Klage nr. 2019329
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen & Co. ANS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I 2019 kjøpte klagerne en hytte i Sverige som innklagede formidlet. Før overtakelsen fant klagerne ut at det var tinglyst en avtaleservitutt på eiendommen som innebar et generelt byggeforbud foran hytta. At det var tinglyst en avtaleservitutt, fremgikk av grunnboksutskriften som lå vedlagt salgsoppgaven, men den var ikke nærmere omtalt i salgsoppgaven. Klagerne anfører at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og krever erstatning.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Innklagede har ikke etterkommet deler av nemndas avgjørelse.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Avtaleservitutten
Etter kjøpet oppdaget klagerne at det var tinglyst en avtaleservitutt på eiendommen som innebar et generelt byggeforbud foran hytta. I salgsoppgaven sto det ingenting om dette, men i et vedlegg til salgsoppgaven hadde megleren tatt inn grunnboksutskriften, hvor det fremgikk at det var tinglyst en avtaleservitutt. I egenerklæringsskjemaet, som også var tatt med som et vedlegg til salgsoppgaven, sto det «[t]inglyst plassering av eventuell scootergarasje/anneks, jfr. vedlegg». Vedlegget det ble vist til, lå ikke vedlagt salgsoppgaven. Da klagerne spurte megleren hva dette vedlegget var for noe, svarte megleren at det «[var] snakk om friggebod/scootergarasje», og at en kollega av ham skulle sende klagerne de aktuelle dokumentene.
I e-posten fra kollegaen senere samme dag, sto det «[h]er kommer info om scooterboden», og det lå vedlagt et dokument på tre sider, med blant annet det klagerne først senere forsto var en avtaleservitutt som innebar et generelt byggeforbud foran hytta. På dette tidspunktet trodde klagerne at dokumentet kun inneholdt vilkårene for plassering av garasjen/friggeboden megleren viste til i sin e-post, og som var omtalt i selgerens egenerklæringsskjema. Dokumentet var skrevet på svensk, og det var flere juridiske uttrykk som var ukjente for klagerne, for eksempel ordet «servitutt». I tillegg har det vist seg i ettertid at dokumentet klagerne fikk tilsendt, manglet seks sider. Blant det som var unntatt i oversendelsen fra kollegaen til megleren, var et kart hvor det fremgikk at nabohytta var bygget ut mot der scootergarasjen/friggeboden eventuelt skulle plasseres. I dokumentet klagerne fikk tilsendt, var det bare et kart som viste nabohytta før den ble bygget ut, og da virket det som at det var mer plass mellom hyttene enn det som var tilfelle.
Da klagerne senere fikk tilsendt en kopi av kjøpekontrakten, var det flere punkter som ikke kunne forstås uten nærmere forklaring eller underlagsmateriale. Under «§ 3 Rättigheter och belastningar» var blant annet tinglysingsnummeret til avtaleservitutten tatt inn, og i parentes sto det «Avtaleservitutt: Område – Se beskrivning», men det lå ingen beskrivelse vedlagt. Klagerne tok kontakt med megleren, og megleren videreformidlet et svar fra selgerne om at avtaleservitutten gjaldt plassering av nytt bygg på eiendommen. Senere viste det seg at megleren – etter at klagerne igjen hadde spurt om avtaleservitutten – hadde tatt kontakt med sin samarbeidspartner i Sverige for å undersøke hva den innebar. Dette fikk klagerne vite da den ene klageren, i forbindelse med et annet ærend i området, var innom samarbeidspartneren i Sverige dagen etter at de hadde skrevet under på kjøpekontrakten. Klagerne fikk da tilsendt alle sidene i dokumentet på ni sider, og fikk for første gang se hvilken sammenheng det som nå viste seg å være en avtaleservitutt med et generelt byggeforbud foran hytta, inngikk i.
Megleren burde gjort nærmere undersøkelser på et tidligere tidspunkt og informert klagerne om avtaleservitutten og hva den innebar. Det er megleren som er den profesjonelle part, og som må sørge for at viktig informasjon som er vanskelig tilgjengelig for forbrukere, kommer klart frem. Det var ikke tilstrekkelig å bare legge grunnboksutskriften ved salgsoppgaven uten å forklare klagerne hva avtaleservitutten som var nevnt der, konkret innebar. På grunn av meglerens manglende undersøkelser og opplysninger har klagerne blitt påført et økonomisk tap som de krever at innklagede erstatter dem. En megler fra et annet meglerforetak har beregnet tapet til enten 30 000 kroner eller 150 000 kroner avhengig av om å det går an å bygge en friggebod/scootergarasje ved siden av hytta mot naboen.
