Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en tomannsbolig som var til salgs gjennom innklagede som megler. Varmtvann og fyring var ikke inkludert i husleien, men det er nevnt i taksten at det er inkludert.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I dette området bruker de fleste fjernvarme. Klagerne er vant til at fyring i radiatorer er inkludert i borettslag, og fant ingen grunn til å stille spørsmål ved dette.
Klagerne mener at innklagede har vist en klanderverdig opptreden ved å oppgi uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Klagerne mener også at han på kontraktsmøtet viste klanderverdig opptreden ved at han ville gå til den budgiveren som tapte budrunden og tilby huset, samt at han fra han ble oppmerksom på feilen og frem til kontraktsmøtet ikke sa noe om dette.
På kontraktsmøtet den 23. februar 2007 kom det som en stor overraskelse på klagerne at varmtvann ikke var inkludert i husleien på kr 2228. På visning hadde klagerne fått utlevert en salgsoppgave som helt klart viser at dette er inkludert. Dette er beskrevet i takstmannens takst på to steder i salgsoppgaven. Der står det «Fyringsutg. pr mnd.: Fyringskostnader er inkludert i felleskostnadene. … Kommentar: Felleskostnaden inkluderer løpende kostnader, fyring, varmt vann og kabel-TV».
Klagerne skrev under kontrakten uten forbehold idet de følte seg presset for ikke å miste huset. Klagerne søker en erstatning fra innlagede på de utgifter de vil bli påført som følge av dette. Selgeren har opplyst at det dreier seg om ca kr 750 per måned. Klagerne har da beregnet dette til kr 280346 medregnet prisstigning og en botid på 15 år.
Innklagede anfører:
I salgsoppgaven ble det tre steder opplyst hva som var inkludert i de månedlige felleskostnadene.
Boligen ble markedsført på finn.no i ca en uke før første visning. Det står ingen ting om at felleskostnadene inkluderer varmtvann og fyring.
Under «økonomi» i salgsoppgaven; andel felleskostnader står en oversikt over hva fellesutgiftene utgjør og hva som er inkludert, det fremgår også hvor stor del som er kapitalkostnader.
Under punktet «Oppvarming» står det at det er sentralfyringsanlegg med radiatorer tilknytet fjernvarmeanlegg, og at dette er økonomibesparende kontra elektrisk oppvarming.
Innklagede mener at det ganske klart kommer frem hva som er inkludert i de månedlige felleskostnadene. Innklagede er enig i at det er motstridende at det i takstrapporten, som er et vedlegg til salgsoppgaven, står noe annet. Innklagede anfører at det er en ekstern, frittstående takstmann som har foretatt denne rapporten. Boligkjøpere har også en viss undersøkelsesplikt i forkant av et kjøp, en rask telefon til innklagede ville gitt et svar. Både innklagede og selgeren burde selvsagt lest grundigere gjennom taksten og funnet feilen. Dette tar innklagede kritikk for.
Det er ikke riktig som anført av klagerne, at innklagede oppdaget feilen før bud/aksept. Det ble oppdaget da innklagede dagen etter bud/aksept, ble oppringt og fortalt at det var avvikende opplysninger i salgsoppgaven og taksten. For ordens skyld valgte innklagede å presisere i kjøpekontrakten at varmtvann/fyring ikke varinkludert og at det var en egen måler for dette. Kjøpekontrakten skal være utfyllende i forhold til avtalen som allerede er inngått, slik at det er enighet om alle detaljer.
Da kontrakten ble gjennomgått på kontraktsmøtet, ble det diskusjon rundt dette. Klagerne sa at de ikke ville gitt like mye for boligen dersom de visste dette. Innklagede sa at det var synd, samtidig som han kom med forslag om at budgiver nr 2 kunne kontaktes for å høre om han ville tre inn i avtalen i og med at klagerne uttrykkelig sa at de ikke ville gitt like mye dersom de hadde visst at varmtvann/fyring ikke var inkludert. Dette ble ikke fremstilt på en truende måte slik klagerne har fremstilt i sitt brev. Innklagede hevder han var ydmyk og prøvde å være løsningsorientert. Det ble videre foreslått fra innlagede å utsette kontraktsmøtet en uke, slik at begge parter kunne tenke igjennom situasjonen og komme med forslag til løsning. Dette var klagerne ikke interessert i, de ville ha boligen. De sa videre ifølge innklagede at det var greit og at de var ferdige med saken.
Det er ikke korrekt som anført av klagerne at selgeren støttet klagerne i at «feilen i prospektet burde ha vært opplyst på forhånd og at det var en dårlig fremgangsmåte og uakseptabelt fra megler».
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede må etter klagernes oppfatning være ansvarlig for hele salgsoppgaven inkludert takst. Videre er det hevet over enhver tvil at innklagede har opptrådt klanderverdig ved ikke å si fra når feilen ble oppdaget og ved å legge press på klagerne i forhold til å «true» med å selge huset til andre budgivere.
Klagerne hadde ingen grunn til å tvile på prospektet og hadde derfor ingen foranledning til å ringe innklagede.
Innklagede sier at feilen ble oppdaget dagen etter aksept, altså den 13. februar 2007. Kontraktsmøtet var først den 23. februar. Innklagede hadde 10 dager på å informere klagerne før kontraktsmøtet, men gjorde det ikke. De fikk heller ikke tilsendt kontrakten på forhånd.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder utgifter til varmtvann og fyring som ifølge taksten var inkludert i fellesutgiftene.
I dette tilfellet inneholdt taksten feil opplysninger om hva som var inkludert i fellesutgiftene. Salgsoppgaven gir derimot korrekt informasjon om hva fellesutgiftene inkluderer. Det er et spørsmål om dette alene ville være tilstrekkelig til å rette opp feilen i taksten. Salgsoppgaven må imidlertid leses i lys av den etterfølgende kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten, som er undertegnet av begge parter, inneholder i § 1 [3] følgende opplysning: «Det er egen måler for forbruk av fjernvarmen, dette er ikke inkludert i felleskostnadene». Presiseringen ligger godt innenfor ordlyden i salgsoppgaven. Klagerne må da anses for å ha godtatt denne forståelsen av salgsoppgaven, og kan ikke vinne frem i sitt erstatningskrav mot innklagede.
Reklamasjonsnemnda ser at klagerne uten å ha blitt imøtegått, påpeker at feilen ble oppdaget dagen etter aksept, altså den 13. februar 2007. Kontraktsmøtet var først den 23. februar, og innklagede hadde dermed 10 dager på å informere klagerne før kontraktsmøtet, uten å gjøre dette. Klagerne fikk heller ikke tilsendt kontrakten på forhånd. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er dette kritikkverdig. Innklagede burde umiddelbart ha gjort oppmerksom på uoverensstemmelsen og allerede på dette tidspunktet tatt initiativ til årette opp feilen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å følge opp feilen i taksten straks den ble oppdaget. Feilen medfører imidlertid ingen økonomisk kompensasjon til klagerne.
Oslo, den 29. august 2007
| (sign.) Vegard SyvertsenForbrukerrådets representant | (sign.) Tore Bråthenformann | (sign.) Kåre MælandNorges Eiendomsmeglerforbunds
Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |