Klage nr. 2020001

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020

Per Racin Fosmark, leder

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Excellence Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Excellence)

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.  

Saksfremstilling:

I mars 2017 kjøpte klagerne en leilighet som var begjært tvangssolgt. Innklagede hadde i oppdrag å gjennomføre tvangssalget. Klagerne anfører at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om fremtidig økte fellesutgifter som følge av et planlagt og nært forestående rehabiliteringsprosjekt knyttet til vann- og avløpsrørene i sameiet. Dette har medført en verdireduksjon på 400 000 kroner, som klagerne krever erstattet.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken:

Klageren har i korte trekk anført: 

Krav om avvisning

Det bestrides at Reklamasjonsnemnda ikke har kompetanse til å avgjøre denne saken. Reklamasjonsnemnda har praksis for å behandle saker som omhandler tvangssalg, se eksempelvis RFE-2019-185.

Informasjon om rehabiliteringsprosjekt

I salgsoppgaven skulle vært opplyst klart og tydelig om det planlagte rehabiliteringsprosjektet knyttet til vann- og avløpsrør i sameiet. Særlig tatt i betraktning av at det synes for klagerne at innklagede selv har erkjent at megleren tolket tilstandsrapporten utformet av OPAK slikat rehabilitering av røranlegget var påregnelig. En megler har et strengt profesjonsansvar. I RFE-2015-70 uttalte nemnda at meglers undersøkelsesplikt skjerpes ved tvangssalg. Klagerne mener det ikke unnskylder innklagede at selgeren har vært lite samarbeidsvillig, men at det tvert imot tilsier en skjerpet undersøkelsesplikt.

Både den byggetekniske rapporten innhentet av styret og sameieinformasjonen av desember 2016 burde vært vedlagt salgsoppgaven. Megleren har holdt tilbake denne informasjonen. Klagerne viser til sak RFE-2011-8, hvor nemnda kom frem til at byggeteknisk rapport burde vært fremlagt, og at dette var spesielt viktig ved tvangssalg. I tillegg burde kostnadsestimatet for rehabiliteringen, som fremgikk av den byggetekniske rapporten, blitt fremhevet i salgsoppgaven. Klagerne viser i denne forbindelse til RFE-2015-157 og RFE-2018-130. Det vises også til hvordan andre meglere, som har stått for salget av andre leiligheter i det samme sameiet, har opplyst om det aktuelle forholdet i deres salgsoppgaver og FINN-annonser.

Klagerne satte seg godt inn i salgsoppgaven i forkant av visningen. Da klagerne stilte spørsmål omkring utskiftning av rørsystemet og forventet økning i fellesutgifter, svarte megleren at deler av soilrøret på det ene badet nylig var skiftet ut. Megleren ga også uttrykk for at rørutskiftning ikke var påregnelig, og at en eventuell utskiftning ikke ville medføre en totalrenovering av badet. Klagerne anfører at megleren ga dem villedende opplysninger. Dersom megleren hadde informert om at det var oppdaget flere brudd på soilrøret i veggen til det ene badet, hadde klagerne mest sannsynlig forstått at rehabiliteringsprosjektet var nært forestående. Både e-post av 20. februar 2017 til megler og e-post av 29. juli 2018 til styrelederen i sameiet underbygger deres påstand om at røranlegget ble diskutert under visningen.

Klagerne er uenige i de burde ha forstått at det ville påløpe ekstra utgifter til vedlikeholdt og rehabilitering. Klagerne kunne ikke ut fra det opplyste forstå at et rehabiliteringsprosjekt var nært forestående. Det ville aldri blitt noen budrunde dersom opplysningene var kjent for interessentene. Den andre budgiveren har i en e-post bekreftet at han sannsynligvis ikke ville lagt inn det første budet dersom han var blitt kjent med de aktuelle opplysningene. Klagerne hadde heller ikke lagt inn bud på denne leiligheten.