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
I tillegg til manglende informasjon om avtaleservitutten og hva den innebar, har klagerne trukket frem andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget som de mener er kritikkverdige. For det første ønsket klagerne å inngi et hemmelig bud til selgerne etter at selgerne hadde gitt klagerne et motbud, men megleren sa at det ikke var mulig. For det andre ble det ikke avholdt noe kontraktsmøte. Da klagerne endelig fikk tilsendt en kopi av kjøpekontrakten, var den allerede signert av selgerne. Det hadde vært en fordel å gjøre et ordinært kontraktsmøte for å blant annet gjennomgå kjøpekontrakten. For det tredje skulle kjøpesummen ha vært deponert på en klientkonto hos innklagede frem til overtakelsen ble gjennomført, men i stedet ble kjøpesummen i sin helhet overført til selgerne dagen før overtakelsen. For det fjerde var det tomt under punktet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» i salgsoppgaven, og senere viste det seg at ferdigattest manglet. Selgerne har påtatt seg ansvaret for å ordne med ferdigattest, og det virker som at dette skal gå i orden. Men megleren hadde likevel plikt til å sørge for at ferdigattest forelå. For det femte informerte ikke megleren om muligheten til å holde tilbake penger i overtakelsesprotokollen. Da klagerne etter at de hadde signert protokollen fant ut av dette, sa megleren at det var for sent. For det sjette fikk klagerne ikke tilsendt oppgjørsoppstilling etter salget, og til slutt har ikke innklagede dokumentert at megleren hensyntok avtaleservitutten i verdivurderingen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avtaleservitutten
Megleren innhentet på vanlig måte lovpålagte opplysninger fra offentlige myndigheter. I grunnboksutskriften står det klart og tydelig at det er tinglyst en avtaleservitutt på eiendommen, og klagerne fikk på forespørsel tilsendt det tinglyste dokumentet. Klagerne var med andre ord kjent med avtaleservitutten og dens ordlyd på budtidspunktet. Dersom klagerne var usikre på hva servitutten innebar, burde de tatt kontakt med megleren og spurt ham om råd. Siden klagerne ikke gjorde dette, la megleren på forsvarlig vis til grunn at klagerne forsto hva avtaleservitutten innebar.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Når det gjelder klagernes øvrige innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget, bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Hemmelige bud er fullt lovlige, men en megler skal ikke oppfordre til bruken av det. Det er ikke noe krav om at det må holdes et fysisk kontraktsmøte, og klagerne ble på vanlig måte informert at det var mulig å tilbakeholde penger ved overtakelsen. Innklagede erkjenner at megleren gjorde en beklagelig feil når det gjelder ferdigattesten, men det er uten betydning i denne saken. Selgerne har påtatt seg ansvaret for å ordne opp i forholdet, og det er sannsynlig at kommunen utsteder ferdigattest innen rimelig tid. Også når det gjelder oppgjøret ble det gjort en beklagelig feil. Kjøpesummen ble oppbevart på en klientkonto hos en samarbeidspartner i Sverige, men ved en inkurie ble nettoprovenyet utbetalt til selgerne én dag for tidlig. At overtakelsesdatoen ble utsatt, kan være en del av årsaken. Feilen fikk imidlertid ikke økonomiske konsekvenser for klagerne. Innklagede bestrider til slutt at megleren ikke hensyntok avtaleservitutten i verdivurderingen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til klagen på de vesentligste punkter fører frem.
Saken gjelder flere forhold.
Avtaleservitutten
Det fremgår at det er et byggeforbud foran hytta i Sverige. Megler opplyste ikke noe om dette i salgsoppgaven, selv om dette klart var en opplysning klagerne hadde grunn til å regne med å få. Opplysninger om dette fulgte heller ikke som vedlegg til salgsoppgaven. Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, slik at innklagede blir erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klageren har lidt. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningens størrelse.
Ferdigattest
I salgsoppgaven er det ikke opplyst noe om ferdigattest, og dette punktet står åpent. Dette er også i strid med meglers opplysningsplikt, da slik informasjon skal gis i salgsoppgaven. Det er opplyst at selger har påtatt seg oppgaven med å fremskaffe ferdigattest.
Andre forhold
Av de andre forholdene klagerne har påpekt, vil nemnda nevne på følgende.
Når det gjelder målebrev, er det ikke fremlagt, og det er ikke sagt noe om det i salgsoppgaven. Dette er også kritikkverdig. Målebrev er spesielt viktig i denne sammenhengen når det er et byggeforbud foran hytta.
Når det gjelder hemmelig bud, er det noe som er lovlig, selv om meglere flest fraråder dette. Det er imidlertid feil av megler å si til klagerne at hemmelige bud ikke er tillatt.
Nemnda nevner til slutt at nettoprovenyet ble overført til selgeren før overtagelse. Innklagede har beklaget dette. Nemnda ser alvorlig på dette, og bemerker at dette klart er i strid med god meglerskikk.
Klagerne har også påpekt at de ikke fikk tilsendt oppgjørsoppstilling, noe som også er i strid med god meglerskikk.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Heimdal Eiendomsmegling AS har på flere punkter opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet [klagerne] har lidt. Nemnda har ikke grunnlag for å utmåle tapets størrelse.