Klage nr. 2020008

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Ronny Christian Håkonsen

                                      Advokatfirma Wigemyr & Co DA

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS

                                      v/advokat Rønnaug Ringstad

                                      Advokatfirma Henriksen & Co ANS

Saken gjelder:               Budgivning, finansieringsforbehold og dekningssalg       

Saksfremstilling:

Klagerne solgte sin eiendom, formidlet gjennom innklagede foretak, i august 2018. Kjøperen hadde tatt forbehold om finansiering i budet sitt, som selgerne aksepterte 31. august 2018.

I oktober ble det klart at kjøperen ikke fikk finansiering, og eiendommen måtte legges ut for salg på nytt. Eiendommen er ikke solgt.

Klagerne oppfattet innklagede slik at forbeholdet var avklart i og med at akseptbrevet som ble sent ut etter budaksepten ikke inneholdt opplysninger om forbeholdet, men i stedet bekreftet at bindende kjøpsavtale var inngått. Klagerne innrettet seg deretter. Det var ikke skriftlig orientert om risikoen ved å akseptere et forbeholdent bud, hverken før eller etter budaksept. Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever ansvarsspørsmålet avgjort.

Innklagede bestrider ansvar og påstår saken avvist, subsidiært at klagen ikke kan føre frem.

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har ikke etterkommet deler av nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken:

Klagerne har i korte trekk anført: 

Budaksept

Klagerne engasjerte innklagede foretak til å selge eiendommen sin i Norge, da de skulle pensjonere seg og flytte tilbake til Tyskland. Selve budprosessen startet den 5. august 2018 og vedvarte frem til 31. august, hvor bud på 3 300 000 kroner ble akseptert. Budgiveren hadde tatt finansieringsforbehold i budene sine. I tillegg til kjøperen var det kun en annen budgiver med i budprosessen.

Klageren var ukjente med hva et finansieringsforbehold innebar og spurte megleren om dette. Meglerne forklarte at den aktuelle budgiveren hadde informert om at det var en kamerat som skulle overta hans eiendom. De ble forsikret om at dette var en budgiver som ville få finansiering, det var det ingenting å uroe seg for. Etter dette var ikke finansieringsforbeholdet noe tema mellom klagerne og megleren.

Samme dag som budet ble akseptert, ble det sendt ut et akseptbrev fra meglerne hvor det fremgikk at bindende avtale var inngått. Klagerne ble innkalt til kontraktsmøte og informert om overtakelsen den 1. desember 2018. Det stod ingenting i brevet om at handelen ikke kom til å bli gjennomført eller at det heftet usikkerhet eller forbehold knyttet til dette. Som følge av opplysningene i brevet, dro klagerne til Tyskland og inngikk leiekontrakt der på bolig fra og med 1. desember 2018.

Klagerne tok kontakt med megleren i september for å få kontaktinformasjonen til kjøperen da de ønsket å høre om vedkommende ville overta noe av innboet. Megleren informerte da om at kjøperen ville komme inn for å signere kjøpekontrakten noen dager før klagerne kom tilbake fra Tyskland, og at de kunne signere kontrakten når de var tilbake i Norge. Da de kom hjem, i slutten av september, tok de selv kontakt med megleren og fikk da vite at kjøperen ikke hadde dukket opp til avtalt tid for underskrift på kontrakten. Det hadde ikke lyktes han å få finansiering. Klagerne ble svært overrasket over dette, da de trodde avtalen var bindende. Innklagede tilbød seg å forsøke å selge boligen på nytt uten tillegg, noe klagerne godtok.

Forsøk på dekningssalg

Megleren forsøkte å kontakte den andre budgiveren, men på det tidspunktet var ikke boligen lengre aktuell for ham.

Etter dette kom det inn bud på 2 900 000 kroner, et bud meglerne ikke anbefalte klagerne å godta. Det ble gjort forsøk på å selge boligen hele våren 2019 uten resultat. Klagerne valgte etter dette å leie ut for å finansiere låneutgiftene. Klagerne risikerer nå å måtte skatte av en eventuell gevinst ved salg, dersom boligen ikke blir solgt innen ett år.