Den byggetekniske tilstandsrapporten har anslått at rehabiliteringsarbeidet vil koste
22,6 millioner kroner. Fordelt etter sameierbrøken utgjør beløpet 216 000 kroner for klagernes seksjon. I tillegg vil det planlagte rehabiliteringsarbeidet medføre at klagerne må totalrenovere de to baderommene i leiligheten, noe som ifølge estimater fra styrelederen i sameiet og en baderomskalkulator på internett vil koste ca. 500 000 kroner.

Klagerne anfører at det foreligger en mangel i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 bokstav b og c. Meglerens adferd må ifølge klagerne karakteriseres som grovt uaktsom, om ikke forsettlig, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 andre ledd.

Den økte fellesgjelden som følge av rehabiliteringsprosjektet vil redusere verdien av eiendommen. Etter å ha korrigert for verdistigning, ender man med en verdireduksjon på 400 000 kroner. Klagerne krever dette verditapet erstattet av innklagede.

Møbler i leiligheten
På overtakelsesdagen stod det fortsatt møbler og inventar i leiligheten som ikke medfulgte salget

Varsling av strømleverandør
Megleren varslet ikke strømleverandøren om overtakelsen, slik partene hadde avtalt. Dette medførte at klagerne var uten strøm i en periode.

Manglende sletting av heftelser

Megleren hadde ikke sørget for å slette pengeheftelsene som påhvilte eiendommen. Etter overtakelsen mottok klagerne varsel om tvangssalg fordi selger ikke hadde betalt eiendomsskatt.   

Klagerne har fremsatt følgende påstand:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede er erstatningsansvarlig overfor [klagerne].

Innklagede skal betale et beløp oppad begrenset til 400 000 kroner til [klagerne] fastsatt etter nemndas skjønn.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Reklamasjonsnemnda er ikke kompetent til å ta en avgjørelse i saken. Innklagede viser til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 andre ledd og anfører at tvangsfullbyrdelsesloven gir uttømmende regler for behandling av mangelsinnsigelser.

Informasjon om rehabiliteringsprosjekt

Dersom nemnda kommer til at saken skal behandles, kan klagen uansett ikke føre frem fordi det ikke foreligger ansvarsgrunnlag.

Ved tvangssalg må innklagede forholde seg til de opplysninger som er offentlig tilgjengelig, samt søke opplysninger fra eier og styret i sameiet. Megleren har innhentet alle opplysninger fra sameiet og forretningsfører på vanlig måte. Eieren har ikke vært interessert i å gi opplysninger.

Megleren sendte en e-post til styrelederen den 4. november 2016 med spørsmål om det var noen opplysninger som burde bli videreformidlet til interessenter. I svaret fra styrelederen ble det ikke nevnt noe om rehabiliteringsprosjektet knyttet til vann- og avløpsrørene. Tatt i betraktning at siste årsmøte ble avholdt 13. april 2016, måtte dette regnes som oppdaterte opplysninger.  

Megleren har videreformidlet alle opplysningene han var kjent med. Det vises til salgsoppgave med vedlegg. Det vises særlig til avsnitt «tilstandsrapport for gården og sameiet» i sameiets årsrapport, som omtaler de aktuelle utfordringene i sameiet og en rapport fra OBOS Prosjekt AS fra 2006.

Innklagede bestrider at klagerne stilte spørsmål omkring utskiftning av rørsystem og forventet økning i fellesutgifter før budgivningen. Dette virker å være oppkonstruert av klagerne i ettertid. Dersom klagerne var opptatt av spørsmålet om utskiftning av rørsystemet, er det merkelig at de ikke stilte spørsmål om dette etter at megleren hadde sendt to e-poster til klagerne vedrørende lukt på hovedbadet.

Under enhver omstendighet har kjøperen en selvstendig undersøkelsesplikt. Det fremgikk av årsberetningen at sameiet hadde kommende vedlikeholdsprosjekter, og at det var planlagt å utarbeide en ny vedlikeholdsrapport. Det må derfor kunne legges til grunn at klagerne var kjent med det som stod i årsrapporten. I tillegg lå leiligheten i en bygning fra 1926. På bakgrunn av disse opplysningene burde klagerne ha forstått at det ville påløpe ytterligere kostnader.

