Klage nr. 2020009

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Vikebø & Jørgensen AS avd. Nordhordaland (PrivatMegleren Nordhordaland)

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Våren 2017 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven fremgikk det at det forelå ferdigattest for boligen, men at den ikke omfattet utleieleiligheten i kjelleren. Etter overtakelsen hevdet klageren at ferdigattesten som lå vedlagt salgsoppgaven, ikke knyttet seg til klagerens bolig. Klageren anfører at megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å holde tilbake eller gi uriktige opplysninger om ferdigattesten. Klageren krever fastslått at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.

Innklagede bestrider klagerens krav. 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken:

Klagerne har i korte trekk anført: 

Manglende ferdigattest

I salgsoppgaven under avsnittet «offentlige forhold» stod følgende:

Det foreligger ferdigattest 06.03.2017 for enebolig. Ferdigattest for enebolig m/utleie skal foreligge før overtagelse og er en forutsetning for handelen. Konferer med megler for mer informasjon.

Klagerne anfører at det er gitt uriktige og villedende opplysninger om ferdigattesten i salgsoppgaven. Det vises til selgers egenerklæringsskjema der det blant annet fremgår at kjellerleiligheten var godkjent hos bygningsmyndighetene, og at det ikke var innredet, bruksendret eller bygget ut siden opprinnelig byggeår. På bakgrunn av disse opplysningene antok klagerne at det var en enkel sak å få godkjenning av kommunen, og kjøpte følgelig eiendommen. Megleren burde opplyst om at det ikke forelå ferdigattest for boligen, slik den fremstod på salgstidspunktet. Det manglet ikke bare ferdigattest for utleiedelen, men også for boligen i sin helhet. Klagerne viser til at ferdigattesten som lå vedlagt salgsoppgaven, ikke stemte overens med den eneboligen som var bygd. Ifølge klagerne visste både megler og selger om dette forholdet. Hvis dette ikke var tilfellet, ville megleren ha oppdaget dette ved å undersøke tegningene fra kommunen nærmere. Klagerne viser også til at beskrivelsene i ferdigattesten av 6. mars 2017 ikke stemte overens med eneboligen slik den ble solgt.

Klagerne bestrider innklagedes påstand om at de i forkant av budgivningen ble opplyst om at utleiedelen manglet godkjenning, og at ferdigattest for hele boligen skulle være på plass før overtakelsen. Hadde klagerne fått informasjonen om de faktiske forholdene ved ferdigattesten, ville de ikke ha lagt inn bud på eiendommen. Klagerne føler seg lurt av megleren.

Klagerne er uenig i at det ikke forelå forhold som skulle tilsi at søknaden til kommunen ville bli avslått.  Megleren fikk kopi av listen fra kommunen over alle tiltak og endringer som må utføres for å få godkjennelse. Klagerne viser også til at det foreligger byggetiltak som ikke er omsøkt, og at ferdigattesten av 6. mars 2017 ikke gjaldt klagernes bolig.  

I etterkant av overtakelsen har hverken selger, ansvarlig søker eller megler gjort noe for å fremskaffe ferdigattest. Det bemerkes at saken mot selger skal behandles av tingretten i
januar 2021.

Radonmåling

Klagerne anfører at det burde ha blitt foretatt en radonmåling i forkant av salget, som burde vært vedlagt salgsoppgaven. Det vises til kravet om at en utleier må kunne dokumentere at radonnivåene er forsvarlige.

På bakgrunn av det ovennevnte krever klagerne fastslått at det foreligger ansvarsgrunnlag for innklagede.

Innklagede har i korte trekk anført:

Ferdigattest

I januar 2017 arbeidet selgeren med å få avsluttet byggesaken og få utstedt ferdigattest. Før markedsføringen av eneboligen, ble det utstedt en ferdigattest for enebolig, men utleieenheten i kjelleren var ikke omtalt. Det forelå således en godkjennelse av hoveddelen med et mindre boareal i kjelleren. Den utvidede delen i kjelleren var imidlertid ikke godkjent som utleieenhet. Selger og megler ble enige om å søke om godkjenning av utleiedelen, og at fullstendig ferdigattest for hele tiltaket måtte foreligge før et eventuelt salg. Forutsetningen om ferdigattest ble på denne bakgrunn inntatt i salgsoppgaven.

Megleren har gitt tilstrekkelige opplysninger og råd knyttet til lovlighetsmangelen. Til tross for meglers oppfordring om å avvente med overtakelsen til ferdigattest forelå, ønsket klagerne likevel å overta boligen med en gang. For å ivareta klagernes trygghet ble det avtalt at selger fortsatt var forpliktet til å få utleieenheten godkjent via ansvarlig søker. Innklagede kan ikke se at megleren, ut over den informasjon som megleren ga, burde foretatt en annen vurdering av risikoen for at søknaden ble avslått. Megleren har ikke gitt noen lovnad om utfallet av søknadsprosessen.

Det bemerkes at innklagede ikke hørte mer fra klagerne før de tok kontakt høsten 2019.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

Megleren har ikke opptrådt i strid med lov eller god meglerskikk. Klager gis ikke medhold for sine anførsler

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder forholdene rundt ferdigattesten, mener nemnda at megler ikke kan kritiseres. Da kjøperne valgte å overta eiendommen uten at ferdigattest forelå, var dette en endring sammenholdt med det opprinnelige avtalegrunnlaget, som burde vært nedfelt i en tilleggsavtale. Men slik saken er opplyst, har nemnda ikke grunnlag for å si om megler kan kritiseres her. Det beror blant annet på hvilken direkte kontakt det har vært mellom selger, kjøper og megler om dette.

Når det gjelder radonmåling, mener klagerne at det burde ha blitt foretatt en radonmåling i forkant av salget. Det er ikke noe krav om dette ved salg av bolig, selv om deler av boligen eventuelt kan leies ut. Krav om radonmåling gjelder kun ved utleie av bolig, og klagerne må sørge for det ved eventuell utleie.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

[Klagerne] gis ikke medhold.