Klage nr. 2020017
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Mette Gro Eriksen
Innklaget: Børke og Partners AS (PrivatMegleren Stabekk)
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
Saken gjelder: Kjøperens finansiering. Meglerens verdivurdering
Saksfremstilling:
I 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes leilighet. Prisantydningen var 8,7 millioner kroner, men klagerne aksepterte et bud på 8 millioner kroner. Kjøperen gjorde ikke opp for seg, og det ble dekningssalg. I dekningssalget ble leiligheten solgt til den samme budgiveren for 8,1 millioner kroner. Klagerne anfører at megleren verdivurderte leiligheten for høyt, og at megleren håndterte dekningssalget på en dårlig måte. Klagerne har særlig trukket frem at megleren i dekningssalget satte ned prisen for mye og for hyppig, og krever at innklagede frafaller sitt krav om vederlag i sin helhet.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne tok kontakt med megleren til innklagede for en verdivurdering av deres tidligere leilighet. På dette tidspunktet hadde ikke partene inngått noen oppdragsavtale ennå. Megleren ga en verdivurdering på 8,7 millioner kroner, og skrøt av at han aldri hadde bommet med mer enn 200 000 kroner før. Megleren tilbød klagerne å kjøpe en leilighet som var noe dyrere enn den klagerne hadde tittet på, og det endte med at klagerne kjøpte denne. Siden klagerne kjøpte seg ny leilighet før den gamle var solgt, var meglerens verdivurdering et nødvendig dokument for at klagerne skulle få lån. Megleren var dermed kjent med klagernes økonomiske situasjon.
Etter at klagerne hadde inngått oppdragsavtale med innklagede, mottok klagerne etter hvert et bud på 7,5 millioner kroner uten forbehold. Deretter kom det inn et bud på 7,8 millioner kroner, hvor det sto i forbeholdsfeltet at kjøpet skulle finansieres med egne midler. Klagerne ga et motbud på 8,1 millioner kroner, og det endte med at klagerne solgte til denne budgiveren for 8 millioner kroner. Det samme som stod i forbeholdsfeltet på det første budet, stod i forbeholdsfeltet på budet klagerne som aksepterte. Overtakelsen kom, og kjøperen betalte ikke kjøpesummen.
Klagerne ga innklagede i oppdrag med å formidle dekningssalget, og megleren gikk først ut med en prisantydning på 8,5 millioner kroner. Deretter gikk han ned til 8,1 millioner kroner, før han til slutt gikk ned til 7,79 millioner kroner. Etter hvert kom det inn et bud på 6,75 millioner kroner, og dette følte klagerne seg presset av innklagede til å akseptere. Banken stoppet imidlertid salget fordi kjøpesummen ikke kunne forsvares på grunn av klagernes økonomiske situasjon. Klagerne valgte å avslutte samarbeidet med innklagede og heller engasjere et annet meglerforetak, og det endte med at han som kjøpte leiligheten i første omgang, la inn et bud på 8,1 millioner kroner og kjøpte leiligheten på «nytt». I det andre dekningssalget gikk den nye megleren ut med en prisantydning på 8,5 millioner kroner.
I tillegg til at klagerne har betalt det andre meglerforetaket, har klagerne betalt 141 225 kroner til innklagede. Kravet ble trukket fra oppgjøret fordi innklagede hadde sikret kravet med pant i leiligheten. Klagerne bestrider ikke utleggene, men krever at innklagede frafaller sitt krav om vederlag og tilbakebetaler beløpet. For det første ga megleren en for høy verdivurdering. Megleren hadde alle dokumentene i saken for hånden da han satte den første på 8,7 millioner kroner. Dersom det er slik at megleren ga verdivurderingen før han hadde satt seg godt inn i sakens papirer, er dette kritikkverdig. For det andre har megleren brutt omsorgsplikten. Siden klagerne allerede hadde kjøpt seg ny bolig, hadde megleren særlig oppfordring til å være aktsom og sjekke budgiverens finansiering grundig. I stedet for å forklare klagerne risikoen ved å akseptere et bud med usikker finansiering, sa megleren at budgiveren «[eide] mye og [hadde] god økonomi». Hadde klagerne visst at finansieringen var usikker, ville de heller akseptert budet på 7,5 millioner kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren ga verdivurderingen etter sitt beste skjønn ut fra hans kjennskap til markedet og de opplysningene som forelå om leiligheten på dette tidspunktet. Det å gi en verdivurdering er ingen resultatforpliktelse, og en megler må gis en betydelig feilmargin før et meglerforetak kan komme i ansvar fordi markedet ikke svarte på verdivurderingen megleren ga.
