. Selger ønsket ingen åpen visning (annonsert visning) av eiendommen.

Under den første dialogen med klageren over telefon, ble det snakket om den øvrige interessen rundt eiendommen, og at dette var en eiendom klageren kunne tenke seg å by på. Megleren opprettholdt sin taushetsplikt vedrørende hvorfor eiendommen skulle selges, men klageren gav uttrykk for at hun allerede var kjent med selgers kjøp av ny prosjektert leilighet.

Megleren mottok budskjema fra klager på 8,5 millioner kroner den 10. juli 2019. Dette budet ble gitt uten at klager hadde vært på visning på eiendommen. Megler oppfordret til en privatvisning, men klager fortalte megler at dette ikke var nødvendig da de kjente godt til eiendommen og selger av denne. Budet ble avslått av selger med et motbud på 12,5 millioner kroner samme dag. Klager avslo motbudet, men høynet sitt bud til 9,7 millioner kroner. Dette budet ble også avvist av selger. Over telefon ville klager legge inn et nytt bud på 11 millioner kroner. Uten oppfordring fra megler la klager inn et forbehold i budet om at selger kunne få disponere leiligheten de bodde i gratis frem til de flyttet til den nye leiligheten. Megleren fikk ikke forbeholdet skriftlig av klager, men det ble gitt muntlig over telefon. Megler noterte og diskuterte innholdet i forbeholdet med klageren. Slik megleren oppfattet klageren, ville hun at selgeren skulle få fortsette å bo der gratis til den nye leiligheten var ferdig, senest
31. desember 2020. Det ble ikke diskutert flytting til annen leilighet enn den prosjekterte leiligheten.

For å formalisere et skriftlig bud, sendte megleren ut en SMS med bud på 11 millioner kroner med forbehold om at selger fikk fri leie i leiligheten i 3. etasje pluss én bil i garasje, til deres leilighet står ferdig i 2020, senest 31. desember 2020. Strøm kommer i tillegg. Megleren ba klager påse at SMS-en stemte overens med det som ble diskutert. Hun svarte bekreftende tilbake på dette. Dette ble registrert i innklagedes meglersystem den 11. juli 2019. Megleren snakket etterpå med selgeren vedrørende budet, og selger uttrykte glede over at et slikt forbehold kom på bordet. Da dette var et forbehold som var såpass attraktivt, var han villig til å selge eiendommen til en lavere pris enn han hadde sett for seg. Selgeren ga også tilbakemelding til megleren at de ønsket lengre betenkningstid slik at de fikk gjennomført et «styremøte» samt at de fikk snakket med regnskapsfører før de tok endelig stilling til budet. Klageren fikk tilbakemelding på dette og godtok motvillig den utsatte akseptfristen mot at megleren stanset markedsføringen av eiendommen. Dette ble godkjent av selgeren. Megleren oversendte på nytt budet til selgeren med den nye akseptfristen. Samme forbehold ble gjentatt med tillegg av forbehold om å ta eiendommen av markedet og stanse all markedsføring. Megleren ba klageren på nytt påse at SMS-en stemte overens med nytt bud.

Mandagen etter, den 15. juli 2019, blir megleren oppringt av selgeren som ønsker å akseptere budet på 11 000 000 kroner med forbehold om at selger får fri leie i leilighet i 3. etasje pluss én bil i garasje, til deres leilighet står ferdig i 2020, senest 31. desember 2020. Strøm kommer i tillegg. Eiendommen skal tas av markedet. Stopp markedsføringen. Megler får dette skriftlig og blir samtidig informert om at klageren har vært på privatvisning mellom bud og budaksept.

Etter budaksept ble megleren informert om at selgeren vurderte å finne seg en mellomløsning etter overtakelsen og frem til ny leilighet står ferdig, da de etter nærmere ettertanke ikke hadde et stort ønske om å bo på annen manns eiendom. Ifølge e-post fra klageren bekreftet hun at dette var et tema på visningen mellom bud og budaksept. Megleren var uvitende om selgerens ønske om mellomløsning til etter budaksepten.

Klageren ønsket å stifte et AS som skulle stå som ny kjøper av eiendommen, noe som førte til at alle signerte dokumenter først forelå i slutten av august 2019, etter at megleren hadde gått ut i pappapermisjon. Sent kontraktsmøte skyldes klagers etablering av det nye aksjeselskapet, herunder at klageren måtte sende inn stiftelsesdokumentene to ganger på grunn av en feil i dokumentet. Ny megler ble satt på saken. Rett før signering av kontrakt skal det ha oppstått uenighet mellom selgeren og klageren i forhold til innholdet i forbeholdet. Ansvarlig megler svarte på klagerens henvendelse knyttet til dette, og sa at forbeholdet tilsa at selgeren kan benytte leiligheten vederlagsfritt frem ny leilighet står ferdig.

I e-postkorrespondanse etter kontraktsmøte, beklaget megleren eventuelle misforståelser i håndteringen av forbeholdet. Megleren opplyste også at det er budgivers ansvar å påse at rett bud og forbehold er gjengitt korrekt av megler.

Påstanden i klagen om at ny megler nektet klager å gå over leiligheten selger benytter under overtakelsen, er en påstand hun ikke kjenner seg igjen i. Alle partene var for øvrig inne i denne leiligheten og drakk kaffe. Klageren har bekreftet på overtakelsesprotokollen at hele boligen er gjennomgått, ryddet og rengjort. I klagen har også klageren innrømmet at de har vært inne i leiligheten.

Det stemmer at det ikke ble levert ut nøkler på leiligheten selger har til rådighet. Da ansvarlig megler kom tilbake fra permisjon etterlyste klageren nøkkel til leiligheten selgeren hadde fått disponere. Megleren sjekket med selgeren om dette lot seg ordne og fikk til svar at nøkkelen var tilgjengelig på forespørsel. Innklagede kan ikke bebreides at klageren savner nøkkel knyttet til et leieforhold innklagede ikke er en part i, utover å ha formidlet et tidsbegrenset utleieforhold med fri leie uten ytterlige vilkår, i et forbehold. Dette er et leieforhold mellom klageren som utleier og selgeren som leietaker.

Fra innklagedes side er det allerede beklaget dersom innklagede har misoppfattet forbeholdet klager har formidlet til megler. Om et annet forbehold hadde utløst salg, er forøvrig ikke sikkert, slik tilbakemeldingen har vært fra selgeren.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil her blant annet vært påkrevd å høre parter og eventuelle vitner forklare seg.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Saken avvises.