Klage nr. 2020005
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Nylander AS avd. Søndre gate
Saken gjelder: Meglerens vederlag
Saksfremstilling:
Saken gjelder tvist om størrelsen på innklagedes vederlag etter salg av en bolig som innklagede formidlet for et dødsbo. Klageren var sammen med sin søster arvinger i dødsboet. Boligen ble lagt ut på det åpne markedet, og det høyeste budet som kom inn var på 3,4 millioner kroner. Klageren, som opptrådte på vegne av dødsboet, avslo i samråd med sin søster og valgte i stedet å kjøpe boligen selv. Senere oppsto tvist med innklagede om størrelsen på vederlaget. Klageren anfører at han kjøpte ut sin søster, og at den reelle kjøpesummen dermed var på 1,7 millioner kroner. Provisjonen – som etter avtalen skulle utgjøre én prosent av salgssummen – må beregnes deretter.
Innklagede anfører at kjøpesummen var 3,4 millioner kroner, og fastholder sitt krav om full provisjon.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Før salget sa megleren at han forventet å kunne selge boligen for 3,9 millioner kroner. Etter at boligen hadde vært på det åpne markedet, og det høyeste budet som kom, var på 3,4 millioner kroner, valgte klageren å kjøpe ut sin søster for 1,7 millioner kroner. I oppdragsavtalen sto det at provisjonen skulle utgjøre én prosent av salgssummen, det vil si 17 000 kroner, men innklagede har beregnet seg det dobbelte. Klageren krever at innklagede frafaller halvparten av sitt krav om vederlag.
Innklagede har i korte trekk anført:
Boligen ble lagt
ut på det åpne markedet, og det høyeste budet som kom inn var på
3,4 millioner kroner. Klageren valgte å
kjøpe boligen selv for dette beløpet, og innklagede har krav på én prosent av
salgssummen i vederlag. At dette skulle gjelde også dersom den ene arvingen
kjøpte ut den andre, er uttrykkelig regulert i oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om at innklagede frafaller halvparten av sitt krav om vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Nemnda nevner først at utgangspunktet for saken er et privat skifte av et dødsbo, hvor klageren og han søster var de to eneste arvingene i dødsboet. Boligen som ble solgt inngikk i dødsboet, og dødsboet v/arvingene stod som oppdragsgiver. Et dødsbo under privat skifte har forøvrig i motsetning til et dødsbo under offentlig skifte ikke alminnelig partsevne, jf. tvisteloven § 2-1 første ledd bokstav c motsetningsvis.
Hvordan meglers vederlag skal beregnes, beror på en tolkning av oppdragsavtalen. Det er i oppdragsavtalen ikke sagt noe om hvordan vederlaget skal beregnes når én av to arvinger som her kjøper boligen ved å løse ut sin søster med halvparten av kjøpesummen. Klageren var før salget eier av én ideell halvpart av boligen (bundet sameie) og har følgelig i realiteten bare betalt 1,7 millioner kroner for boligen som tilsvarer utløsningsbeløpet til søsteren. I en slik situasjon må det legges til grunn at provisjonen også skal beregnes av den reelle kjøpesummen, som er 1,7 millioner kroner og ikke av 3,4 millioner kroner. Det kan i den forbindelse ikke ha noen betydning at boligen ble lagt ut for salg på det åpne markedet. Nemnda nevner også at megler i oppgjørsoppstillingen opererer med en kjøpesum på 1,7 millioner kroner, selv om det ikke er avgjørende. Situasjonen hadde vært en annen hvis det hadde vært en utenforstående tredjeperson, som ikke var arving, som hadde kjøpt boligen for 3,4 millioner kroner. Da skulle provisjonen vært beregnet av det fulle beløpet.
Innklagede har anført at det skulle betales én prosent provisjon av 3,4 millioner, og at det var uttrykkelig regulert i oppdragsavtalen at dette også skulle gjelde når den ene arvingen kjøper ut den andre. Nemnda kan imidlertid ikke se at det var avtalt. Det er kun avtalt at provisjonen skulle være én prosent av “salgssummen”, og i pkt. 3.6 i oppdragsavtalen er det angitt hva provisjonen vil være ved en salgssum på 4,0 millioner kroner. Men det er ikke nærmere angitt hva “salgssummen” er når én av arvingene som her kjøper ut den andre.
Den løsningen som nemnda har kommet til, kan muligens oppfattes som urimelig for megleren / innklagede. Men det kunne megleren tatt høyde for ved inngåelsen av oppdragsavtalen, da det ikke er uvanlig ved privat skifte og salg av eiendom at én av arvingene kjøper eiendommen og løser ut den/de andre. For eksempel kunne megler fått inn i avtalen at dersom en av arvingene skal overta boligen og løse ut den andre arvingen, skal det beregnes provisjon av det fulle beløp, eventuelt at man hadde avtalt en minimumsprovisjon hvor dette var tatt i betraktning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Meglerhuset Nylander AS avd. Søndre gate har kun krav på én prosent provisjon av 1,7 millioner kroner og må kreditere [klageren] halvparten av det vederlaget han er belastet.