Klage nr. 2019288
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 24. august 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager:
v/advokat Heidi Nergård
Adnor Advokat AS
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS avd. Sentrum
v/advokat Rønnaug Ringstad
Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
Saken gjelder: Verdivurdering – urealistisk prisantydning
Saksfremstilling:
Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede foretak i september 2018. Prisantydningen var satt til 6 500 000 kroner. Først elleve måneder senere ble eiendommen solgt til en salgssum på 4 250 0000 kroner. Klageren hevder megleren har opptrådt klanderverdig i forbindelse med verdivurderingen av eiendommen, gjennom å legge til grunn at det kunne skje en fradeling av tomten. Selv om klageren gjorde megleren oppmerksom på at fradeling ikke var mulig, unnlot megleren å justere prisantydningen i tråd med dette. Til tross for klagerens innsigelser og den manglende interessen i markedet, ble opprinnelig prisantydning bare gradvis redusert, noe som igjen medførte unødvendig lang salgstid.
Klageren krever erstatning for ekstrakostnader med boliglån for to boliger og andre løpende faste kostnader, skjønnsmessig fastsatt til 50 000 kroner. Videre kreves vederlaget nedsatt med til sammen 61 590 kroner.
Innklagede bestrider kravet. Megleren har ikke opptrådt kritikkverdig og i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salgsoppdraget. Det er ikke grunnlag for verken erstatning eller nedsettelse av meglerens vederlag.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken:
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren satte prisantydningen vesentlig for høyt, noe som resulterte i manglende interesse i markedet og unødvendig lang salgstid. Boligen ble lagt ut for salg med en prisantydning på 6 500 000 kroner med bakgrunn i at megleren feilaktig vurderte at det var mulig å fradele en del av eiendommen. Etter meglerens vurdering kunne en slik fradelt tomt ha en verdi på to millioner kroner.
Det ble tidlig klart at fradeling ikke var aktuelt på grunn av tomtens beskaffenhet. Klageren ønsket å redusere prisen tilsvarende tomtens verdi da det ble klart at fradeling ikke lot seg gjøre. Til tross for at megleren var kjent med at eiendommen ikke hadde det potensialet han hadde lagt til grunn, og til tross for klagerens innsigelser og den manglende interessen i markedet, ble prisantydningen bare gradvis redusert. Dette førte til at salgsprosessen ble uforholdsmessig lang. Det påløp unødvendige tilleggskostnader til markedsføring og visninger.
Klageren ga tydelig uttrykk for at han ikke delte meglerens syn når det gjaldt eiendommenes utviklingspotensial. Til tross for dette, og til tross for at det ikke ble tatt noen skritt for utvikling av eiendommen, unnlot megleren å justere ned prisantydningen. Megleren burde i en slik situasjon rådet klageren til å nedjustere prisantydningen vesentlig, allerede ved første markedsføring. Det er ikke riktig at det var enighet om å legge boligen ut for salg til en prisantydning på 6 500 000 kroner.
Klageren valgte imidlertid å følge meglerens råd. Megleren uttrykte i e-post til klageren at han ikke satte prisantydningen for å gi klageren falske forhåpninger, men fordi han mente eiendommen burde kunne selges til denne prisen. Han viste til at han nylig hadde solgt flere boliger i området og således kjente markedet godt. Det var derfor ikke grunn til å tvile på hans vurdering. Megleren har med dette, på overbevisende måte, forledet klageren til å legge ut boligen til en urealistisk prisantydning.
Allerede da oppdragsavtalen ble inngått, ga klageren uttrykk for at prisantydningen var satt for høyt. Megleren var uenig i dette, og antydet dessuten at han ikke kunne se bort fra at det var mulig å oppnå en salgspris på 8–10 millioner kroner. Megleren anså videre eiendommen så attraktiv at han mente at det var nødvendig å bruke assistent på de planlagte visningene. Allerede i oktober tok klageren initiativ til en ny strategi for markedsføringen av boligen, særlig med henblikk på reduksjon av prisantydningen. Til tross for dette, og til tross for at megleren erfarte svært liten interesse i markedet, unnlot han å redusere prisantydning mer enn bare gradvis og ned til et realistisk nivå, noe som først ble gjort i februar 2019.
