Klage nr. 2020003
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Panorama Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Panorama)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I august 2019 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Hun inngikk senere oppdragsavtale med innklagede om salg av sin daværende leilighet. Klageren har trukket frem flere forhold som etter hennes mening er kritikkverdige, og har særlig anført at megleren satte prisantydningen for lavt. I tillegg burde megleren gitt klageren råd om muligheten for dekningssalg, da hun ga uttrykk for sin usikkerhet knyttet til kjøpet av leiligheten. Klageren krever vederlagsnedsettelse.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Prisantydningen
Megleren satte en for lav prisantydning ved salget av klagerens leilighet, på 4 590 000 kroner. Klageren viser til andre tilsvarende leiligheter i området som har blitt lagt ut for salg med prisantydning på henholdsvis 5 750 000 kroner og 5 950 000 kroner. Klageren viser også til at hennes venninne hadde en leilighet med samme standard til 4 700 000 kroner for to år siden. Klageren godtok meglers forslag til prisantydning, da hun var redd for at leiligheten ikke kom til å bli solgt.
Salgsoppgaver
Det var det tomt for salgsoppgaver etter første visningsrunde. Klageren hadde derfor ingen salgsoppgaver å gi ut da hun skulle avholde den andre visningsrunden.
Opplysninger vedrørende fellesgjeld
Megleren ga villedende opplysninger om fellesgjeldens betydning i forbindelse med kjøpet av den nye leiligheten. På spørsmål fra klageren svarte megler at det ikke var noe hun trengte å tenke på, da det knyttet seg til OBOS og kun hadde betydning for de månedlige felleskostnadene. I forbindelse med utbetalingen av mellomfinansieringen ble hun gitt beskjed om at hun hadde for høy gjeld, og banken krevde at hun overførte 179 000 kroner med det samme. Klageren ble redd for å havne i en vanskelig økonomisk situasjon, og solgte derfor sin tidligere leilighet til den første budgiveren.
Påstått press fra megler
Under budrunden ved kjøpet av den nye leiligheten ga megleren uttrykk for at den andre budgiveren, som hadde lang ansiennitet, ville komme med et like høyt bud, på 4 170 000 kroner. Klageren opplevde megleren som pågående, og mener at megleren ga villedende informasjon for få henne til å legge inn et høyere bud. I ettertid har klageren fått opplyst at den andre budgiveren ikke hadde finansiering til å kunne legge inn et slikt bud. Klageren mener også at megleren har «løyet» om at den andre budgiveren ringte fire ganger samme dag som forkjøpsretten ble akseptert, for å presse klageren til å gjennomføre kjøpet.
Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt
Klageren har ved flere anledninger gitt uttrykk for at hun var usikker og spurt megleren om hvilke muligheter hun har dersom hun ikke ønsker å gjennomføre kjøpet. Til dette har megleren svart at kjøpet var gjennomført, og at leiligheten var hennes. Klageren anfører at megleren ikke har rådgitt henne om muligheten for “dekningssalg”. Klageren har senere fått vite om muligheten for tvangssalg gjennom annen megler. Da klageren til slutt foreslo dette overfor innklagede, var det for sent, da budgiveren allerede hadde kjøpt en annen bolig.
Megleren avslo klagerens forespørsel om å få se leiligheten etter at bindende avtale var inngått. Megleren ga imidlertid uttrykk for at hun kunne ta med termos og matpakke og sitte på terrassen utenfor leiligheten. Etter mye overtalelse fra klagerens side, ga selgeren henne lov til å se på leiligheten. Hun hadde ikke forventet at innklagede skulle være så vanskelig og anbefale selger å nekte henne i å se leiligheten.
Innbo og løsøre
Megleren hadde ikke fjernet vaskemaskinen og parasollen som sto i leiligheten på overtagelsesdagen, selv om dette var blitt lovet. Klageren ba også megleren om å fjerne gardiner, et speil, en gammel pyntegjenstand, en oppslagstavle og visne blomster på verandaen før overtagelsen. Megleren fjernet gardinene, men resten måtte klageren kaste selv.
Maur i leiligheten
Etter overtagelsen har klageren oppdaget maur i leiligheten. Da klageren kjøpte leiligheten, ble hun opplyst om at det hadde vært problemer med maur i 2016, men at dette var blitt utbedret av fagfolk, og at det ikke hadde vært et problem siden.
Tilgjengelighet
Megleren har vært lite tilgjengelig både under kjøpsprosessen og salgsprosessen. Megleren var dessuten ikke tilstede på overtagelsen, hverken da klageren overtok sin nye leilighet eller da hennes daværende leilighet skulle overtas av ny kjøper.
Klageren krever at vederlaget skal settes ned med 50 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Prisantydning
Megleren har ved prissettingen sett hen
til hva andre leiligheter i sameiet har blitt solgt for. Innklagede viser til
at boligene i området har blitt solgt for mellom 4 200 000 og
4 950 000 kroner. Meglerens
prisvurdering ble gjort på bakgrunn av informasjon fra Eiendomsverdi, samt
boligens beliggenhet og standard. Den foreslåtte prisantydningen på 4 590
000 kroner ble akseptert av selger to ganger skriftlig pr. e-post.
Salgsoppgaver
Da en interessent
tok kontakt og ba om en privatvisning senere samme dag, var det ikke mulig for
innklagede å levere salgsoppgaver på så kort varsel. Interessenten fikk
salgsoppgaven
pr. e-post.