Ansvarsgrunnlag

Eiendomsmegleren skal utføre oppdraget med omsorg for både kjøper og selger. Det følger av eiendomsmeglerloven § 6-3 at eiendomsmegleren skal opptre i tråd med god megleskikk. Brudd på opplysningsplikten vil som et utgangspunkt innebære brudd på god meglerskikk. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd at megler skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Videre følger det av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 at megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

Klagerne fikk ikke noen informasjon om at det heftet noe forbehold ved budet på 3 300 000 kroner. Innklagede påstår at det er gitt muntlig informasjon om dette til klageren. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon som underbygger dette. Tvert imot fremgikk det av akseptbrevet at bindende avtale var inngått. Dersom det heftet usikkerhet ved om handelen ville bli gjennomført, ville det vært naturlig å nevne finansieringsforbeholdet i akseptbrevet. Dette ble ikke gjort.

Klagerne ble ikke holdt orientert om at kjøper ikke hadde fått ordnet med finansieringen etter at budet på 3 000 000 kroner ble mottatt. Dersom megleren hadde gitt opplysninger om at kjøperen ikke hadde fått finansieringen på plass, ville klagerne umiddelbart bedt om at det ble satt en kort frist for å få brakt dette i orden. Dersom det ikke var blitt avklart innen fristen, ville det vært naturlig å be megleren kontakte budgiver nr. 2 for å forsøke å lande en handel der.

Klagerne ble ikke informert om risiko og konsekvens av å akseptere et forbeholdent bud. De ble heller ikke oppfordret til å sette en kort frist for avklaring av forbeholdet. Klagerne fikk ingen informasjon om hva det ville innebære i forhold til andre budgivere, ei heller hvilke kostnader det ville innebære å bli sittende med eiendommen uten å få solgt.

Det ble ikke gitt noen opplysning fra megleren forut for budaksept 31. august 2018 om at utfallet av det hele var usikkert. Dette er heller ikke i tråd med gratulasjonsbrevet (akseptbrevet) som ble sendt fra megleren etter budaksept. Boligen ble også umiddelbart markedsført som solgt på FINN, og kort etter ble annonsen slettet. Klagerne reiste til Tyskland for å inngå leieavtale på en bolig der, noe de ikke ville ha gjort dersom de visste at det heftet usikkerhet ved handelen.

Etter budaksept var megleren svært passiv. Noe han også var mellom første bud og de tre ukene etter frem mot budaksept. Han tok ingen skritt for å få avklart forbeholdet til tross for at det fortsatte å komme inn nye bud med finansieringsforbehold.

Megler er erstatningsansvarlig ovenfor klagerne. Da boligen ikke er solgt ennå, er ikke størrelsen på det økonomiske tapet klarlagt. Det bes om at Reklamasjonsnemnda tar stilling til ansvarsspørsmålet.

Saken ligger godt til rette for at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til ansvarsspørsmålet. Innklagede kan ikke høres med at det er gitt muntlig informasjon. Det er ikke grunnlag for avvisning slik innklagede hevder.

Det var megleren som var nærmest til å foreta en avklaring med hensyn til om klagerne hadde oppfattet meglerens informasjon om risikoen knyttet til å akseptere et forbeholdent bud, ikke klagerne slik innklagede hevder i sitt tilsvar.

Klagerne har fremsatt følgende påstand:

[Megleren] og EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS handlet i strid med god meglerskikk og er erstatningsansvarlig overfor [klagerne].

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagen gjelder krav om erstatning og er begrenset til å gjelde spørsmålet om det foreligger ansvarsgrunnlag. Rettslig sett er vurderingstemaet hvorvidt innklagede ved utførelsen av salgsoppdraget for klagerne har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Innklagede avviser dette.

Oppdragsavtalen ble inngått den 23. mai 2018. Som det fremgår av budjournalen, innga budgiver samtlige av sine bud med finansieringsforbehold. Dette fikk klagerne skriftlig melding om gjennom sms som ble sent ut underveis gjennom hele budprosessen. Innklagede førsøkte underveis i budprosessen å få avklart det nevnte forbeholdet, men budgiveren var klar på at han ønsket å inngi sine bud med nevnte forbehold. Budgiveren var, med unntak av ett annet bud også med diverse forbehold, den eneste aktive budgiveren. Det var derfor lite å argumentere med for å få avklart forbeholdet.