Megleren anbefalte ikke på noe tidspunkt å justere prisen ned til 4 500 000, som var opprinnelig verdivurdering av boligen alene. Så sent som i april 2019 ble verdien, av megleren, vurdert til 4 750 000 kroner. Det er klagerens oppfatning at megleren, gjennom de råd som ble gitt, både har forvansket og forsinket salgsprosessen på en slik måte at det foreligger et klart brudd på god meglerskikk.
Boligen] ble solgt for 4 250 000 kroner nærmere elleve måneder etter at den ble lagt ut i markedet. Det kreves at vederlaget samt honorar for visninger settes ned med 50 prosent. Videre kreves det tilbakebetaling av tilretteleggingsgebyret, da dette ikke var omfattet av oppdragsavtalen. Endelig kreves kostnader til markedsføring redusert med 13 190 kroner. Totalt 61 590 kroner.
I tillegg kreves det erstatning for ekstrakostnader med boliglån for to boliger og andre løpende faste kostnader, skjønnsmessig fastsatt til 50 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren tok kontakt med innklagede sommer/høst 2018, da han vurderte å selge eiendommen sin. Det ble avholdt befaring, og megleren oversendte etter denne en verditakst til klageren 4. september 2018. Her var markedsverdien vurdert å være 6 500 000 kroner. Taksten var satt under forutsetning av at det var mulig å fradele en tomt på rundt 600–700 kvadratmeter. Tomten ble vurdert å ha en verdi på rundt 2 000 000 kroner. Meglerne påpekte i oversendelsen at det alltid ville være noe usikkerhet knyttet til en slik verdivurdering. Hva boligen faktisk er verdt, får man først svar på når den er forsøkt solgt i det åpne markedet.
Det fremgikk både av verditaksten og den etterfølgende e-posten fra innklagede at fradelingsmulighetene på eiendommen var en nødvendig forutsetning for den markedsverdien som ble satt. Dette ble kommunisert skriftlig i god tid før salgsprosessen og markedsføringen ble igangsatt. Megleren anbefalte klageren å få på plass en rammetillatelse, og presiserte også at adkomstrett var en viktig faktor for å få godkjent rammesøknaden.
Klageren valgte å ikke gjøre nødvendige tiltak for å få på plass en rammetillatelse, i strid med forutsetningene for verditaksten og meglerens anbefalinger.
Eiendommen ble lagt ut for salg høsten 2018 med en prisantydning på 6 500 000 kroner. Det var enighet mellom partene om at det var verdt et forsøk i håp om at en eller flere utbyggere ville se potensialet i eiendommen. Det var totalt 28 personer som viste interesse for eiendommen, uten at det resulterte i budgivning.
Prisantydningen ble justert ned med 500 000 kroner i månedsskifte oktober/november 2018.
Megleren var pådriver for at tomten skulle fradeles for å øke attraktiviteten til eiendommen, han tok også kontakt med styrelederen på naboeiendommen for å undersøke mulighetene for å få på plass adkomstrett til en utskilt tomt. Megleren tok på nytt opp spørsmålet om å kontakte kommunen om rammetillatelse til oppføring av bolig nr. 2 på eiendommen i januar 2019. Klageren valgte å ikke gå videre med en søknad om rammetillatelse, og prisantydningen ble på nytt nedjustert.
Eiendommen ble solgt for 4 250 000 kroner ved budaksept 15. mai 2019. Oppnådd salgssum var 250 000 kroner under det innklagede i verditaksten vurderte at boligen isolert kunne selges for.
Klageren godkjente salgsoppgaven og herunder prisantydningen i oktober 2018 uten kommentarer. Frem til januar 2019 var det ikke noe tema at eiendommen var for høyt priset.
I oppdragsavtalen inngått 14. september 2018 ble det avtalt en minimumsprovisjon på 80 000 kroner basert på et utgangspunkt om 1,25 prosent provisjon av salgssum på 6 500 000 kroner.