Opplysninger vedrørende fellesgjeld
Da megleren på sedvanlig vis sjekket finansiering til klageren, fikk han bekreftelse på at banken hadde godtatt full finansiering av leiligheten inkludert fellesgjelden. Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at fellesgjelden var et forhold som var bagatellmessig. Megleren ga imidlertid uttrykk for at fellesgjelden betjenes gjennom månedlige fellesutgifter. Avtalen mellom klageren og banken er innklagede uvedkommende.
Påstått press fra megler
Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at den andre budgiveren ville gi et tilsvarende bud på 4 170 000 kroner. Megleren informerte kun om at den andre budgiveren kunne inntre i høyeste bud, så fremt vedkommende hadde lengre ansiennitet.
Meglers omsorgs- og rådgivningsplikt
Megleren anbefalte ikke dekningssalg, da det innebærer å først heve avtalen med kjøper for deretter å foreta dekningssalg på klagers regning og risiko.
Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at klageren kunne sette seg på terrassen med termos og matpakke.
Innbo og løsøre
Det var avtalt at co-megleren skulle fjerne vaskemaskin og parasoll i etterkant av salget. På overtagelsen ble imidlertid partene enige om at parasollen skulle stå igjen, og at megleren kun skulle ta med seg oppvaskmaskinen. Megleren ga beskjed om at han var opptatt på søndagen, men at han kunne gjøre det på lørdagen. Klageren svarte at hun skulle sende han en melding når hun var i leiligheten. På søndagen sender klageren en melding om at megler kan hente vaskemaskinen. Før megleren fikk lest meldingen, hadde klageren sendt en ny melding om at vaskemaskinen var blitt fjernet av noen andre.
Tilgjengelighet
Det er beklagelig at klageren ikke er fornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, men innklagede bestrider klagerens påstand om at megler ikke har vært tilgjengelig. Innklagede viser til at co-megleren var tilstede på begge overtagelsene.
Det er etter dette ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er i denne saken en god del påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling. Nemnda finner det også hensiktsmessig å behandle hver for seg klagerens kjøp av ny leilighet og klagerens salg av tidligere leilighet.
Kjøp av ny bolig
Når det gjelder klagerens kjøp av leilighet ved å benytte forkjøpsretten, kan det tyde på at klageren tror at hun hadde en angrerett. Nemnda vil her påpeke at det ikke er noen angrerett ved eiendomskjøp, og at hun ville ha misligholdt avtalen hvis hun trakk seg. En megler skal heller ikke gi råd om at hun kan trekke seg med den konsekvens at det normalt må finne sted et dekningssalg.
Klageren hevder at hun hadde fått opplyst at det var en annen som også var interessert i leiligheten klageren kjøpte. Nemnda forstår klageren slik at hun trodde at det kunne løse hennes problem. Men etter det opplyste hadde den andre interessenten skaffet seg annen bolig, slik at dette var utelukket. Den muligheten som gjenstod var da videresalg av leiligheten, og klageren ville da få utgifter til megler og ha risikoen for at hun ville få mindre for leiligheten enn hun selv hadde betalt.
Klageren har også kritisert megler for at hun ikke fikk tilgang til den nye leiligheten før overtagelse. Dette er noe forsikringsselskapene advarer mot, da det blant annet kan få konsekvenser for selgers eventuelle boligselgerforsikring. Megler kan derfor ikke kritiseres her.
Når det gjelder fellesgjeldens betydning i forbindelse med kjøpet, er det en del av kjøpesummen. Det lånet fellesgjelden utgjør, betjenes gjennom de månedlige felleskostnader. Når det gjelder hva som mer konkret ble sagt om dette mellom megler og klager, står det påstand mot påstand, og nemnda har ikke grunnlag for å vurdere om de opplysninger klager fikk var korrekte.
Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om megleren eventuelt utøvet utilbørlig press i forbindelse med budrunden. De øvrige forholdene klageren har anført kan heller ikke føre frem.
Nemnda mener at det ikke er sannsynliggjort at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved kjøpet av klagerens nye bolig.
Salg av tidligere bolig
Nemnda nevner først at spørsmålet om vederlagsnedsettelse kun er relevant ved salget av klagerens tidligere leilighet, hvor hun var oppdragsgiver (selger) overfor meglerforetaket.
Når det gjelder prisantydningen, er meglers prisantydning en vurdering av hva som er antatt salgsverdi på et gitt tidspunkt, men er ingen salgsgaranti. Salgssummen vil alltid være påvirket av en rekke faktorer som markedet til enhver tid, beliggenhet, interessen for boligen m.m. Nemnda legger også til grunn at klageren godkjente meglers prisantydning. Megler kan ikke kritiseres her.
Når det gjelder manglende salgsoppgaver på den private visningen som klager avholdt, forstår nemnda det slik at visningen ble bestemt så raskt at det ikke var tid til å trykke opp nye salgsoppgaver, men at de som var på visning, fikk den elektronisk. Nemnda har forståelse for at klageren gjerne skulle hatt salgsoppgaver tilgjengelig på visningen, men det kan ikke gi grunnlag for noen kritikk mot megler.
De øvrige forhold klageren har påberopt seg ved salget av boligen, kan heller ikke føre frem. Kravet om vederlagsnedsettelse fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.