Når det gjelder det å undersøke en budgivers finansiering, har en megler plikt til å gjøre undersøkelser så langt det er praktisk mulig. I denne saken sa megleren at budgiveren tenkte å finansiere kjøpet med egne midler, og at budgiveren ifølge meglerens undersøkelser hadde hjemmel til en tredjedel av en eiendom i samme kommune. I tillegg var budgiveren aleneaksjonær i et aksjeselskap som hadde et næringslokale og en leilighet ute til salgs gjennom et annet meglerforetak. At kjøpet skulle finansieres med egne midler, og at megleren ikke kunne bekrefte mer enn det budgiveren sa til ham, skrev megleren ned i et notat som ble lagret på saken hos innklagede. Megleren forklarte klagerne hvilken risiko det innebar at megleren ikke kunne bekrefte budgiverens finansiering.
Klagen kan etter dette ikke føre frem. Innklagede bemerker for øvrig at det er uenighet om hva megleren sa til klagerne om finansieringen. Skulle nemnda komme til at notatet som er lagret på saken ikke gir tilstrekkelig bevis på at megleren ga slik rådgivning han hadde plikt til, krever innklagede at saken avvises fordi den reiser spørsmål som ikke kan klarlegges på en betryggende måte under nemndas skriftlige behandling.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens rådgivningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Verdivurderingen
Nemnda finner at klagen på dette punkt ikke kan føre frem. Prisantydningen er meglers vurdering av forventet salgssum på et gitt tidspunkt, men ingen prisgaranti. Det må også legges til grunn at klager har akseptert denne som et utgangspunkt.
Risikoen ved å akseptere bud hvor finansiering ikke er bekreftet
Klagerne hadde på forhånd kjøpt bolig gjennom samme megler, slik at megler kjente til deres økonomiske situasjon i forbindelse med handelen. Når det gjelder hva megler skal ha sagt til klagerne om å akseptere bud uten bekreftet finansiering, har innklagede vist til en logg megler har skrevet i forbindelse med salget.
Nemnda nevner først at en slik logg er et tidsnært bevis og således relevant i vurderingen av om megler i tilstrekkelig grad har informert selgerne om risikoen ved å akseptere et slikt bud som i dette tilfellet. Men hvilken vekt loggen skal ha i vurderingen, beror på hva som konkret står i loggen.
Slik nemnda ser det sier ikke loggen noen ting om risikoen ved å akseptere et slikt bud. Det fremgår kun at eiendomskjøpet skal finansieres med 100 prosent egenkapital. Det fremgår av opplysningene i saken for øvrig at de midler kjøperen hadde, var lite likvide og bundet i fast eiendom. Megler har riktignok opplyst at han ikke kan få bekreftet finansieringen i bank og kun må bygge på det budgiver sier. Det fremgår imidlertid ikke at megleren har frarådet klagerne å akseptere dette budet. Megleren som den profesjonelle part må her sørge for tilstrekkelig dokumentasjon i den forbindelse.
På dette punkt har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Vederlagsnedsettelse
Nemnda har kommet til at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Provisjonen utgjør 88 000 kroner og i tillegg kommer andre poster som også omfatter vederlag i lovens forstand, til sammen ca. 135 000 kroner. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig kan reduseres med 65 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Børke og Partners AS (PrivatMegleren Stabekk) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket må kreditere [klagerne] 65 000 kroner.