For å bidra til at handel kom i stand i forhandlinger om pris mellom kjøperen og klageren, sa innklagede seg villig til å redusere sin provisjon til 1,25 prosent av salgssummen. I oppgjøret ble provisjonen redusert med 26 875 kroner til 53 815 kroner. I tillegg ble meglerforetakets krav knyttet til avholdte visninger redusert med 11 940 kroner til 9 950 kroner. Innklagede har redusert sitt krav på vederlag og utlegg med til sammen 38 815 kroner. Klagerens krav, slik det er fremsatt, synes ut fra dette å omfatte både vederlag og utlegg.
Innklagede ga en riktig verdivurdering under de gitte forutsetninger. Verdivurderingen for eiendommen uten fradeling ligger klart innenfor det skjønn en verdivurdering må innebære, jf. LB-2013-128349.
Megleren bestrider at klageren overfor ham, før eiendommen ble lagt ut for salg og underveis i salgsprosessen, ga tydelig uttrykk for at han ikke delte meglerens syn på eiendommens utviklingspotensial.
Megleren gjorde klageren tidlig oppmerksom på forutsetningene for og vurderingene bak prisantydningen på 6 500 000 kroner. Megleren måtte forsvarlig kunne legge til grunn at klageren var innforstått med forutsetningene og de usikkerhetsmomentene som knyttet seg til manglende rammetillatelse.
Klageren valgte å igangsette markedsføringen uten en slik rammetillatelse til tross for opplysningene fra megleren om at det ville gjøre eiendommen langt mindre salgbar. Megleren var under salgsprosessen pådriver for at tomten skulle fradeles i det dette ville gjøre eiendommen mer attraktiv med utsikter til å få eiendommen solgt til prisantydning. Dette underbygger det faktum at megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget.
Når det gjelder dialogen mellom megleren og klageren angående prisantydning før eiendommen ble markedsført, fastholdes at klageren var enig i strategien med å finne en kjøper som var villig til å investere i og utvikle eiendommen. Det ble aldri tatt opp at eiendommen skulle selges innen et visst tidsperspektiv
Det bestrides at salgsprosessen ble «uforholdsmessig lang». Omsetningstiden for boligeiendom vil alltid variere og er avhengig av flere faktorer, herunder beliggenhet, kvaliteten på boligen, størrelsen og utnyttelsesmulighetene. Det er klageren som er nærmest til å bære risikoen for at det tok nærmere åtte måneder å få solgt eiendommen, ettersom det var klageren som ikke ønsket å gjennomføre tiltak for å gjøre eiendommen mer salgbar.
Megleren hadde ingen interesse i å gå imot egen kunde når det gjelder salgsstrategi og prisantydning. Innklagede kan heller ikke se hvilken motivasjon megleren skulle ha for å forlede klageren til å legge ut eiendommen til en urealistisk høy prisantydning, som også var i strid med klagerens ønske.
Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Klagerens anførsler om at han hadde innsigelser til meglerens strategi og vurdering av eiendommens potensiale, er ikke dokumentert.
Klageren og megleren har svært ulikt syn på om det forelå misnøye/uenighet om pris og salgsstrategi og klagen fremstår etter dette som en sak som reiser problemstillinger som vanskelig lar seg avgjøre under nemndas skriftlige saksbehandling uten umiddelbar bevisførsel. Klagen må derfor avvises.
Det foreligger uansett ikke ansvarsgrunnlag som underbygger et erstatningsansvar. Vilkårene for erstatning er heller ikke til stede. Klagerens beregninger knyttet til det anførte tapet er ikke tilstrekkelig begrunnet, noe som gjør det vanskelig for innklagede å imøtegå dette fullt ut.
Innklagede har etter dette ikke misligholdt sine plikter og det foreligger heller ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede har nedlagt påstand om at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning, samt krav på vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Innklagede mener at klagen må avvises fordi den reiser problemstillinger som vanskelig lar seg avgjøre ved nemndas skriftlige saksbehandling uten umiddelbar bevisførsel.
Det er i saken dels påstand mot påstand, mye har foregått muntlig og det er flere uklarheter for nemnda. Nemnda mener derfor at saken må avvises da den ikke egner seg for skriftlig behandling. Det er her nødvendig med umiddelbar bevisførsel, hvor blant annet partene og eventuelle vitner kan forklare seg og bli stilt spørsmål.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klagen avvises.