Innklagede og klagerne hadde muntlig dialog rundt forbeholdet. Innklagede kjenner seg ikke igjen i at forbeholdet skal ha blitt bagatellisert/ufarliggjort i denne dialogen. Tvert imot var forbeholdets innhold og betydning et viktig tema i samtalen mellom innklagede og klagerne i forkant av budaksept den 31. august 2018. Klagerne ble informert om at budgiveren ikke hadde vært i kontakt med banken angående finansiering, og at utfallet av det hele var usikkert. Det ble videre gitt informasjon om at kjøperen tidligst ville få anledning til å kontakte banken godt ut i påfølgende uke. Innklagede gav tydelig beskjed om at et eventuelt avslag på finansiering ville medføre at eiendommen måtte legges ut for salg igjen i markedet. Klagerne bekreftet overfor innklagede at de var innforstått med dette. Megleren oppfattet klagerne som litt irriterte over at han understreket dette poenget i en slik grad.

Klagerne aksepterte etter dette det forbeholdne budet, og det ble kort tid etterpå sendt ut akseptbrev til klagerne. Budjournalen fulgte vedlagt. Av denne fremgår det at forbeholdet gjelder og ikke er avklart. Det er derfor ikke riktig når det hevdes at forbeholdet ikke fremgår skriftlig noe sted i akseptbrevet. Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagernes anførsler om passivitet og manglende informasjon. Her står saken ord mot ord.

Klageren visste at de aksepterte et forbeholdent bud. Klagerne var også kjent med at det ville ta tid før kjøperen fikk avklart finansieringsforbeholdet. Til tross for dette oppfattet klagerne akseptbrevet de fikk sammen med budjournalen, som et sikkert uttrykk for at finansieringsforbeholdet var avklart. Denne oppfatningen holdt de fast ved uten å forhøre seg med innklagede om det stemte. Innklagede på sin side la til grunn at klagerne var klar over at de jobbet med å få en avklaring av forbeholdet. Dette med bakgrunn i de samtalene de hadde hatt forut for budaksept og dialogen som fant sted etter budaksept og frem mot en avklaring av forbeholdet.  Klagerne må selv ha et ansvar for å kvalitetssikre en oppfatning de baserer på et akseptbrev som ikke uttrykkelig nevner at forbeholdet er avklart.

Innklagede er enig i at de ideelt sett burde ha sørget for en bedre kontradiksjon rundt dialogen om finansieringsforbeholdet. Ut fra situasjonen slik den fremstod ved budaksept, la innklagede til grunn at han og klagerne hadde sammenfallende oppfatning av situasjonen.

I etterkant av at finansieringsforbeholdet ble avklart understreket klagerne at det ikke var aktuelt å gå under 3 300 000 kroner, det var derfor ikke aktuelt å selge til budgiver nr. 2 på 3 200 000 kroner.

Ut fra den faktum- og bevissituasjonen som er beskrevet, foreligger der ikke kritikkverdige forhold ved innklagedes oppdragsutførelse. Under enhver omstendighet vil et eventuelt kritikkverdig forhold måtte anses å være av en slik art at det ikke utgjør grunnlag for erstatningsansvar.

Innklagede påstår saken avvist, da klagerens anførsler hva gjelder faktum reiser en rekke bevisspørsmål som ikke på betryggende måte kan avgjøres ved en skriftlig behandling i nemnda. Subsidiært påstås det at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning. Erstatningskravet er begrenset til spørsmålet om det foreligger ansvarsgrunnlag.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Spørsmålet om avvisning

Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise saken.

Finansieringsforbeholdet

Innklagede har erkjent at de ideelt sett burde ha sørget for en bedre «kontradiksjon» rundt dialogen om finansieringsforbeholdet. For nemnda er det imidlertid avgjørende at det er megler som den profesjonelle part som må kunne dokumentere at det i tide ble gitt informasjon om risikoen ved å akseptere et bud med finansieringsforbehold. Dette kunne vært gjort meget enkelt ved for eksempel å sende en e-post, hvor man kort påpekte dette og bekreftet samtale(r) som har funnet sted i den anledning. Ved å unnlate å gjøre dette, har megler opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Erstatningsansvar

Ut fra det nemnda har kommet til over, finner nemnda at megleren også har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet ved ikke å sikre notoritet for at han eventuelt har gitt tilstrekkelig råd om risikoen ved å akseptere et bud med finansieringsforbehold. Nemnda tar for øvrig ikke stilling til om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.