Megleren har etter dette opptrådt i tråd med god meglerskikk og etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Dersom nemnda skulle komme til at det foreligger ansvarsgrunnlag, er det uansett ikke dokumentert et økonomisk tap. Det er ikke tilstrekkelig å vise til statistiske beregninger. Kravet om adekvat årsakssammenheng er heller ikke oppfylt. Eventuelle fremtidige kostnader vil være påregnelig ut fra byggets alder og opplysninger i årsrapporten for 2016.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Nemndas kompetanse

Nemndas saksområde er regulert i Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 1.3, hvor første ledd lyder:

«Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager på foretak eller advokat som driver eiendomsmegling etter eiendomsmeglingsloven § 2-1, jf.
§ 2-10, om de objekter foretaket/advokaten formidler og om oppdragstakers plikter etter eiendomsmeglingsloven.»

Tvangssalg reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven (1992), spesielt tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Nemnda har likevel i praksis lagt til grunn at nemnda har kompetanse til å behandle klager som gjelder tvangssalg. Grunnen til dette er følgende:

Når meglere og advokater oppnevnes som medhjelpere ved tvangssalg, driver de eiendomsmegling, jf. Finanstilsynets rundskriv 13/2010 punkt 3. Tvangssalg ved medhjelper skal gjennomføres mest mulig likt et ordinært salg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24 første ledd og § 11-25 første ledd. Reglene i eiendomsmeglingsloven kapittel 6 om god meglerskikk, herunder omsorgsplikt og opplysnings- og undersøkelsesplikt gjelder fullt ut. Eiendomsmeglingsloven § 6-5 gjelder imidlertid ikke for tvangssalg, og det er derfor ikke noen lovbestemt lengste varighet på oppdraget.

En annen sak er at nemnda i sin behandling av klager som gjelder tvangssalg, må hensynta de særlige forhold som gjelder tvangssalg. Viktig her er at selger og oppdragsgiver ved tvangssalg ikke er eier (hjemmelshaver), men tingretten (i Oslo: Oslo byfogdembete). Dette får blant annet betydning overfor hvem eventuelle erstatningskrav skal rettes mot. Et annet viktig forhold er at eiendomsmeglingsloven kapittel 7 om meglers krav på vederlag ikke gjelder ved tvangssalg, men er regulert av forskrift 4. desember 1992 nr. 895 om tvangssalg ved medhjelper kapittel 3

Informasjon om økning i fellesutgifter

Nemnda mener at megler her ikke har gitt den nødvendige informasjon om at det kunne bli til dels betydelig økning i fellesutgiftene som følge av rehabilitering av vann- og avløp. Det vises til den rapport som OBOS Prosjekt AS utarbeidet i 2006, og som megler var kjent med. De opplysninger som fremgår av den, skulle vært inntatt i selve salgsoppgaven og ikke bare som et vedlegg. Opplysningene tilsier også at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser hos styret/forretningsfører og stilt eksplisitte spørsmål om dette. Nemnda nevner at megler ikke er ansvarlig for at han ikke hadde med noen informasjon om OPAK-rapporten fra
24. januar 2017, da den kom for sent til at megler kunne ha kjennskap til den.

Megler har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og utviste erstatningsbetingende uaktsomhet. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til om klagerne har lidt noe økonomisk tap og størrelsen på et eventuelt tap.

Andre forhold

Det er uheldig at det stod møbler igjen da klagerne overtok leiligheten, og at de en periode var uten strøm. Dette er også forhold megler må bære ansvaret for. Sletting av heftelser er også meglers ansvar. Nemnda finner at disse forholdene gjør at megler handlet i strid med god meglerskikk, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Excellence Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Excellence) har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og i tillegg opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet [klagerne] eventuelt har lidt som følge av det.