Klage nr. 2020061
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 29. juni 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Panorama Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Panorama)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen, herunder meglers omsorgsplikt og rådgivningsplikt.
Saksfremstilling:
I juli 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren anfører at megleren har brutt sin omsorgsplikt. I starten av salgsprosessen foreslo klageren å foreta en rekke oppussingsarbeider for å heve standarden på boligen før den ble lagt ut for salg. Megleren avslo dette forslaget. Da det senere viste seg å være liten interesse for boligen, foreslo megleren at utbedringstiltakene som klageren tidligere hadde foreslått, likevel skulle gjennomføres. Klageren har på grunn av dette måttet betale for ny styling og fotografering av leiligheten, samt for trykking av nye salgsoppgaver. Klageren krever at innklagede erstatter halvparten av disse kostnadene, som tilsvarer 28 316 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
I starten av salgsprosessen indikerte megleren at leiligheten ville bli lett å selge, og at klageren kunne forvente en salgssum på omtrent 6,7 millioner kroner. Under befaringen foreslo klageren en rekke tiltak for å heve standarden på leiligheten, og som han mente burde gjennomføres før boligen ble lagt ut for salg. Klageren foreslo blant annet å utbedre balkongen, male vegger og tak, legge nytt gulv og montere en skillevegg på soverommet.
Megleren avslo klagerens forslag og mente at færrest mulig tiltak burde iverksettes for at leiligheten skulle bli solgt raskest og til best mulig pris. Klageren stolte på meglerens vurderinger, da han var den profesjonelle part. Klageren viser til at innklagede markedsfører seg med at man som kunde kan forvente seg sitt livs kundeopplevelse, samarbeid med markedets beste eiendomsmeglere, samt en høyest mulig pris for boligen basert på grundig og korrekt markedsvurdering.
Ettersom tiden gikk med liten interesse for boligen, foreslo megleren å gjennomføre flere av utbedringstiltakene som klageren tidligere hadde foreslått. Dette førte til at salgsprosessen tok lenger tid og markedet forverret seg mye på den tiden. Først etter fire måneder ble leiligheten solgt for 6,1 millioner kroner.
Megleren har ikke ivaretatt sin omsorgsplikt overfor klageren. Meglerens beslutning om å ikke gjennomføre tiltak for å heve standarden før boligen ble lagt ut for salg, har ført til at klageren har blitt påført unødvendige kostnader i ettertid. Klageren har måttet bestille ny styling og fotografering av boligen, i tillegg til å trykke nye salgsoppgaver. Salgssummen endte også med å bli lavere enn klageren hadde blitt forespeilet.
Dersom tiltakene for å heve leilighetens standard var blitt gjennomført før den ble lagt ut for salg, kan det hende at boligen ville blitt solgt raskere og til en høyere pris. Innklagede kan ikke lempe ansvaret for de beslutninger som fattes på bakgrunn av råd fra megler over på klageren. Klageren engasjerte en megler nettopp for å kunne overlate vurderingene av hva som er beste fremgangsmåte til megleren.
Under salgsprosessen gjorde klageren gjeldende at han hadde innsigelser mot kravet til innklagede, og ba innklagede om å notere seg dette. Slik det fremgår av e-postkorrespondansen som er lagt frem for nemnda, har megleren gjort lite for å komme til en minnelig løsning med klageren. Etter at kontrakten var signert informerte megleren om at klageren ville få anledning til å redegjøre for kravet sitt senere. Til tross for gjentatte purringer har megleren konsekvent valgt å overse klagerens henvendelser. Ifølge klageren kan meglerens håndtering av saken ikke sies å være hans «livs kundeopplevelse», slik det fremgår av innklagedes markedsføring. På overtakelsen, omtrent to måneder etter kontraktsmøtet, var megleren tilstede, men tok ikke initiativ til å komme frem til en minnelig løsning. Noen dager etterpå tok klageren kontakt med megler angående spørsmål omkring utbetalingen av oppgjøret, og ba han samtidig om å følge opp klagerens innsigelser mot kravet. Senere samme dag oppdaget klageren en e-post fra innklagede med den samme oppgjørsoppstillingen som tidligere. Det fremgikk heller ikke at klageren bestred kravet. Klageren ba megleren om å sende kontaktopplysningene til lederens hans, noe han nok en gang valgte å overse.
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at innklagede betaler ham 28 316 kroner, som tilsvarer halvparten av de samlede kostnadene knyttet til styling, fotografering og trykking av salgsoppgaver.
Innklagede har i korte trekk anført:
Ved inngåelsen av oppdraget ble partene enige om hvilke oppussingsarbeider som burde bli gjennomført før boligen ble lagt ut for salg. Megleren har verken overstyrt eller tatt avgjørelser for klageren. Megleren har kun gitt råd om hva han mener vil gi best salgspris sett opp mot kostnadene ved å utføre oppussingen.
Da det viste seg at eiendommen var relativt tungsolgt, ga megleren råd om oppussing for å få leiligheten solgt, noe han til slutt lyktes med. Det ble også gitt råd om ny styling og nye bilder etter oppgraderingene. Megleren har kommet med forslag, og klageren har bestilt tjenestene. Megleren har således ikke tatt noen beslutninger. Det ble aldri avtalt mellom partene at innklagede skulle dekke kostnadene for styling, bilder mv. Innklagede kan ikke ta risikoen for at en bolig er tungsolgt. Siden det ble avholdt flere visninger som følge av at leiligheten lå lenger ute for salg, ga innklagede en rabatt på digital annonsering og to visninger. I etterkant av salget har innklagede forsøkt å komme til en minnelig løsning med klageren.
Etter dette bestrider innklagede at det foreligger brudd på god meglerskikk, og at det er grunnlag for klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klageren har krevd at innklagede dekker halvparten av spesifiserte
utlegg på til sammen
kr 28 316.
For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må megler ha utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i sin rådgivning med hensyn til hva som skulle gjøres med boligen før salget ble igangsatt. Nemnda har kommet til at meglers råd i forbindelse med eventuell oppussing ikke har vært erstatningsbetingende uaktsom, og at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Nemnda vil for øvrig bemerke at det er ikke sikkert at klager hadde fått noe igjen for å gjøre investeringer før han la eiendommen ut for salg. Leiligheten så i utgangspunktet ut til å være fin og velstelt, noe som også kan være grunnen til at megler mente at det ikke var nødvendig å gjøre noe med leiligheten før den ble lagt ut for salg.
Nemnda har for øvrig notert seg at innklagede har erkjent at det var uheldig at eiendomsmeglerfullmektigen ikke svarte på klagerens henvendelser.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.